청구인외 6인(이하 양도인 이라 한다)은 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO 등 5필지(대지 3,645.5㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOOOOO(이하 “양수인”이라 한다)에 2004.3.2. 양도한 것으로 하여 2004.6.30. 기준시가에의하여 양도소득세 6,300,440원을 신고·납부하였다.

OO지방국세청장은 처분청에 대한 감사시 청구인이 당초 신고한 양도일자인 2004.3.2. 이후에도 쟁점부동산에 대한 잔금을 수령한 사실 등으로 보아 쟁점부동산의 양도일은 등기접수일인 2005.2.16.이므로 2005년 귀속 양도소득세로 결정할 것을 지적함에 따라 처분청은 2007.2.2. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 3,010,480원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.4.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산에 대한 잔금청산일은 2004.3.2.이고 이후 양수인에게 수령한 대금 115,000천원은 양수인이 잔금지급을 지연함에 따른 양도소득세 추가부담금임에도 처분청이 쟁점부동산의 양도일을 등기접수일인 2005.2.16.로 보아 이 건 2005년 귀속 양도소득세를 부과함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2002.9.24. 쟁점부동산의 매매계약서와 별지로 작성된 약정서를 제시하며 잔금이 약정일보다 미뤄져 예정보다 양도소득세가 많아지면 양도소득세에 대한 추가부담금은 양수인이 부담하기로 약정했다고 주장하고 있는 바, 약정서의 진위여부가 불분명하며, 당초 계약서상 잔금지급일이 2003.5.30.임에도 양수인이 매매계약에 대한 하자를 2003.5.26. 발견하여 잔금지급이 지연된 것으로 양수인이 의도적으로 대금지급을 지연한 것이 아니라 양도인의 귀책사유에 기인하여 대금지급이 늦어진 것으로 보여짐에도 양수인이 청구인의 양도소득세를 대신 부담하였다는 것은 타당성이 없는 것이다. 또한, 청구인주장대로 2004.3.2.이 잔금청산일임에도 2005.2.16.이 되어서야 소유권이전등기를 한 것은 사회통념상 납득하기 어렵고 이러한 지연등기에 대한 구체적 입증자료를 제출하지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 양도일이 대금청산일인 2004.3.2.(청구인)인지 또는 등기접수일인 2005.2.16.(처분청)인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

같은 법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도인(청구인외 6인)의 쟁점부동산 관련 소유자별 지분 현황은 아래표와 같다.

OOOOOOOO OO OOOO OO OO

* 청구인과 다른 양도인들은 형제자매와 조카들이다

(2) 처분청은 청구인이 주장하는 잔금지급일 이후에도 양수인이 양도인에게 80,000천원을 추가로 지급하였으므로 쟁점부동산의 양도일을 소유권이전등기일로 보았으나, 청구인은 2004.3.2.이후 양수인으로부터 추가로 지급받은 금액은 115,000천원이며 이 금액은 당초 계약서상 잔금지급일은 2003.5.30.이나 2004.3.2. 잔금이 지급되어 부동산매매계약서상의 특약사항에 근거하여 양수인이 추가로 부담한 금액(양도소득세 추가부담분)이라고 주장하고 있고, 처분청의 조사내용과 청구인이 주장하는 내용은 아래〈표〉와 같다.

OOOOOOOOOOO OOO OOOO

(OO O OO)

(3) 청구인의 주장내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 당초 잔금약정일(2003.5.30)에 잔금을 수령하지 못한 사유에 대하여 쟁점부동산의 권리관계 등의 문제 발생과 양수인의 자금사정으로 인하여 잔금지급이 지연되었고, 이는 양수인이 양도인에게 2003.5.23. 발송한 내용증명에 의하여 확인된다는 것이며 이에 따라 당초 작성한 계약서상 면적과 양도가액을 다음과 같이 변경하였다고 주장하고 있다.

OOO OOOOO

〈변경 계약내용〉

* 지번 241-226 토지는 당초 2,781.4㎡이나 OOO과 이중계약한 면적 231.4㎡를 제외하여 2,549.9㎡로 조정하였고, 지번 241-176 토지(10.2㎡)는 OO시소유로 인하여 제외되어 매매가액에서 243,000천원을 감액하여 실제로 수령한 금액은 3,757,000천원이라는 주장이다.

(나) 또한, 청구인은 당초 잔금청산일인 2003.5.30.까지 양수인이 잔금을 청산하지 못함으로서 기준시가가 상향조정으로 인하여 특약사항에 따라 양도인이 추가부담할 양도소득세를 양수인이 대신 부담하였다고 주장하며 이에 대한 입증자료로 특약사항 등을 제시하고 있다.

〈쟁점부동산의 2002년부터 2004년까지의 개별공시지가〉

(단위 : ㎡당/ 천원)

(4) 처분청의 처분근거와 이에 대한 청구인의 항변자료는 다음과 같다.

(가) 처분청은 청구인과 양수인간에 2002.9.24. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서의 별지로 작성된 특약사항을 보면 ① 특약사항의 약정서는 양도인 7인중 4인만 날인되어 있으나, 2003.5.23. 양수인이 양도인에게 발송한 내용증명(이중계약 및 OO시소유의 토지 문제 해결요망)상에는 계약서와 약정서에 양도인 7인의 날인이 되어 있다고 기재된 점 ② 청구인이 당초 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서와 특약사항이 기재된 약정서를 비교한 바, 신고시 첨부한 약정서는 전산으로 작성된 것으로 양도인 7인의 날인이 되어 있는 점으로 보아 약정서의 진위가 불분명하다.

(나) 청구인은 양수인이 제시한 내용증명관계로 총 매매대금 중 243,000천원을 감액하여 매매대금이 3,757,000천원이라고 주장하고 있는 바, 청구인은 지번 241-176 토지를 OOO과의 양도가액 100,500천원에 양도하였다는 계약서만 제시하여 감액한 243,000천원과 상이하고 감액금액의 구체적 산출근거가 없으며, 양수인은 잔금지급일자(2003.5.30.)가 임박한 2003.5.26. 양도인에게 하자로 인하여 내용증명을 발송하였는 바, 이로 인하여 잔금지급이 지연된 것으로 양수인이 의도적으로 대금지급을 지연한 것보다는 양도인의 귀책에 기인한 것으로 양수인이 양도인의 양도소득세를 대신 부담하겠다는 것은 타당성이 없다.

(다) 청구인은 처분청이 2002.9.24. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서의 별지로 작성된 약정서에 4인만 날인이 되어 있는 등 진위여부가 불분명하다는 의견이나, 처분청 의견과 같다면 매매계약자체를 인정하지 않아야 된다는 것인데 매매계약은 인정하면서 약정서의 진위여부가 불분명하다는 것은 무리한 의견이며, 처분청의 감액금액의 산출과 관련한 구체적인 근거자료가 불비하다는 의견에 대하여 청구인은 OOO지분 238,000천원〔총 매매대금 4,000,000천원을 총면적(3,887.1㎡)으로 나누면 평당 3,400천원이 산출되므로 평당 3,400천원에 문제가 제기된 박옥분 매매지분 약 70평(231.4㎡)을 곱하여 238,000천원을 차감〕과 경기도 OO시 소유의 토지는 후에 양도인이 수령할 토지보상금 5,000천원을 포함하여 243,000천원을 차감하였다고 주장하고 있다.

(라) 청구인은 처분청이 소유권이전등기의 지연책임이 양도인의 귀책이라는 의견이나, 쟁점부동산 지역은 토지구획정리사업지역으로 환지등기가 종료(2004.10.20.)된 시점까지는 소유권이전등기를 할 수 없었고, 청구인측 (양도인)에서는 매매대금을 모두 수령하여 양도소득세를 신고납부하였으므로 비록 양수인이 소유권이전등기를 하지 아니하여도 불편이 없었으나 양수인에게 예정신고납부세액 공제 10%를 받기 위하여 소유권이전등기의 이행을 촉구하였으나, 양수인은 2004.12.31. OOO OOOO으로부터 쟁점부동산 지상위에 건축허가(제1종 근린생활시설 : 휴계시설, 소매점)를 이미 득한 상태이었고 이 후 소유권이전등기시 납부할 취득세 및 등록세의 부담이 어려워 등기를 미루어 오다가 2005.2.16. 등기를 경료하게 된 것인 바, 이를 보면 양수인은 소유권이전등기를 서두를 하등의 이유가 없었으므로 쟁점부동산의 소유권이전등기가 늦어진 것이라고 주장하면서 양수인이 2004.12.31. OOO OOOO으로부터 발급받은 건축허가증을 제출하고 있다.

(5) 청구인과 양수인이 당초 작성한 쟁점부동산 매매계약서를 보면 계약일은 2002.9.24.이고, 매매대금은 4,000,000천원이며 계약금은 450,000천원으로서 중도금 없이 잔금(355,000천원)지급일은 2003.5.30.로 기재되어 있는 사실과 단서조항은 “별지 특약사항과 같다”고 기재되어 있음이 확인된다. 특약사항에는 「1. 이 건 매매부동산은 토지구획정리사업지 구내에 있어 위 사업이 종료되기전 까지는 소유권이전등기가 되지 않은 수 있으며 위 사업종료후 면적과 지목이 현재와 다를 수 있다. 2. 일부필지(241-196, 241-226)에 가압류신청이 되어 있고 근저당(241-226)이 되어 있는데 매도자측에서는 잔금 지급일전 이를 말소한다. 3. 매매잔금시점을 기준으로 OOO세무사가 산정한 양도소득세를 초과하는 금액의 양도소득세가 부과시 초과분은 매수자가 부담한다. 4. 잔금일자에 계약대로 잔금을 지급한다. 5. 매도자는 매수자에게 필요한 서류 등을 협조한다.」고 기재되어 있는 사실이 확인된다.

(6) 양수인은 2003.5.26. 발송된 내용증명을 통하여 ① 쟁점부동산 중 241-176 지번 토지(10.2㎡)는 OOO OOO 소유임에도 양도인이 양도계약에 포함한 사실 ② 241-226 지번토지(2,781.4㎡) 중 일부(약 60-70평)를 1999.7.19. OOO가 OOO과 양도계약을 이미 체결하여 양수인과 이중계약한 사실 ③ 특약사항 5번 내용 중 「매도자는 매수자가 지정하는 사람에게 아무런 이의없이 소유권이전등기를 하도록 필요한 서류를 제공하며, 기타 매수자가 이전·등기 등의 필요에 의하여 서류의 제공을 요청하면 매도자는 이에 협조한다」고 규정되어 있음에도 설정서류(인감증명서)를 미제공하고 있는 사실 ④ OOOO OOO지점의 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 등 6필지 융자를 거부한 사실 ⑤ 매도인으로서 매수인에게 잔금을 치르지 못하기를 바라는 점(양도인이 대금을 일부 받았음에도 양수인에게 “쟁점부동산 토지위에 무슨 사업을 하면 좋겠냐”고 물었다고 표현함)등을 지적하면서 위 ①～⑤까지의 문제점을 양도자가 해결하여 줄 것을 요구하고 있음이 확인된다.

(7) 위 사실관계를 종합하여 보면, 사회통념상 부동산 계약과 동시에 계약금을 일부 지급하는 것이 관행이나 처분청의 의견에 따르면 쟁점부동산 매매계약서 작성일은 2002.9.24.임에도 양수인은 2004.2.25. 쟁점부동산의 매매대금 중 239,816천원을 최초로 지급한 것으로 나타나는 점, 처분청은 청구인과 양수인간에 2002.9.24. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서의 별지로 작성된 특약사항의 진위여부가 불분명하다는 의견을 제시하고 있으나, 위 매매계약서와 특약사항을 청구인으로부터 제출받아 본 바 쟁점부동산의 매매계약서는 먹지를 깔아 2매를 작성한 것이고, 특약사항은 원본과 복사본위에 인감을 날인한 것으로 보여지며 이에 따라 처분청이 제시한 특약사항과 청구인이 제시하고 있는 특약사항의 필체와 날인되어 있는 인감은 동일하나 다만, 처분청이 제시하고 있는 특약사항에는 양도인 7인중 4인만 날인되어 있고 청구인이 제시하고 있는 약정서에는 7인이 모두 날인되어 있는 사실이 확인되며, 양수인이 양도인에게 2003.5.23. 발송한 내용증명 ③항을 보면 특약사항 5의 이행을 촉구하고 있는 점, 동 내용증명에 의하면 양도인이 ① 쟁점부동산 중 지번 241-176 토지(10.2㎡)는 경기도 OO시 소유임에도 양도계약에 포함하였고 ② 지번 241-226 토지(2,781.4㎡)중 일부는 OOO가 1999.7.19. OOO과 양도계약을 이미 체결하여 양수인과 이중계약하였으므로 이에 대한 조속한 해결을 요구하고 있는 점, 이러한 양수인의 주장내용에 따라 당초 계약내용의 토지면적이 감소되었고 이에 따라 당초 매매계약금액에서 243,000천원이 감액되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

따라서, 토지거래허가지역에서 토지를 양도시 소유권이전등기일과 잔금청산일이 다른 경우에는 잔금청산일을 양도시기로 보는 것(국심 OOOOOOOOO, 1997.5.9., OOOOO OOOOOOOO. 1998.1.20. 같은 뜻임)이어서, 처분청이 쟁점부동산의 소유권이전등기일을 쟁점부동산의 양도일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.