가. 처분청은 청구인이 2005.3.15. 취득하여 2005.8.19. 양도한 OOO OOO OOO OOO OOO O OOO(OO「OO」) O O,OOOO(OO OOOOOOOO OO) O OOOOOOOOOO OOOO OOOOOOOOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO O O,OOOO O OOO(OO「OO」) OOO O,OOOO(OO OOOOOOOO OO) O OOOOOOOOOO OOOO OOOOOOOOOOO OOO OOO OOO OOO OOO OOOO OO O,OOOO(OO OOOOOOOO OO, OOOOOO OOOOOO OOO OO OOOOOOO OO)를 미등기 전매한 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 2009.10.21. 청구인에게2005년 귀속 양도소득세 105,552,760원 및 2007년 귀속 양도소득세 751,358,760원을 결정고지하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 2009.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 수익발생의 목적으로 부동산개발에 따른 공동투자자를 모집하여 취득하고 이를 양도하고자 하였고, 임야를 취득하여 지목을 공장용지로 변경한 후 공장을 건축할 수 있도록 용지를 개발하는 등 토지의 효용가치를 효율적으로 증진되게 하는 개발행위를 하여 OOOO으로부터 지목변경에 대한 취득세를 고지 받았으며, 2007.12.12. 및 2007.12.26. 쟁점③토지를 양도하고 남은 수익금으로 OOO OOO OOOO OOO OOOOOOOO OOOO, OOOO, OOOO를 경매로 취득하였는 바, 부가가치세 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상이 아니라 부동산매매업에 따른 종합소득세 과세대상이다.

(2)청구인은 쟁점②토지를 취득하기 위하여 공동투자자로부터 취득자금을 차용하고 118,500,000원(이하 “쟁점이자①”이라 한다)의 이자를 지급하였고, 쟁점③토지를 취득하기 위하여 금융기관으로부터 취득자금을 차용하고 97,440,610원(이하 “쟁점이자②”라 하고, 쟁점이자①과 합하여 이하 “쟁점이자”라 한다)의 이자를 지급하였으며, 지목변경에 따른 취득세 39,970,450원을 납부중에 있는 바, 쟁점이자 및 취득세는 이 건 부동산매매업의 수입금액에 대응되는 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO에서 부동산중개업을 영위하고 있는 사업자로서, 부동산중개업을 영위하면서 얻은 정보를 이용하여 쟁점토지를 단기간 전매하여 전매차익을 얻기 위하여 취득한 것으로 보이며, 2005년도에 은행대출금 및 투자자로부터 취득자금을 유치하여 경기위축 등으로 인하여 단기간 전매하지 못하고 보유하다가 별개의 개발행위 없이 양도하였고, 청구인의 부동산 취득내역을 확인한 바, 쟁점토지를 양도한 사실 이외 다른 부동산을 취득하여 현재까지 보유하고 있는 점 등에 비추어 보아 쟁점토지의 양도는 계속성 및 반복성이 없는 일시적인 전매차익을 얻기 위해 양도한 것으로 보이므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상으로 봄이 타당하다.

(2) 쟁점②토지의취득자금을 투자한 투자자들에게 이자를 지급한 사실이 이행각서, 약속어음 공정증서에 의거 나타나고, 쟁점③토지를 담보로 금융기관으로부터 차입한 자금을 취득대금으로 사용하고 동 대출금에 대한 이자를 지급한 사실은 확인되나, 이에 대한 이자비용은 양도소득의 필요경비에 해당되지 않으며, 지목변경에 따른 취득세를 청구인이 지급하였다는 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 과세한 처분의 당부

② 쟁점②토지의 취득자금을 공동투자자로부터 차입하고 지급한 이자와 쟁점③토지의 취득자금을 금융기관으로부터 차입하고 지급한 이자 및 지목변경에 따른 취득세를 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액·사업소득금액· 일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다,

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대해당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다

제97조【양도소득의 필요경비】① 거주자의 양도차익의 계산의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준 산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 2009.10.21. 청구인에게2005년 귀속 양도소득세 105,552,760원 및 2007년 귀속 양도소득세 751,358,760원을 결정고지하였다.

(2) 청구인의 사업자등록증에 의하면, 청구인은 2001.9.14. OOO OOO OOO OOOO OOOOOOO OOOOO이라는 상호로 부동산중개업으로 개업하였고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 아래 <표>와 같이 미등기 전매한 사실을 확인하였다.

OOOOOOOOO (OOO O, OO)

청구인은 2004년도부터 2009년도까지 전ㆍ답, 임야, 상가 등 17건의 부동산을 미등기 및 경매 등을 통하여 취득하였고, 그 중 8건을미등기 전매한 것으로 나타난다.

(3) 청구인 외 1인(매도인)과 김OO(매수인)이 체결한 쟁점①토지의 매매계약서(2005.7.1.) 등에 의하면, 쟁점토지의 진입로 확보를 위하여 매수인이 50평에 상당하는 대금을 지불하고 단독등기후 도로폭 6미터를 확보하여 도로를 확보하기로 하고 3억 7,170만원에 양도하였다가 잔금시 도로부분에 대한 양도는 취소하기로 한 사실이 나타난다.

(4) 청구인 외 2인(매수인)과 윤OO 외 1인(매도인)이 체결한 쟁점③토지의 매매계약서(2005.3.26.)에 의하면, 청구인외 2인이 쟁점③토지를 7억 3,000만원에 취득하는 것으로 하여 2005.3.26. 매매계약을 체결한 사실이 나타나고, 청구인은 쟁점③토지를 임야에서 공장용지로 지목을 변경하는 조건으로 쟁점③토지와 인접한 토지를 포함하여 3,138,000,0000원에 양도하였으며, 처분청은 청구인 지분금액을 1,635,105,400원으로 산정한 사실이 심리자료에 나타난다.

또한, 쟁점③토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2007.10.12. OOOOOO OOO OOO산 141 임야 7,934㎡를 동소 462-3으로 지번을 변경하면서 150㎡ 감하여 임야 면적이 7,784㎡으로 변동되었고, 2008.9.24. 동소 462-3 임야 2,031㎡, 462-5 임야 394㎡, 462-6 임야 5,241㎡, 동소 462-7 임야 118㎡로 분할되었고, 2008.12.23. 동소 462-3 임야 2,031㎡ 및 동소 462-6 임야 5,241㎡는 공장용지로, 동소 462-5 임야 394㎡, 동소 462-7 임야 118㎡는 도로로 지목이 변경된 사실이 확인된다

(5)청구인의 이행각서(2006.4.25.)에 의하면, 청구인은 쟁점②토지의 공동투자자인 박OO외 7인이 쟁점②토지 등을 공동투자한 사실을 확인하고 청구인은 2006.8.31.까지 쟁점②토지를 타인에게 매도하되 이를 이행하지 못할 경우, 공동투자자 명의로 등기이전을 하기 위하여 적극 협력하기로 하고 청구인이 공동투자자 앞으로 투자금에 대하여 2006.12.31. 지급기한의 약속어음을 발행한 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 쟁점③토지의 잔금 6억 5,000만원 중 2005.6.17. OO OOOO(OOOOOOOOOOOOO)O OOOO OOOO OOOOOOOOOO OO OOOOO OOOOO,OOO,OOOO(OOOOO OO,OOO,OOOO, OOOOO OO,OOO,OOOO, OOOOO OO,OOO,OOOO), OOOOOOOOOO OO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)O OO O,OOOOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOO OOO O,OOO,OOOO(OOOOO O,OOO,OOOO, OOOOO O,OOO,OOOO), OOOOOOOOOO OO OOOO(OOOOOOOOOOOOO)로 2억2,000만원을 대출받아 2007.10.18. 상환일까지 이자비용으로 19,895,040원(2006년 7,131,554원, 2007년 12,763,486원), 합계 97,440,610원의 이자비용을 지급한 사실이 확인된다.

(7) OOOO이 쟁점③토지 중 2009.2.9. 공장용지 및 도로로 지목을 변경한 부분에 대하여 명의자 윤OO에게 지목변경에 따른 취득세 39,970,450원을 납부할 것을 고지하였고, 등기부상 명의자인 윤OO과 실지소유자인 청구인이 2009.12.17. 및 2010.2.5. 등 각각 13,174,650원 및 300만원을 납부한 사실이 OOO의 일일수납리스트(2010년 2월) 등에 의하여 나타나고, 이후 청구인의 OO OOOO(OOOOOOOOOOOOO)에서 2010.1.22. 등 3회에 걸쳐 500만원을 윤OO의 예금계좌로 취득세 대납금을 송금한 사실이 확인된다.

한편, 청구인은 OOOOO OOOO OOOO OOO에 부과된 취득세 39,970,450원 및 가산금 5,515,860원, 합계 45,486,310원을 윤OO외 1인을 대리하여 청구인이 분할하여 납부하겠다는 분납계획서(2009.12.22.)를 제출한 사실이 확인된다.

(8)청구인은 쟁점②토지를취득하면서 인근의 토지를 추가로 매입하면 개발이익 등 부가가치가 높을 것으로 예상하여 투자자를 모아 공동 투자하기로 약정하였으나, 수익성이 악화되어 공동 투자자들에게 아래 <표>와 같이 원금 및 이자비용을 지급하였다고 주장하고 있고, 청구인이 제시한 합의서(2006.8.31.) 등에 의하면, 원금 7억 9,000만원 및 이자 118,500,000원을 지급한 사실이 약속어음 및 영수증 등에 의하여 확인되며, 처분청은 이에 대한 이자소득에 대하여 이자소득세를 원천징수한 사실이 심리자료에 나타난다.

OOOOOOOOO (OOO O)

(9) 먼저, 쟁점①의 경우,부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 아니면 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)인 바,

위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은쟁점토지 인근에서부동산 중개업을 영위하면서2004년도부터 2009년도까지 지가 상승이 예상되는 전ㆍ답, 임야, 상가 등 17건의 부동산을 공동투자자 등을 모집하여 주로 미등기 및 경락에 의하여 취득한 후 이를 지목변경 및 분할하여 8건을 전매로 단기 양도하여 양도차익이 발생한 점 등에 비추어 보아 그 취득목적이 실수요로 보기 보다는 단지 사업목적으로 계속적, 반복적으로 차익을 얻기 위하여 취득한 것으로 보이므로 쟁점토지의 양도차익은 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(10) 한편, 쟁점②의 경우, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 양도차익은 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보는 것이 타당하므로 그 필요경비를 보면,청구인의 쟁점②토지 및쟁점③토지의 취득자금에 대한 이자비용의 지급사실을 처분청도 인정하고 있고, OOOO이 쟁점③토지의 등기부상 명의자인 윤OO과 청구인이 2009.12.17. 및 2010.2.5. 각각 13,174,650원 및 300만원의 취득세를 분할납부한 사실이 OOO의 일일수납리스트(2010년 2월) 등에 의하여 나타나고, 이후 청구인의 OO OOOO(OOOOOOOOOOOO)에서 2010.1.22. 등 3회에 걸쳐 500만원을 윤대현의 예금계좌로 취득세 대납금을 송금하였고, 청구인이 2009.12.22. OOOOO OOOO OOOO OOO에게 부과된 취득세 39,970,450원 및 가산금 5,515,860원, 합계 45,486,310원을 윤OO외 1인을 대리하여 청구인이 분할하여 납부하겠다는 분납계획서를 제출한 것으로 보아 청구인이 실지로 쟁점③토지의 지목변경에 따른 취득세를 납부하고 있는 사실이 확인되므로 쟁점②토지 및 쟁점③토지의 취득자금과 관련한 차입금 이자비용 118,500,000원 및 97,440,610원과 쟁점③토지의 지목변경에 따른 취득세 39,970,450원은 해당 귀속년도의 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

「OO」

OOOO OO

(OOO O)