청구인은 경기도 의정부시 OO동 OOOOO 대지 578.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.8.29 취득하여 89.1.24 양도하고, 89.2.24 취득가액은 222,500,000원 양도가액은 224,500,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다.

처분청은 93.1.16 청구인이 신고한 양도가액이 인근 부동산 중개사에 탐문한 양도당시의 시가와는 현저한 차이가 날 뿐 아니라, 취득가액도 청구인이 제시한 영수증과 신고가액과는 2,000,000원의 차이가 나므로 허위신고 하였음이 명백하다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 89년 과세기간분 양도소득세 9,868,990원 동 방위세 1,973,860원을 결정 고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.3.12 심사청구를 거쳐 93.6.19 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 임대용 건물을 신축하려고 매입하였으나 신축자금 마련에 예상외로 차질이 생기어 도저히 건물을 신축하기 어렵기에 막대한 손해를 입으며 양도하게 되었으며 청구인이 취득시 체결한 88.7.4 의 매매계약일로부터 양도시의 매매계약체결일인 88.10.14 까지 보유기간이 불과 3개월 정도밖에 안되므로 양도차익이 많을 수도 없으며, 또한 처분청이 인근부동산 중개업자를 상대로 조사하였다는 양도당시의 평당 거래가액 2,500,000원은 부당하며, 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 정확하게 사실조사를 하지 않고 막연한 판단하에 부인하고 기준시가에 의하여 결정고지한 것은 부당하다고 주장한다.

나. 국세청장 의견

국세청장은 처분청이 탐문한 양도당시의 시가는 평당 2,500,000원이고 청구인의 신고가액은 평당 1,271,428원으로 시가의 51.2%에 불과할 뿐 아니라 청구인이 제시한 매매계약서에 대하여 매수인 4인중 OOO만 확인하였을 뿐 나머지 3인은 확인을 거절하고 있어 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이건 심판청구의 다툼은 쟁점 토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령인 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호등의 규정에 의하면 토지건물의 양도에 따른 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 동법시행령 제170조 제4항 제3호 소정의 사유 즉, 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익을 신고하였으나 처분청은 그 거래금액이 신빙성이 없어 재산제세사무처리규정 제76조에 의거 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 결정하였고 이에 대하여 청구인은 취득 및 양도가액이 사실이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 것을 주장하므로 쟁점토지의 실지거래가액이 청구인이 신고한 222,500,000원(취득가액)과 224,500,000원(양도가액)으로 확인되는지 여부를 본다.

청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시와 양도시의 매매계약서에 의하면 각각의 매매대금이 신고한 가액과 일치하고 있다. 그러나 동계약서상의 취득가액 222,500,000원은 당시 양도자 OOO과 OOO이 모두 그 확인을 거절하였으며, 영수증금액과도 2,000,000원의 차이가 나며, 관련 금융자료등 객관적인 증빙자료 없이 취득 계약시의 입회인 청구외 OOO의 확인서 만으로는 신고한 취득가액이 실지거래가액이라고 인정하기는 어렵다.

또 양도가액 224,500,000원은 처분청이 인근 부동산 중개사에 탐문한 437,500,000원에 크게 미달되고 매수인4인중 OOO외1인만 확인하고 있으며 달리 이를 입증할 금융자료등의 제시가 없으므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액이라고 인정하기는 어렵다.

라. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초처분에는 잘못이 없고 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.