청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOO O 소재 답 331평방미터(전체 토지의 331/3,603지분) (이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.6.8 청구외 OOO로부터 취득하여 90.4.13 청구외 성남시에 양도한 후 양도시 매매계약서 및 거래상대방 확인서를 첨부하여 실지거래가액【취득가액: 35,000,000(평당 350,000원), 양도가액: 38,561,500원(평당 385,000원)】으로 자산양도차익예정신고를 이행한 데 대하여,

처분청은 청구인이 89.6.8 전 소유자 OOO로부터 평당 165,300원에 그의 지분 해당토지(331㎡)를 취득하여 90.4.13 성남시에 평당 385,000원에 단기 양도(수용)한 것이 전 소유자의 확인서 및 양도시 작성된 매매계약서에 의해 확인된다고 보아 취득 및 양도시의 실지거래가액【취득가액: 16,530,000원(평당 165,300원), 양도가액: 청구인 신고금액과 동일】으로 양도소득세와 방위세를 계산한 후 91.5.18 양도소득세는 조세감면규제법 제57조 제1항 제1호에 의해 면제하고 동 방위세 3,948,440원을 청구인에게 부과고지함에 따라

청구인은 이에 불복하여 91.6.28 심사청구를 거쳐 91.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지 중 331평방미터(331/3,603 지분)를 89.6.8 35,000,000원(평당 350,000원)에 OOO로부터 취득하여 90.4.13 성남시에 수용당하고 89.5.29 매도인 OOO의 거래사실확인서(인감증명첨부)와 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 자진신고 납부하였는데도 불구하고 처분청이 매도인 OOO의 검인계약서상 신고내용대로 확인한 평당 165,300원 합계 16,530,000원으로 이 건을 처분한 것은 위법 부당하므로 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이라고 주장하는 35,000,000원에 대하여는 금융자료 등 구체적인 거증자료가 없는 반면, 처분청이 취득가액으로 본 16,530,000원은 취득당시 거래상대방인 청구외 OOO이 확인한 금액이므로 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 16,530,000원으로 봄이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득가액이 평당 350,000원인지 평당 165,300원인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건과 관련한 법령규정인 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항(89.8.1 개정 이후 신법령, 이하 같다)에 의하면 양도소득금액 결정을 위한 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 각호가 정한 경우에 한하여는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 동법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정을 보면 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 하고 있고 동 시행령 제170조 제4항 제2호 다목에서는 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우라고 규정하고 있으며, 또한 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목에서는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가 상승율을 감안하여 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항에서 정하는 방법에 따라 환산하도록 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 89.6.8 취득한 후 10개월 소유하다가 90.4.13 양도하였으므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의거 취득 또는 양도 당시의 실지거래가액이 확인될 경우 그 가액이 쟁점토지의 실지거래가액이 되는 바, 양도당시의 실지거래가액 38,561,500원(평당 385,000원)에 대하여는 다툼이 없고 다만, 취득가액 16,530,000원(평당 165,300원)에 대해서만 다툼이 있으므로 동 취득가액이 실지거래가액으로 확인된 것인지 여부에 대하여 살피건대,

첫째, 청구인이 쟁점토지의 자산양도차익예정신고시 제출한 취득당시의 매매계약서와 거래상대방인 청구외 OOO의 확인서를 보면 취득가액은 35,000,000원(평당 350,000원)으로 되어있는 반면 91.3월 처분청이 이 건 조사시 OOO로부터 징취한 쟁점토지의 매매계약서와 거래상대방(OOO)의 거래사실확인서에 의하면 OOO은 청구인에게 쟁점토지를 16,530,000원(평당 165,300원)에 양도(청구인 측면에서 보면 취득)한 것으로 확인하고 있어 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO은 쟁점토지의 양도가액에 대한 확인서를 각각 다른 내용으로 두 차례에 걸쳐 작성 제출하였음을 알 수 있고

둘째, 청구인이 쟁점토지의 자산양도차익예정신고서에 첨부하여 제출한 매매계약서와 처분청이 이 건 조사시 청구한 매매계약서를 비교하여 보면 전자의 경우에는 부동산 중개인(서울특별시 송파구 OO동 OOOO OO 소재 OO개발과 OO부동산)이 소개인으로 서명 날인한 사실이 있는데 후자의 경우에는 부동산 중개인의 표시 없이 쌍방합의로 되어있고, 전자의 경우에는 매도인인 OOO의 주소·성명난에 그의 인감도장으로 날인(첨부된 인감증명서에 의해 확인)되어 있는데 비해 후자의 경우에는 매도인의 인감도장이 아닌 다른 도장으로 날인한 것이 확인되고 있으며, 전자의 경우에는 매도인, 매수인 및 부동산 중개인의 3자 간인이 날인되어 있는데 후자의 경우에는 간인이 없고 또한, 전자의 경우에는 계약금 5,000,000원을 계약일 당시 지급한다 라는 계약금난에 전 소유자 OOO이 『영수함』이라고 기록하고 날인을 하였는데 비해 후자는 『영수함』이라는 기록과 날인이 없는 점등을 미루어 볼 때 일반적으로 청구인이 쟁점토지의 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서가 처분청이 이 건 조사시 징취한 매매계약서 보다 더 신빙성이 있음을 알 수 있으며

셋째, 91.10.30 당심이 청구외 OOO에게 89.6.8 쟁점토지를 양도하고 수령한 매각대금이 얼마인지 여부와 그 당시 작성한 매매계약서가 있으면 이를 제출토록 요구하였던 바 OOO은 실지매각대금이 35,000,000원(평당 350,000원)임을 확인하는 확인서와 쟁점토지의 매매계약서 사본을 제출하면서 91.3.6 처분청에 확인한 평당 165,300원과 매매계약서는 성남시에 신고한 내용으로서 사실이 아님을 진술하고 있으며

넷째, 91.11.7 당심이 청구외 OOO이 제출한 위 쟁점토지의 매매계약서상에 소개인으로 되어 있는 청구외 OOO등에게 동 매매계약서 내용(매매대금 35,000,000원)이 사실인지 여부를 조회한 결과 OOO은 동 매매계약서 내용이 사실임을 확인하고 있는 점 등 위의 사실을 종합하여 볼 때 처분청은 쟁점토지의 취득가액 16,530,000원을 결정함에 있어 청구인의 사실확인서나 대금결제시 수수한 금융자료 등 객관적인 증빙에 의한 것이 아니고 단순히 청구인의 거래상대방인 청구외 OOO의 91.3.6자 사실확인서 및 매매계약서만을 근거로 하였는바 동 매매계약서와 확인서를 보면 OOO이 날인한 도장이 인감도장이 아닐 뿐 아니라 부동산 중개인과 간인도 없어 신빙성이 있는 것으로 보이지 아니하고 또한 취득가액이 35,000,000원이라는 증빙으로 OOO의 89.5.29자 확인서 및 매매계약서, 당심이 조회한 OOO과 부동산 중개인 OOO의 심리자료 회신문이 있으나 동 증빙을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적인 자료의 제시가 없기 때문에 처분청이 취득가액으로 결정한 16,530,000원이나 청구인이 주장하는 35,000,000원은 확인된 취득시의 실지거래가액으로 볼 수 없다 할 것이다.

사실이 이러하다면 쟁점토지의 양도가액 38,561,500원에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 확인된 양도당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는 반면에 확인되지 아니한 취득시의 실지거래가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 및 제115조와 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 따라 양도 당시의 실지거래 가액에 의하여 환산한 가액으로 결정함이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.