청구인은 서울시 도봉구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 부천시 중구 OO동 OOOOO 소재 다세대주택 지층 2호(대지 30.33평방미터 및 건물 42.71평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.4.30 취득하여 89.5.29 양도하고 90.1.12 과세미달로 예정신고한 바,

처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류가 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증하기에는 신빙성이 없다고 보고 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도소득세 1,216,230원 및 동 방위세 121,620원을 90.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.3.30 심사청구를 거쳐 90.7.6 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

청구인은 88.4.30 청구외 OOO으로부터 13,800,000원에 취득하여 89.5.29 청구외 OOO에게 12,800,000원에 양도하고 이 건 취득세 등 부대비용까지 계산하면 양도차손이 발생하였기에 양도소득세를 실지거래가액에 의해 과세미달로 관계증빙서류 첨부하여 신고하였다.

그런데 처분청은 뚜렷한 이유없이 청구인이 신고한 실지거래가액이 아닌 다른 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 소득세법 시행령 제170조 제1항 본문규정 및 동법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 어긋난 위법한 처분이므로 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 쟁점부동산의 매매계약서와 거래사실확인서가 실제 거래내용에 따라 작성된 것으로 보기 위하여는 쟁점부동산의 매매대금 수수와 관련한 대금영수증과 금융자료등의 거증자료를 제시하여야 하는데 청구인은 위와 같은 거증자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제시한 매매계약서와 거래사실확인서만으로는 전시의 금원을 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로는 인정할 수 없다 할 것이고, 쟁점부동산의 기준시가를 보면, 취득당시 5,599,533원에서 양도당시는 7,852,962원으로 140.2%의 상승이 있는 것으로 나타나고 있음에 비하여 청구인은 취득가액보다도 오히려 손해를 보고 양도하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 88.4.27 청구외 OOO으로부터 13,800,000원에 취득하여 89.4.21 청구외 OOO에게 12,800,000원에 양도하고 90.1.12 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 청구인이 예정신고한대로 인정하여 이 건 당초처분을 취소하여야 한다고 하면서 이에 대한 증빙서류로 매매계약서 및 거래사실확인서등을 제시하고 있어 이를 살펴본다.

이 건 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바,

이 건 청구인이 제시한 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지를 본다.

청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서를 보면, 청구인이 쟁점부동산을 88.4.27 매매대금 13,800,000원에 청구외 OOO과 계약을 체결하고 계약금 5,500,000원을 전세금으로 대체하기로 하고, 중도금 4,000,000원을 88.4.27 자에, 잔금 4,300,000원은 88.4.30 자에 각각 지불하기로 하고 중개인도 없이 쌍방간에 계약을 체결한 것으로 되어 있는 바,

이 건 매매계약서상 계약금과 중도금이 동일자에 지불하도록 약정되어 있을뿐만 아니라 중도금 지불이후 3일후에 잔금을 지불하도록 되어 있고 전세금을 잔금으로 대체하지 아니하고 계약금을 대체하도록 되어 있는 등 일반적인 상거래관행과는 달리 계약이 체결되어 있으며 소개인도 없이 계약을 체결하게 된 데 대한 소명을 하지 못하고 있는 점 등으로 보아 동 매매계약서는 신빙성이 없고, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 보면, 청구인이 89.4.21 매매대금 12,800,000원에 청구외 OOO과 계약을 하면서 계약금 1,000,000원을 계약일에, 중도금 7,000,000원은 89.5.10 자에, 잔금 4,800,000원은 89.5.18 자에 각각 지급받기로 약정되어 있으나, 쟁점부동산의 양수자 청구외 OOO의 주민등록등본을 보면 89.4.25 자로 쟁점부동산에 전입한 것으로 되어 있음이 확인되고 있는 바, 일반적으로 잔금을 완불한 이후에 입주하는 것이 관행인데도 청구인의 경우 청구외 OOO이 잔금지불이전에 계약금만 지불한 상태에서 입주하게 된 것으로 되어 있어 동 매매계약서의 신빙성이 의심스럽고 또한 쟁점부동산 지역의 토지에 대한 국세청 기준시가를 대비하여 볼 때 기준시가의 지가상승율은 140.2%(취득시 5,599,533원, 양도시 7,852,962원)인데 반하여 청구인은 취득가액보다 1,000,000원을 적게 받고 양도하였다고 한 점을 종합하여 볼 때 이건 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 받아들이기에는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 전시 법령 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.