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기각
쟁점주택을 고가주택으로 보아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2015서0724 | 양도 | 2015-04-02

[사건번호]

[사건번호]조심2015서0724 (2015.04.02)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]쟁점주택은 등기사항전부증명서상 가구별로 구분등기가 되어 있지 아니하는 점, 청구인은 쟁점주택을 하나의 매매계약으로 보아 일괄양도한 점 등에 비추어처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령]
[참조결정]

[참조결정]국심2007서3067

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.1.29. 경기도 OOO를 신축하고 사용승인을 받아 임대사업을 영위하다가 2014.3.14. 양도한 후, 2014.5.31. 쟁점주택이 「조세특례제한법」제99조의3의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당하는 것으로 보아 감면을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 「소득세법」상 고가주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 감면을 배제하여 2014.11.17. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보는 것으로 규정하고 있어 다가구주택인 쟁점주택을 18개의 별도의 주택으로 보아야 하고, 같은 법 시행령 제167조의3 제2항 제1호에서 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택을 단독주택으로 선택한 사실이 없으며, 처분청도 쟁점주택에 대한 종합부동산세감면신고 권장안내문 및 질의·회신OOO 등을 통해 다가구주택의 각 구분된 부분을 별도의 주택수로 계산하는 것으로 해석하였음에도 쟁점주택을 고가주택으로 보아 감면을 배제한 것은 조세법률주의를 위반한 위법한 처분이다.

다가구주택은 주택정책상 다세대주택의 건축이 불가능하고 원래 1세대가 단독주택을 건설할 수 있는 한정된 토지 위에 여러 세대가 거주할 수 있도록 건축한 것으로서, 다세대주택보다 한 단계 아래 등급의 서민주택으로 다가구주택과 다세대주택의 구조는 동일하나 단지 구분등기하여 소유할 수 있는 것이 다세대주택인데, 이러한 다세대주택은 고가주택으로 보지 않으면서 그보다 한 단계 아래이며 벌집같은다가구주택을 고가주택이라고 하는 것은 서민들을 우롱하는 처사이다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 지하 1층~지상 3층의 다가구주택으로 대지 면적은 216㎡이고, 건물 연면적은 464.69㎡로서, 2014.3.14. 양수인에게 하나의 매매단위로 하여 OOO에 양도하여 고가주택 금액 기준인 OOO을 초과하고 있고, 기준시가가 OOO 이상이며, 건물 연면적이464.69㎡로 경과규정(「조세특례제한법」부칙<법률 제6762호, 2002.12.11.>)에따른 신축주택 사용승인일 당시의 고급주택 면적기준도 충족하여 고가주택에 해당하므로 「조세특례제한법」제99조의3 단서 규정에 의거 양도소득세 감면이 배제되어야 한다.

청구인은 「소득세법 시행령」제167조의3 제2항 제1호에 의거 주택수 계산 시 다가구주택의 경우 같은 법 시행령 제155조 제15항을 준용하며, 같은 항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하도록 규정되어 있으므로 청구인이 쟁점주택을 단독주택으로 선택하지 않았다고 주장하나, 같은 법 시행령 제167조의3 제2항의 규정은 다주택자 중과세율 적용시 주택 수 계산을 위한 규정으로 「조세특례제한법」제99조의3을 적용할 수 없는바, 이는 청구인이 법리를 오해한 것으로 보이며, 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 청구인이 제출한 매매계약서도 하나의 매매단위로 거래한 것으로 나타나므로 쟁점주택은 고가주택에 해당하여 양도소득세 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

다가구주택인 쟁점주택을 고가주택으로 보아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법

제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만,해당 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득세의비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(3) 소득세법 시행령

제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는다가구주택은 한 가구가독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이9억원을 초과하는 것을 말한다.

③제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ② 제1항을적용할 때 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용하되, 제1항 제9호 및 제167조의4 제3항 제3호에 따른 소형주택의 경우에는 거주자가 선택하지 아니하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택 양도와 관련하여 2014.3.1. 양수자인 나OOO과 작성한 매매계약서에 의하면, 쟁점주택은 전체 가구(464.69㎡) 및 부속토지(216㎡)를 매매대상으로하여 일괄양도하는 것으로 되어 있고, 그 매매대금은 OOO으로 나타나며, 등기사항전부증명서상에는 쟁점주택의 각 가구별로 구분등기가 되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 다가구주택은 「건축법」상 단독주택으로 분류되어 건축허가 및 등기를 단독주택으로 하나, 「소득세법」상으로는 공동주택으로 보며, 다만 당해 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 단독주택으로 보아 고가주택 여부를 판단하여야 할 것OOO인바, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 가구별로 구분등기되지 아니한 사실이 나타나고, 청구인은 쟁점주택을 하나의 매매계약서에 의하여 일괄양도한 점 등에 비추어 쟁점주택이 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 적용대상에서 배제되는 고가주택인지 여부는 단독주택으로 보아 고가주택 요건에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

따라서, 쟁점주택은 단독주택으로서 고가주택의 요건을 충족하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 「조세특례제한법」 제99조의3의 신축주택의 취득자에 대한 과세특례 규정을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.