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기각
증여일로 소급평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액을 산정할 수 있는지 여부 등

조세심판원 조세심판 | 조심2019중0156 | 양도 | 2019-03-14

[청구번호]

조심 2019중0156 (2019.03.14)

[세 목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

쟁점① 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정평가액은 그 평가기준일로부터 6년 9개월이 경과한 시점에 소급하여 각각 작성된 점, 쟁점토지의 시가로 달리 인정할 만한 가액이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 쟁점② 증여자의 취득일이 쟁점토지의 증여일로부터 8년 1개월 전이어서 예외적으로 시가로 인정할 수 있는 기간 내에 있지 아니한 점, 쟁점토지의 시가로 달리 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙 등이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.5.26. 청구인의 배우자(OOO)로부터 OOO를 증여받아 보유하다가, 동 임야를 2012.2.10. 및 2017.8.25. 같은 OOO로 분할․지목변경한 후, 2회OOO에 거쳐 그 중 OOO를 양도하고 증여일 당시의 기준시가 OOO원을 취득가액으로 하여 2017년 귀속 양도소득세OOO원을 예정신고․납부하였다.

나. 이후, 청구인은 2018.4.6. 쟁점토지의 증여일OOO로 소급 평가한 감정가액의 평균액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다) 또는 증여자의 취득 당시OOO 실지취득가액 OOO원(이하 “증여자의 실지취득가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 감정가액평가서의 작성일OOO이나 증여자의 취득일OOO이 평가기준일OOO 전․후 3개월 또는 예외적으로 시가로 인정할 수 있는 기간(증여일 전 2년) 이내에 해당되지 아니하는 것으로 보아 2018.6.11. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.24. 이의신청을 거쳐 2018.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 법원OOO은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바, 주식회사 감정평가법인 OOO 주식회사 대한감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 증여일로 소급 평가한 쟁점감정가액OOO을 시가로 보아 동 토지의 취득가액을 산정하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 증여일OOO 현재 기준시가OOO가 증여자의 실지취득가액OOO보다 낮은 경우에는 증여자의 실지취득가액을 시가로 보아 동 토지의 취득가액을 산정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 주식회사 OOO법인 OOO 주식회사 OOO법인의 감정가액평가서의 작성일OOO이 쟁점토지의 증여일OOO로부터 6년 9개월이 경과되어, 평가기간(증여일 전․후 3개월) 이내에 해당되지 않는바, 청구인의 경정청구를 거부한 이 처분은 정당하다.

(2) 증여자의 취득일OOO이 쟁점토지의 증여일OOO로부터 8년 1개월 전(前)이어서, 증여자의 실지취득가액이 예외적으로 시가로 인정할 수 있는 기간(증여일 전 2년) 이내에 해당되지 아니한바, 청구인 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 증여일로 소급평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액을 산정할 수 있는지 여부

②(예비적 청구) 증여자의 취득 당시 실지취득가액을 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 제97 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(단서 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며,(이하 생략)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지는 2011.5.26. 증여를 원인으로 청구인의 배우자(OOO)에서 청구인으로 소유권 이전되었고, 2017.8.1. 및 2017.12.21. 매매를 원인으로 청구인에서 OOO 외 1인으로 소유권 이전되었음이 동 토지의 등기사항전부증명서를 통해 확인된다.

(나) 청구인은 아래 <표1>․<표2>와 같이 쟁점토지에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

<표1> 쟁점토지에 대한 양도소득과세표준 예정신고내용

<표2> 취득가액 및 필요경비 계산 상세명세서

(다) 청구인은 쟁점토지를 아래 <표4>와 같이 지목변경, 분번 및 등록전환하였다.

<표4> 쟁점토지에 대한 지목변경 등 내용

(라) 청구인의 배우자(OOO)는 2003.5.9. OOO 외 1명과 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래 <표5>와 같고, 매매대금을 객관적으로 입증할 수 있는 금융증빙은 제시되지 아니하였다.

<표5> 쟁점토지의 부동산매매계약서 주요내용

(마) 청구인은 2011.5.26. 주식회사 OOO법인 OOO 외 1에게 쟁점토지에 대한 감정평가를 실시하고 각각의 감정가액평가서를 제시한바, 동 평가서의 주요내용은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 감정가액평가서의 주요내용

(2) 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항 제2호는 감정평가액이 평가기준일 전․후 6월(증여재산의 경우 3월) 이내에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 그 기준일을 감정가액평가서 작성일에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일로 변경(2014.2.21. 이후 평가분부터 적용)하였고, 기획재정부에서 발간한「2013 간추린 개정세법 해설서」는 그 개정 취지를 “소급감정 방지를 위해 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두 평가기간 이내일 것을 규정하기 위함”이라고 기술하고 있으며,

또한, 같은 호로 개정된 같은 법 시행령 제49조 제1항은 예외적으로 시가로 인정되는 평가기간을 일정기간 이내에서 평가기준일 전 2년 이내로 명문화(2014.2.21. 이후 평가분부터 적용)하였고, 기획재정부에서 발간한「2013 간추린 개정세법 해설서」는 그 개정 취지를 “국세청 훈령(국세청 재산평가심의위원회 운영규정 제22조)으로 운영하던 사항을 법령화하기 위함”이라고 기술하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대하여 증여일로 소급 평가한 쟁점감정가액을 시가로 보아 동 토지의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항 제2호는 증여재산의 취득가액을 산정함에 있어 감정가액의 경우 가격산정기준일, 감정평가서 작성일 모두 평가기준일 전․후 3개월 이내일 것으로 규정하고 있고 그 취지가 소급감정을 방지하기 위함에 있는 점, 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정평가액은 그 평가기준일로부터 6년 9개월이 경과한 시점OOO에 소급하여 각각 작성된 점, 쟁점토지의 시가로 달리 인정할 만한 가액이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 증여일 현재 기준시가가 증여자의 실지취득가액보다 낮으므로 증여자의 실지취득가액을 시가로 보아 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항은 증여재산의 취득가액을 산정함에 있어 예외적으로 시가로 인정할 수 있는 기간을 평가기간(증여일 전․후 3월)에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일(증여일) 전 2년 이내으로 규정하고 있는 점, 증여자의 취득일OOO이 쟁점토지의 증여일OOO로부터 8년 1개월 전(前)이어서 예외적으로 시가로 인정할 수 있는 기간 내에 있지 아니한 점, 쟁점토지의 시가로 달리 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙 등이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.