청구인은 서울특별시 종로구 O동 OOOOO 소재하는 OO조씨 OOO파 종친회의 대표로 75.12.15 종친회명의로 취득한 경기도 남양주군 미금면 OO리 OOOOO외 5필지 임야등 54,942평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.1.28 서울특별시 구로구 O동 OOOOOO에 거주하는 청구외 OOO외 6인(외 6인은 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO와 OOO임)에게 양도하고, 85.2.8 기준시가로 자산양도차익예정신고납부를 이행하였고, 처분청 또한 이를 신고시인 확정결정하였으나, 그후 수년이 경과한 88.10월경 서울특별시 성동구 OOOO동 OOOOO 소재에 본점을 둔 주식회사 OO개발(이하 “청구외법인”이라 한다)의 소관인 성동세무서장이 청구외법인에 대한 세무조사시 85.1.28 쟁점토지의 거래는 OOO외 6인의 명의로 소유권이전등기가 된 것이나, 그 매매대금은 청구외법인의 자금으로 취득한 것이라는 사실을 확인하고, 동 과세자료를 처분청에 통보하였으며 이를 수보한 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액인 664,800,000원으로, 취득가액은 이를 환산한 302,159,907원으로 하여 양도차익을 계산하고 89.1.16 85년도 과세기간분 양도소득세 116,850,600원 및 동방위세 23,391,730원을 경정고지하자, 청구인은 이에 불복 89.2.28 심사청구를 거쳐 89.6.1 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 85.1.28 청구외 OOO외 6인에게 양도하고, 85.2.8 그 양도차익을 기준시가에 의하여 신고납부한 것을 처분청이 이를 신고시인 확정결정하고서도 그후 약 4년이 지난 89.1.15에 이르러 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세등을 경정고지하였으나, 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 양도한 것이 아니고 개인인 OOO외 6인에게 양도한 것은 사실이며, 청구인은 양도계약당시 그들이 법인에게 명의를 빌려준 사실을 전혀 알지도 못하였고, 그 취득자금이 법인으로부터 제공된 것인지도 알 수 없었으며, 그 소유권이전도 매수인 각자의 주민등록번호까지 기재하여 소유권이전등기를 경료하였던 것임에도 불구하고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 법인에게 직접 양도한 것으로 보아 실지거래가액을 기준으로 하여 이 건 양도소득세등을 경정고지하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점토지의 등기부등본상 85.2.4 소유권이전등기접수시 동일자로 청구외 법인명의로 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 경료한 사실이 있고 한편 소유권 이전된 OOO외 6명의 인적사항을 보면 OOO은 청구외법인의 대표이사 OOO의 외숙부이고 다른 6인은 OOO이와 가깝게 지내는 친구들 사이로 그들의 확인서내용을 보면 “이 건 토지는 본인들의 명의로 등기이전되어 있으나 사실상은 주식회사 OO개발에서 주택사업용으로 매입한 토지로서 개인자금으로 구입한 사실이 없으며, 명의만 빌려주었다.”고 각자 서명날인하여 확인하고 있음을 볼 때, 청구인이 이 건 토지를 개인인 OOO외 6인에게 양도하였지 청구외법인에게 양도한 것이 아니라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 실지거래당사자는 청구외법인으로 나타나고 있어 이 건 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항에 의한 환산가액으로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 토지를 개인에게 양도한 것인지 또는 법인에게 양도한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 당초 과세경위를 보면 청구인은 85.1.28 쟁점토지를 청구외 OOO외 6인에게 양도하고, 85.2.8 기준시가로 자산양도차익예정신고 및 납부를 이행하였으며, 이에 따라 처분청도 청구인의 신고내용을 그대로 인정, 확정결정하였던 것이나, 88.10 성동세무서장이 청구외 법인에 대한 세무조사시 청구외법인의 대표이사 OOO을 상대로 조사한 결과, 쟁점토지는 청구인으로부터 85.2.4 청구외 OOO외 6인의 명의로 소유권이전등기되었다가 85.5.16 청구외 법인 명의로 그 등기가 경료된 것으로, 그 취득자금은 청구외법인의 자금이었고 OOO외 6인은 OOO의 친지들로서 단순한 명의대여자에 지나지 않는다 하여 청구인이 쟁점토지를 개인이 아닌 법인에게 양도한 것으로 보아 동 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이를 수보한 처분청도 쟁점토지를 법인과의 거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산, 이 건 양도소득세등을 경정고지하였던 것인 바, 당초 쟁점토지의 거래에 대한 세무조사시 성동세무서장은 청구외법인의 대표이사 OOO을 상대로 조사한 것으로 그 당시 청구인을 상대로 한 별도의 세무조사 내지는 매매대금수수에 관한 금융자료조사는 하지 않았고, 처분청도 마찬가지로 별도 세무조사 없이 통보된 과세자료 내용대로 법인과의 거래로 추정한 것이며, 또한 성동세무서장이 88.10 조사당시 청구외법인의 대표이사는 “OOO”이나 쟁점토지가 거래된 85.1.28 당시의 대표이사는 “OOO”이었음이 당초 과세근거서류와 청구외법인의 등기부등본을 통하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 종친회의 장학기금조성을 위하여 쟁점토지를 매각한 것으로 분명히 개인들인 청구외 OOO외 6인에게 양도한 것으로 이는 개인과의 거래이고 가사 청구인이 수령한 양도대금의 원천이 개인이 아닌 법인이라 할지라도 그 당시 그 내용을 확인할 수도 없었거니와 확인할 필요도 없었던 것으로, 청구인은 선의의 거래당사자라는 주장인 바, 양도차익결정방법에 대한 관계법령과 쟁점토지의 매매에 관한 사실관계를 살펴본다.

먼저 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 보면, 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 개인의 양도소득을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 되어있고 동법시행령 제170조 제4항 제1호에는 위 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 규정한 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로서 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 열거하고 있으며 동법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있는 바, 요컨대, 개인의 부동산양도에 있어서는 거래상대방이 개인이냐 법인이냐에 따라서 양도차익산정방법이 달라지는 이원적구조를 채택하고 있다 할 것이고, 처분청도 위 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정을 적용하여 청구인이 주장하는 개인과의 거래는 인정하지 아니하고 청구인이 쟁점토지를 직접 법인에게 양도한 것으로 인정, 양도가액은 법인과의 거래가액인 실지거래가액으로 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)로 하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세등을 경정고지하였음이 확인되고 있다.

다음 쟁점부동산의 매매에 관한 사실관계를 보면,

첫째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 OO조씨 OOO파로부터 “85.1.28 매매”를 원인으로 85.2.4 청구외 OOO외 6인 명의로 소유권이전등기가 되었고, 동일자 “매매예약”을 원인으로 청구외법인이 권리자로 된 소유권이전 청구권가등기가 되었으며 “85.2.16 매매”를 원인으로 85.2.19 OOO외 6인중 1인인 “OOO의 지분(7분의 1)”이 청구외 OOO 명의로 그 지분에 관한 소유권이전등기가 되었고, “85.5.15 매매”를 원인으로 85.5.16 청구외 법인명의로 그 소유권이전등기가 경료되었는 바, 등기부등본상 쟁점토지의 85.1.28 매매는 청구인과 청구외 OOO외 6인과의 거래로 이는 개인과의 거래로 나타나고 있는 반면 85.2.4 가등기, 85.2.19 지분변경등기(OOO지분을 OOO이 취득) 및 85.5.16 청구외 법인명의로 등기된 일련의 과정들은 청구외 OOO외 6인, OOO, 청구외 법인들 3자간에 이루어진 내용으로 이는 청구인이 쟁점토지를 양도한 후에 이루어진 것으로 청구인과는 무관하다 할 것이고,

둘째, 성동세무서장이 청구외 법인으로부터 징취한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 청구인과 청구외 OOO외 6인은 매매대금을 664,800,000원으로 하여 84.12.18 계약금 90,000,000원, 85.1.8 중도금 270,000,000원, 85.1.18 잔금 304,800,000원을 수수하는 것으로, 84.12.15 매매계약을 체결하였고, 그후 4개월이 지난 85.4. 청구외 OOO외 6인과 청구외법인의 대표이사 OOO은 쟁점토지중 경기도 남양주군 미금읍 OO리 O OOO OO외 1필지 21,561평방미터는 매매대금을 260,886,800원으로 하여 85.4.15 계약금 127,500,000원, 중도금은 없이 85.4.29 잔금 133,386,800원을 수수하는 것으로 85.4.15 매매계약을 체결하였고, 또한 쟁점토지중 나머지인 경기도 남양주군 미금읍 OO리 O OOO O외 3필지 33,381평방미터를 매매대금은 403,908,000원으로 하여 85.4.16 계약금 40,000,000원, 85.5.1 중도금 200,000,000원, 85.5.16 잔금 163,908,000원을 수수하는 것으로 85.4.16 매매계약을 각각 체결하였으며,

셋째, 당심판소에서 쟁점토지의 양도대금 수수에 관한 금융자료를 추적조사 한 바에 의하면 청구인이 수령한 양도대금 664,800,000원중 600,000,000원이 OO상호신용금고외 2개의 금융기관에 개설된 OO조씨 종친회 구좌로 입금되었는 바, 그 입금된 금융자료는 모두 자기앞수표로, 발행의뢰인은 청구외법인으로 확인되고 있으나 자기앞수표의 이면 배서내용을 보면, 84.12.17 입금된 1억원(천만원권 10매)은 매매계약서상 양수자인 청구외 OOO외 6인의 각자 성명과 OOO의 도장이 날인되어 있고, 85.1.29 입금된 2억 5천만원(천만원권 25매)은 “서울시 구로구 O동 OOOOOO OOO(OOOOOOOOOOOOOO)”으로 이서되어 있으며, 85.1.29 입금된 2억5천만원(천만원권 25매)은 배서없이 입금되었음이 나타나고 있어 최소한 계약금과 중도금까지는 쟁점토지의 양수자인 OOO외 6인으로부터 직접 지급받은 것으로 확인되고 있다.

위에서 살펴본 제사실관계를 모두어 보면, 처분청이 쟁점토지는 85.2.4 청구외 OOO외 6인명의로 소유권이전등기되었다가 85.5.16 청구외 법인명의로 그 소유권이전등기가 경료되었고 그 매매대금의 원천은 청구외법인의 자금으로 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 보아 이 건을 과세한 것이나, 청구인은 매매계약서나 등기부등본상으로도 공히 개인인 청구외 OOO외 6인과 거래한 당사자일 뿐만 아니라, 양도대금도 최소한 계약금과 중도금까지는 OOO과 OOO외 6인으로부터 직접 지급받은 것으로 나타나고 있어 이를 부동산매매관행에 비추어 볼 때 양도자는 영수하는 양도대금의 원천이 어디이고, 누구인지까지는 확인하고 주의를 할 수 없는 것이 사회통념이고 보면, 쟁점토지 양도당시 쟁점토지의 실수요자가 청구외 법인이었다라는 것은 인지할 수가 없었다고 봄이 합당하다 할 것이다.

따라서 이 건 심판청구는 쟁점토지를 법인이 아닌 개인에게 양도하였다는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.