가. 주식회사 OOOOOO(502-81-8OOOO, 이하 “OOOOOO”이라 한다)이 OOOOO OOO OOO OOO 일대 주택건설 재개발사업을 진행함에 있어 그 일대 건물주들과 부동산매매계약을 체결하였는데, 청구인은 2005.10.15. 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 90.2㎡ 및 그 지상건물 197.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 6억5,000만원에 OOOOOO에 매매하기로 계약(이하 “이 사건 매매계약”이라 한다)을 체결하고 계약금 1억5,000만원(이하 “쟁점계약금”이라 한다)을 지급받은 후 잔금을 지급받지 아니한 상태에서 2006.12.29. OOOOOO 명의로 소유권 이전등기를 경료하였다.

나.한편, OOOOOO은 2007.1.4. 쟁점부동산을 담보로 OOOOO OOO OOO OOOOOO 소재 주식회사 OOOOO신탁(이하 “OOOOO신탁”이라 한다)과 부동산담보신탁계약을 체결하면서, OOOOOO이 2007.3.31.까지 여신거래계약상의 채무를 이행하지 아니할 경우 OOOOO신탁은 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 다시 이전하기로 약정하였다.

다. OOOOOO이 2007.3.31.까지 청구인에게 쟁점부동산의 매매잔금 5억원을 지급하지 아니하여 청구인은 OOOOOO이 이 사건 매매계약의 이행 위배를 이유로 OOOOOO을 상대로 쟁점부동산의 소유권이전등기 말소등기소송을 제기하여 승소함에 따라 OO지방법원의 확정판결(2007가합15480, 2008.2.5.) 및 OO지방법원의 조정판결(2008머2529, 2008.12.17.)에 의하여 2009.3.4. 쟁점부동산에 대한 소유권이 청구인 명의로 다시 환원등기되었다.

라. 이에 따라 처분청은 청구인이 이 사건 매매계약의 체결시 OOOOOO로부터 수령한 쟁점계약금을 위약금으로 청구인에게 귀속된 것으로 보아 2010.3.8. 청구인에게 2008년 귀속 종합소득세 48,743,210원을 결정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인을 포함한 11명의 건물주들은 OOOOOO과 체결한 이 사건 매매계약의 효력을 무효로 하겠다는 것이 아니라 OOOOOO로부터 쟁점부동산의 잔금을 지급받지 못한 상태에서 OOOOOO 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있음으로 인하여 향후 부담하게 될 위험(예컨대, OOOOOO의 우발채무 등을 원인으로 한 신탁재산에 대한 강제집행 등)을 회피하기 위하여 청구인 명의로 등기를 환원하겠다는 의사로서 소유권이전등기의 말소등기 청구소송을 제기한 것에 불과하다는 점에 대하여는 OOOOOO도 인정하고 있으므로 이 사건 매매계약은 여전히 유효한 바, 쟁점계약금이 위약금으로 전환되었다고 볼 수 없고, 청구인과 OOOOOO 사이에 작성된 부동산매매계약서에는 OOOOOO의 일방적인 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약을 해제하는 경우 청구인이 OOOOOO로부터 수령한 쟁점계약금을 위약금으로 전환한다는 약정은 없으며, 쟁점계약금은 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 당연히 OOOOOO에 반환되어야 할 부당이득금으로 청구인에게 귀속될 소득이 될 수 없다.

설사, 청구인이 쟁점계약금을 위약금으로 본다 하더라도 위약금의 약정은 「민법」 제398조 제1항 및 제2항에서 손해배상의 예정으로서의 성질을 가지고, 손해배상액이 부당하게 과다한 경우에는 감액할 수 있도록 규정하고 있으므로(대법원 2007다40765, 2007.10.25.) OOOOOO이 쟁점계약금 반환채권을 포기하지 않는 한 청구인이 수령한 쟁점계약금이 전액 위약금으로 귀속되었다고 볼 수 없는 바, 처분청이 쟁점계약금을 위약금으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

(2) 또한, 쟁점계약금을 전액 위약금으로 본다고 하더라도 청구인은 이 사건 매매계약이 해제되어 청구인 명의로 소유권을 회복되는 과정에서 쟁점부동산을 임대하지 못하여 발생한 임대료 손실액 2,015만원, 사업포기 손실액 5,000만원, 등기회복을 위한 지출비용262만원, 임차인 명도비용 250만원, 이사와 관련하여 분양권의 포기로 인한 계약금 손실액 250만원 합계 7,777만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였는 바, 쟁점금액은 청구인의 소득금액에서 차감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOOOOO이 주택건설사업을 계속 진행하고 있고 이 사건 매매계약은 유효하다고 주장하나, OO지방법원은 OOOOOO이 청구인과 체결한 이 사건 매매계약의 이행을 위배하였다는 이유로 동 매매계약을 해제하고 그 원상회복으로서 청구인에게 쟁점부동산에 관한 OOOOOO 명의의 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라는 판결을 함으로써 이 사건 매매계약에 대한 모든 법률관계는 소멸되었다고 보는 것이 타당하며, 사업시행자인 OOOOOO이 2008.12.31. 직권폐업되었고, 동 법인이 구청에 제출한 주택건설사업계획승인 신청건도 보완서류를 제출하지 아니하여 반려되어 주택건설 재개발사업을 계속 할 수 있는지 여부도 불투명한 상태에서 이 건은 이미 판결로써 적법하게 이 사건 매매계약이 해제되었으므로 청구인이 OOOOOO로부터 지급받은 쟁점계약금 은 법률상 청구인에게 귀속되었다고 보는 것이 타당한 바, 쟁점계약금을 기타소득으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 또한, 청구인이 소득금액에서 차감하여야 한다고 주장하는 쟁점금액은 당초 계약과 관련된 지급액인지 여부를 확인하기 어려울 뿐만 아니라, 실제 지급되었는지 여부도 불분명하므로 청구인의 소득금액에서 차감하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점계약금을 계약의 위약 또는 해약에 따른 손해배상금으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점금액을 쟁점계약금에 직접 대응되는 지급액으로 보아 청구인의 소득금액에서 차감할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.3.21. 법률 제8911호로 개정되기 전의 것) 제21조 【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

② 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제41조 【기타소득의 범위 등】⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2006.12.29. OOOOOO에게 소유권이전등기를 해 주었고, 2006.12.29. OOOOOO은 OOOOO신탁과 사이에 쟁점부동산 담보신탁계약을 체결하여 OOOOO신탁의 명의로 신탁등기를 해 주었다가, OO지방법원의 확정판결(2007가합15480, 2008.2.5.) 및 OO지방법원의 조정판결(2008머2529, 2008.12.17.)에 의하여 2009.1.23.OOOOOO 명의의 소유권이전등기 및 OOOOO신탁 명의의 신탁등기가 말소되어 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기가 청구인 명의로 환원되었음이 쟁점부동산의 등기부등본 및 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제기한 쟁점부동산의 소유권말소등기 청구소송에 대하여 OO지방법원은 청구인이 2005.10.15. OOOOOO에게 쟁점부동산을 매도하기로 하는 계약을 체결하고 계약금 8,000만원을 지급받은 다음 2006.12.29. OOOOOO에게 쟁점부동산의 소유권이전등기를 해 주었고, OOOOOO은 그 담보로 OOOOO신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하면서, 청구인을 신탁등기에 의한 우선 수익자로 지정하는 한편 OOOOOO이2007.3.31.까지 여신거래계약상의 채무를 이행하지 않으면 우선수익자는 OOOOO신탁에 신탁부동산의 처분을 서면으로 요청할 수 있고 이 경우 OOOOO신탁은 신탁부동산의 소유권을 우선수익자에게 이전하기로 약정하였는데, OOOOOO은 2007.3.31.까지 청구인에게 잔금을 지급하지 아니하였고 2007.4.20.까지잔금을 지급한다는 내용으로 부동산담보신탁계약을 변경하기도 하였으나, 위 약정기일까지도 잔금을 지급하지 아니하였는 바, 청구인은 OOOOOO의 매매계약 위배를 이유로 이 사건 소장 송달로 위 각 매매계약을 해제하므로, OOOOOO은 그 원상회복으로서 청구인에게 쟁점부동산에 관한 청구인 명의의 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라고 판결(2007가합15480, 2008.2.5.)하였음이 확인된다.

(3) OOOOOO이 2010.2.4. 작성하여 제출한 의견서에 의하면, OOOOOO은 OOOOO OOO OOO OOO 일대 주택건설 재개발사업을 계속 진행하고 있으므로 쟁점부동산의 잔금이 지급된 이후에 양도소득세를 부과하던지 아니면 OOOOOO이 위 주택건설 재개발사업포기하거나 쟁점부동산 매매계약의 상대방이 다른 매매계약을 등을 위해 동 계약의 파기를 주장할 경우에는 청산절차를 거친 후에 과세가 이루어져야 한다는 취지의 의견내용이 기재되어 있다.

(4) 「소득세법」 제21조 제1항 제1호는 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금으로 한다고 규정하면서, 같은 조 제2항은 “기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제27조 제1항에서 “기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다”고 규정하고 있다.

(5) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 이 사건 매매계약이 여전히 유효하다고 주장하나, 이 사건 매매계약서가 제출되지 아니하여 당해 계약내용을 확인할 수 없는 상황에서 OO지방법원의 확정판결(2007가합15480, 2008.2.5.)에 의하여 이 사건 매매계약이 해제되어 그 원상회복으로서 쟁점부동산에 대한 OOOOOO 명의의 소유권 이전등기가 말소등기되어 2009.1.23. 청구인 명의로 그 소유권 이전등기가 환원되었는 바, 청구인과 OOOOOO 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 해제되었다고 보아야 하고, 따라서, 청구인이 OOOOOO로부터 수령한 쟁점계약금을 처분청이 「소득세법」 제21조 제1항 제10호의 기타소득으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

(6) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 이 사건 매매계약이 해제되어 청구인 명의로 소유권이 환원되는 과정에서 쟁점금액 상당의 손실이 발생하였으므로 이를 청구인의 소득금액에서 차감하거나 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 이 사건 매매계약 이전의 부동산임대차계약서 2매, 등기회복을 위한 신청비용의 영수증, 신탁등기 각 말소청구소송 비용의 영수증(인지대 송금증, 송달료 영수증, 변호사수임료 관련 세금계산서 및 등기회복신청각하에 대한 이의사건 지출비용) 및 임차인 명도비용 영수증 등을 제출하였는 바, 그 구체적인 내용은 아래와 같다.

1) 쟁점부동산에 대하여 이 사건 매매계약 체결일인 2005.10.15. 이전의 부동산 임대차계약서 2매상의 월세금을 적용하여 산정한 2006년 2월부터 2009년 11월까지 41개월분의 임대료 기회비용 2,015만원, 사업포기손실액 5,000만원, 임차인 명도비용 250만원 및 이사관련 분양권 포기로 인한 계약금 손실액 250만원

2) OOOOO OOO OOO OOOO 법무사 OOO가 2007.12.18. OOO 및 OOO에게 작성하여 교부한 등기신청에 대한 각하 이의비용 영수증상의 400만원 중 청구인분 80만원

3) OOO이 OOOOO신탁의 소유권 이전등기말소와 관련하여 OO지방법원에 송금한 영수증상의 60만원 중 청구인분 12만원과 송달료 영수증상의 3만원 및 구자원외 6인이 변호사 OOO에게 교부한 세금계산서상의 공급대가 550만원 및 300만원 중 청구인분 170만원 합계 182만원

(나) 살피건대, 청구인이 소득금액에서 차감되어야 한다고 주장하는 쟁점금액은 쟁점계약금과 직접 대응되는 지급액인지 여부, 즉 이 건 매매계약의 해지와 직접 관련된 비용인지 여부를 확인하기 어려울 뿐만 아니라, 청구인이 제출한 자료만으로는 실제 지급여부도 확인하기 어려우므로 청구인의 소득금액에서 차감하거나 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.