청구인은 89.3.8 청구외 OOO로부터 경기도 광주군 광주읍 OO리 OOOOOOO의 전 1,060㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은리 OOOOOOO의 전 1,192㎡를 200,000,000원에 취득하여 91.1.26 청구외 OOO에게 쟁점토지를 100,700,000원에 양도하고, 91.9.7 취득가액(94,117,647원) 및 양도가액(100,700,000원)을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 작성한 매매계약서에 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 OOO가 아닌 제3자가 서명날인 하였으므로 그 신빙성이 없으며, 양도가액이 기준시가(개별공시지가: 137,800,000원)보다 현저히 낮다고 보아 실지거래가액을 부인하고 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 92.1.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 38,586,320원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.2.28 심사청구를 거쳐 92.6.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 89.2.28 청구외 OOO로부터 쟁점토지외 1필지의 전 2,252㎡를 200,000,000원에 취득하고 91.1.25 청구외 OOO에게 쟁점토지를 100,700,000원에 양도하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였는데도 처분청이 구체적인 사유도 없이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

국세청장은 매매계약서에 기재된 거래금액을 실지거래가액으로 볼 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료가 없고, 쟁점토지의 등급이 취득당시 142등급에서 양도당시 164등급으로 상승된 점으로 보아 쟁점토지를 94,117,647원에 취득하여 100,700,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 일반사회통념으로 볼 때 받아들이기 어려우므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호를 모아보면 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함을 알 수 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서는 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다.

다. 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 보면,

첫째, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에 작성한 매매계약서를 보면, 양도자인 청구외 OOO의 날인은 없고 청구외 OOO의 날인이 있는 바, 청구외 OOO이 청구외 OOO를 대신하여 동 매매계약서에 날인한 사유를 밝히지 못하고 있어 동 매매계약서의 신빙성을 인정하기 어렵고,

둘째, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도시의 매매계약서에 나타난 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하면서 청구외 OOO 및 OOO의 사실확인서만 제시하고 있을 뿐 대금지급등에 대한 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고,

셋째, 쟁점토지의 등급이 취득당시 142등급에서 양도당시 164등급으로 상승되었으나, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 같은기간동안 6.9%밖에 상승하지 아니하였고, 또한 양도가액(100,700,000원)이 기준시가에 의한 양도가액(개별공시지가: 137,800,000원)의 73%에 불과한 것으로 나타나고 있다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제시한 취득 및 양도당시의 실지거래가액은 달리 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하는 한 이를 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.