가. 청구인은 2011.10.31. 누나인 OOO소유의 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO매입하였다고 OOO구청장에게 부동산거래계약신고를 하였고, OOO구청장은 쟁점부동산의 거래를 증여계약으로 보아 2011.12.29. 처분청에 과세자료를 통보하였다.

나. 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 실지거래가액을 OOO으로 하고 2011.12.3.자 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 거래가액 OOO쟁점부동산의 시가로 평가하여 계산한 OOO증여재산가액으로 하여 2014.5.15. 청구인에게 2011.10.31. 증여분 증여세 OOO결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002.12.1. OOO쟁점부동산을 추후 매매하기로 구두로 합의하였다가 2011.9.25. 당시 다른 아파트의 매도호가(OOO)보다 약간 저렴한 OOO백만원에 이를 양수하였고, 매매대금은 계좌이체를 통해 OOO백만원을 지급하고 나머지 OOO백만원은 OOO청구인에 대한 대여금채무 OOO백만원 및 전세보증금 OOO백만원과 상계하였다. OOO1966년부터 청구인 소유의 한옥에서 모친과 함께 거주하다가 1996년 5월 청구인이 사업부진으로 위 한옥을 매도하면서 OOO쟁점부동산을 매입하게 되었는데 당시 자금이 부족하여 청구인으로부터 OOO백만원을 차용하였고, 이후에도 수시로 현금 OOO백만원을 차용하여 청구인으로부터 합계 OOO백만원을 차용하였으며, OOO은 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점부동산에 계속 거주하면서 전세보증금 OOO백만원을 매매대금으로 대체한 바, 쟁점부동산의 거래가액은 OOO백만원이다.

(2) 처분청은 2011.12.3.자 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 판단하였으나, 쟁점부동산이 속한 아파트 단지는 1989년에 건설된 총 3개동 499가구(59.67㎡ : 222가구, 76.41㎡ : 277가구)로 조성된 단지로서 각 동이 대로변에 가까운 1동부터 차례로 거의 “-”형으로 배치되어 있어 각 동 및 층에 따라 가격이 다르고, 평가기간동안 이루어진 단 1건의 거래인 비교대상아파트 거래가액을 쟁점부동산의 면적과 기준시가가 동일하다는 이유로 유사매매사례가액에 의한 시가로 보는 것은 부당하다 할 것이므로, 이 건은 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 기준시가로 평가한 OOO백만원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO백만원에 매수하면서 매매대금 중 OOO백만원을 OOO대한 채권 OOO백만원 및 전세보증금 OOO백만원으로 대체하였다고 주장하나, 1996년부터 쟁점부동산 양도양수합의서의 작성일(2011.9.25.)까지 15년이 경과하도록 원리금 변제내역이 나타나지 아니하고, 대여금에 대한 채무약정서 등이 제출된 바 없으며, 매매예약 가등기 등 청구인의 쟁점부동산에 대한 권리관계가 일체 확인되지 않고 있어 청구인이 OOO에게 OOO백만원을 대여하였다는 점을 믿기 어렵고, 매매계약서상 전세보증금 등의 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니하며, 쟁점부동산 매매계약서상 매매대금 및 지급일과 대금지급 증빙자료 및 OOO구청에 제출한 거래신고 소명 의견서의 대금지급 내용이 서로 일치하지 아니하므로 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO백만원이라는 청구주장을 믿기 어렵고, 계좌거래내역상 지급이 확인된 OOO백만원을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없으므로 기준시가에 의해 평가한 가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」 제60조는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립되는 가액으로 하되 수용 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항은 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있으며, 증여일 전후 3월 이내에 거래되고 증여받은 아파트와 면적·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매사례가액이 존재할 경우 증여재산가액 평가시 이를 시가로 보아 기준시가보다 먼저 적용하는 것인바(대법원 2009두18028, 2010.1.14. 참조), 비교대상아파트는 같은 단지 내의 주거용 아파트로 위치가 유사하고 사용용도·면적·기준시가가 동일하며, 거래시기도 1개월 정도의 간격만을 두고 있어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액에 의한 시가로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 시가를 매매사례가액을 적용하여 평가하고 청구인이 누나로부터 쟁점부동산을 저가로 양수한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2011.12.31. 법률 제11130호로 개정되기 전의 것)

제35조【저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항에 따른 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것)

제26조【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등

2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조 제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자등"이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호·제2호·제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주등 1인"은 "양도자등"으로 본다.

⑤ 법 제35조 제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 OOO1996.6.18. OOO취득한 쟁점부동산을 2011.10.31. 양수한 후 취득가액을 OOO으로 하여 OOO구청장에게 부동산거래계약신고를 하였다.

(2) OOO구청장은 쟁점부동산의 거래를 저가양수에 따른 증여계약으로 한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인이 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 쟁점부동산의 실지거래가액을 OOO으로 하고, 비교대상아파트의 2011.12.20.자 거래가액 OOO을 시가로 평가하여 계산한 OOO을 증여재산가액으로 하여 2014.5.15. 청구인에게 2011.10.31. 증여분 증여세 OOO결정·고지하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO(계좌이체 OOO백만원, 현금지급 OOO백만원, 전세보증금 OOO백만원)이라고 주장하면서 제출한 부동산소유권양도양수합의서, 계좌거래내역, 부동산임대차계약서, 주민등록초본, 부동산거래신고 소명서 등의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 청구인과 OOO간에 작성한 부동산소유권양도양수합의서는 다음과 같다.

(나) 청구인이 제출한 계좌거래내역에는 청구인이 2003.8.5.부터 2010.5.8.까지 OOO에게 15회에 걸쳐 OOO송금한 내역이 나타나고, OOO‘본 아파트 매도대금 중 일부인 OOO본인의 필요에 따라 수시로 매수인으로부터 현금으로 수령’한 것으로 확인하였다.

(다) 청구인이 제출한 부동산임대차계약서, 주민등록초본 등에는 청구인이 2011.10.31. 전세보증금을 OOO으로 하여 OOO에게 쟁점부동산을 임대하여 준 것으로 나타나고, 특약사항 란에는 ‘매매대금 중 잔금으로 대체하기로 한다.’라고 기재되어 있으며, OOO1996.5.31. 쟁점부동산에 전입한 이래 2012.2.3. 사망시까지 거주한 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 2014.12.18. 개최한 조세심판관회의에 출석하여 2012.2.21. 쟁점부동산을 전세보증금 OOO임대하고, 이후 2014.1.20. 매매대금 OOO양도하였다는 취지의 의견진술과 함께 부동산 임대계약서 및 매매계약서를 제출하였다.

(4) 쟁점부동산과 비교대상아파트 등의 기준시가 및 매매사례가액은 다음과 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 OOO백만원에 취득하였고, 쟁점부동산의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액이 아닌 기준시가로 평가하여야 한다는 주장인바, 청구인의 쟁점부동산에 대한 매매대금 주장액 OOO백만원(계좌이체 OOO백만원, 현금대여 OOO백만원, 전세보증금 OOO백만원) 중 처분청이 실지거래가액으로 인정한 OOO이외에 청구인이 제시한 부동산소유권양도양수합의서 및 임대차계약서 등에서 OOO잔금으로 대체한다고 되어 있고, OOO이 쟁점부동산을 양도(2011.10.31.)한 이후에도 계속하여 쟁점부동산에서 거주하다가 사망(2012.2.3.)한 것으로 나타나는 점, 청구인이 2012년 2월경 쟁점부동산을 전세보증금 OOO임대하기로 약정한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 OOO전세보증금 OOO매매대금으로 대체하였다는 청구주장에 신빙성 있어 보이므로 위 전세보증금 OOO증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다 할 것이나, 쟁점부동산과 비교대상아파트는 같은 단지 내의 주거용 아파트로, 동·호별 배치도상 방향·면적이 같고, 거래시기도 1개월 정도의 간격만을 두고 있으며, 기준시가도 동일하므로 비교대상아파트의 거래가액을 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에 따라 시가로 평가한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.