청구인은 2003.10.10.부터 현재까지 경기도 OOOO OOOOOO OOOOO번지 등에서 ‘OOOOO’라는 상호로 부동산 신축판매업을 운영하고 있는 사업자로서, 2003년 귀속 종합소득세 신고시 수입금액과 소득금액을 2,532,716천원과 116,729천원으로 각각 신고한 후, 청구인이 이OO에게 지급한 투자보상액558,772천원과 분양수수료 232,000천원을 필요경비로 인정하여 달라는 내용으로 2004.11.3. 경정청구를 하였다.

처분청은 위 경정청구에 대하여, 분양수수료 232,000천원을필요경비로 추인하고, 건설용지 취득비 과대계상액 932,866 천원을 필요경비 부인하여 총 과세소득을 858,588천원으로 산출한 후, OOOOO 신축·분양사업을 청구인과 이OO이 공동으로 운영한 것으로 보아 청구인과 이OO에게 214,837 천원과 643,751천원을 각각 과세소득으로 배분하여 2005.4.1. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 84,031천원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.5.23. 처분청에 이의신청을하였고, 이에 대하여 처분청은토지취득의 부대비용인 취득세·등록세 35,435천원만을 필요경비에 산입하여 16,475천원을 감액하고 나머지는 기각하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.9.29.이 건 심판청구를 제기

하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구외 이OO 을 청구인과 공동사업자로 보아과세하였으나, 청구인이 투자가인 이OO 에게 사업의 관리와 운영을 의뢰하였을 뿐, 청구인 단독사업이므로 이OO 에게지급한 858,772천원 (투자금 300,000천원, 이윤금 558,772천원)을필요경비로 인정하여야 한다.

(2) OOOOO 건설을 위해 토지구입시 지급한 토지대금 이외에 세입자의 임차보증금, 이주보상금, 전소유주의 채무 변제금, 징수유예금 등을 실제 지급하였음이 제출증빙으로 확인되므로 이를 건설용지 구입원가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인과 이OO 이 2002.7.31. 작성한 공동사업협약서상에이OO 이 3억원을 출자하고 분양건물 준공시 출자금 3억원과 이윤금으로 6억원을 수수하기로 약정한 사실이 있는 것으로 보아 공동사업을 영위한 것으로 판단되므로 출자금의 원금과 이윤금을 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.

(2) 토지에 대한 추가원가 중 임대보증금 반환액, 이주 보상비, 채무변제액 등은 자금의 원천이 불분명하고, 객관성 있는 금융자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 OOOOO 신축·분양사업을 단독으로 운영하였는지, 이OO 과 공동으로 운영하였는지 여부와

(2) 건설용지의 취득원가 산정이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대 소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

(3) 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】① 법

제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금 (취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

(4) 소득세법시행규칙 제48조【시가의 계산】영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다.

(5) 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인과 청구외 이OO 및 청구외 민OO(OOOOO 시공업자)이 2002.7.31. 체결한 공동사업협약서를 보면, 청구인은 사업부지 약 195평을 출자하고, 청구외 이OO 은 3억원을 출자하여 공동사업을 한다고 약정한 것으로 나타난다.

(나) OOOOO 신축·분양과 관련한 사업자등록신청 내역을 보면, 2003.5.27. 청구외 이OO 명의로 신청하여 사업자등록증(132-15-79389)을 교부받았고, 2004.5.22 이OO 외1인의 공동사업으로 사업자등록 정정신고를 하였으며,2004.5.28. 이OO 의 이의제기로 이OO 단독으로 사업자등록을정정하였고, 2004.10.8. 이OO 단독에서 청구인과 공동사업자로변경된 후, 2004.10.12. 청구인 단독으로 사업자등록을 하였음이국세청 통합전산망에 의해 확인된다.

(다) OOOOO 건설용지인 경기도 OOOO OOO OOO OOOOO번지, OO OOOOO번지, OO OOOOOO번지 지상에 있었던 기존건물의 임차인들과 명도계약은 이OO 단독으로 체결하였음이 나타난다.

(라) 한편, 처분청이 우리원에 제출한 OOOOO 출자금명세서 등에 의하면, OOOOO 신축·분양에 있어 청구외 이OO 이 자금을 조달하고 집행하였으며, OOOOO 분양 사업자 선정을 단독으로 결정한 것 등으로 보아 청구외 이OO 이OOOOO 신축·분양사업을 총괄한 것으로 보인다.

(마) 따라서, 공동사업협약서와 사업자등록 변동사항 및 자금조달·집행관리 등 정황으로 보아 OOOOO 신축·분양사업은 청구인이 단독사업으로 운영하였다고 볼 수 없다 할것이어서 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 2003년 귀속 종합소득세 신고시 OOOOO 건설용지인 경기도 OOOO OOO OOO OOOOOOOOOO번지의토지 매입가액을 2,265,800천원(OOOOO번지 430,000천원, OOOOO번지335,800천원, OOOOOO번지 1,500,000천원)으로 하여 필요경비에 산입한데 대하여, 처분청은 OO OOOOO번지의 매입가액 335,800천원은 이를 인정하고, 나머지 OO OOOOO번지와 OO OOOOOO번지 토지에 대하여는 전소유자가조OO(청구인의남편)와 황OO 외1(청구인의 어머니와 형제)이고, 매매대금을지급한 금융증빙을 제시하지 못함에 따라 청구인이 당해 토지를 증여받은 것으로 보아 그 기준시가 상당액(OOOOO번지 131,835천원, OOOOOO번지 166,183천원)을 매입원가로 인정함에 따라 그 차액 1,631,982천원(2003년 932,866천원, 2004년 699,116천원)을 필요경비에 불산입하였다.

(나)청구인은 이 건 심판청구시에는 당초 신고내용과달리하여 OO OOOOO번지와 OO OOOOOO번지 토지 매입대금과세입자의 임차보증금과 이주비 등을 합한 1,367,612,473원을 실제 지급하였다고 주장하나, 청구인의 주장을 입증할 만한 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어, 이를 인정하기 어렵다.

(다) 따라서, 처분청이 취득가액이 불분명한 OOO시 OOO OOO OOOOO번지와 OO OOOOOO번지의 취득원가를 소득세법시행령 제89조와 동법 시행규칙 제48조와 법인세법시행령 제89조, 상속세 및 증여세법 제60조와 제61조에 의하여개별공시지가로 평가하여 과세한데 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.