가. 청구인은 1989.3.16 취득한 서울특별시 영등포구 OOOO가 OOOOO 대지 132.2㎡·건물 97.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.10.28 청구외 OOO에게 양도하고, 양도가액과 취득가액을 각각 220,000,000원과 185,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의거 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정하여 1998.5.12 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 57,855,600원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.9 심사청구를 거쳐 1998.9.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산은 OO동 공장지대 뒷골목에 위치한 공장건물로 청구외 OOO 외 1인으로부터 185,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 220,000,000원에 양도한 사실이 신고시 제출한 부동산 매매계약서와 인감증명을 첨부한 거래상대방의 거래사실확인서 및 영수증에 의하여 확인된다. 그러나 처분청은 인근 부동산소개소의 탐문 결과를 제시하면서, 양도가액이 기준시가액에 미치지 못할 뿐만 아니라 대금수수에 관한 금융증빙이 없다는 것을 이유로 청구인이 신고한 양도가액을 부인하였다.

쟁점부동산 소재지 일대는 쇠를 가공하는 제조업체들이 밀집한 지역으로 1960년대 중반 공장지역으로 지정된 이래 1980년대 후반에는 지가가 전국에서 공업지역 최상위권으로 책정되다 보니 공시지가가 실지거래가액보다 높이 책정된 지역으로서, 1990년 이후 쇳가루 등으로 OO동 공장지대 환경공해 오존치가 아주 심각하다는 언론보도와 1992년 이후 계속된 거품경제의 급성장으로 3D 기피현상이 고조되자 쇳가루를 마시면서 어려운 일을 할 사람이 없어 지가가 폭락된 지역인 바, 이러한 사실은 쟁점부동산과 인접한 부동산인 OOO O가 OOOO에 대한 한국감정원 감정평가액이 평당 350만원 미만인 사실에서도 확인된다.

처분청은 정확한 사실조사도 하지 않은 상태에서 청구인의 신고내용을 막연한 사유로 부인하였으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 임대에 공하고 있었고, 쟁점부동산에 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었음에도 청구인이 제시한 양도계약서는 임대보증금과 근저당권의 승계 및 말소등기에 대한 특약이 약정되어 있지 아니한 것으로 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵다.

또한, 양도당시 쟁점부동산은 평당 7,000,000원에 거래되었음이 처분청의 인근 부동산에 대한 탐문조사 결과 확인되고 있는 바, 청구인이 시세보다 저가로 양도하여야 할 특별한 사유가 없음에도 주 용도가 근린생활시설인 쟁점부동산을 평당 5,500,000원에 양도하였다는 부동산매매계약서는 신빙성이 없다고 판단되므로 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의거 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의거 산정한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호와 같은법시행령 제166조 제4항 제3호·제5항 제2호 및 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조·제8조 제2항을 이 건과 관련하여 종합하면, “토지 또는 건물의 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액은 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 185,000,000원은 취득당시 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 가액인 105,431,409원의 175%에 해당하는 높은 가액으로서, 청구인은 심판결정일 현재까지 기준시가액에 비하여 훨씬 높은 가액으로 쟁점부동산을 취득한 특별한 사유를 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 임대에 공하고 있었고, 청구인이 제시한 양도계약서상 특약란에 임대보증금에 관한 별도의 언급이 없이 임차인 명도는 매수인이 부담하는 것으로 기재되어 있으므로, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금에서 임대보증금을 제외한 금액을 영수하였어야 타당하나 양도대금 전액을 영수한 것으로 기재된 영수증을 제시하고 있다.

(3) 청구인은 양도당시 쟁점부동산에 청구인을 채무자로 한 근저당권(채권최고액 60,000,000원)이 설정되어 있었음에도 불구하고 양도계약서상에 위 근저당권 승계 및 말소 등에 대한 특약이 기재되어 있지 않다.

(4) 쟁점부동산을 청구외 OOO이 1994.10.28 취득한 후 1994.11.5 채권최고액 104,000,000원과 1994.12.30 채권최고액 250,000,000원 합계 354,000,000원의 근저당권을 설정하고 있다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액은 불분명하다 하겠으므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.