청구인은 1986.12.3 청구외 유OO 등 5인과 공동으로 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대지 2955.4㎡를 취득하였다가 2003.6.12 청구외 유OO(청구인의 조카)에게 청구인 소유지분(1/5)인 591.08㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 실지거래가액(취득가액 152,163,497원, 양도가액 460,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인이 특수관계자인 위 유OO에게 쟁점토지를 시가(개별공시지가에 의하여 평가한 가액) 573,347,600원 보다 낮은 460,000,000원에 양도하였다는 이유로 소득세법상의 부당행위계산부인규정을 적용하여 취득가액은 청구인이 신고한 152,163,497원으로, 양도가액은 시가(개별공시지가) 573,347,600원으로 하여 양도차익을 산정한 후 2004.12.4 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 32,659,070원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.3.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 담보로 2002.8.26 OO은행으로부터 310백만원을 대출받았고, 쟁점토지 양도당시 72세의 고령으로 병원치료비 및생활비 등으로 쟁점토지를 매도하려고 하였으나, 쟁점토지는 주변에 수만평의 공원(원쪽), 10평 및 15평의 임대아파트(오른쪽), 30만평의 공지(후면)가 있는 명색만 상업지역일 뿐 사실상 상가가 형성되지 않는 지역이어서 개별공시지가 자체가 무의미하며, 매수희망자가 없어 부득이 특수관계자에게 양도한 것으로 실제 양도가액이 금융거래에 의하여 확인됨에도 시가에 대한 조사확인없이 추정가격에 불과한 공시지가를 시가로 보아 시가보다 저가로 양도하였다 하여 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 포함한 OOO OOOOOO번지 대지 2955.4㎡를 특수관계에 있는 유OO 등 4인과 지분 1/5씩 공동으로 매입하였다가 2003년 6월 유OO을 제외하고 청구인을 포함한 4인이 공동소유자 중 1인인 유OO의 자녀 4인에게 소유지분(1/5씩)을 각각 동일한 가액(460,000,000원)에 양도한 것으로 확인되고 있어 쟁점토지를 병원치료비 및 생활비 등 부채로 인한 급박한 사정에 의하여 부득이 양도하였다는 주장은 설득력이 없고,

위 토지의 양도자와 양수자가 특수관계자인 점과 위 토지를 양수인들의 가족이 사업장으로 사용하고 있는 점 및 위 토지를 담보로 한 양도자들의 대출금 또한 양수자 가족의 사업자금을 위한 획일적인 대출인 점 등으로 보아 이 건 양도가액은 일반적인 거래형태에 의한 적정한 시가로 볼 수 없어 쟁점토지의 시가를 소득세법시행령 제167조 제5항, 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 제61조에 의하여 개별공시지가로 평가하여 산정한 후 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점부동산을 특수관계자로에게 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

같은 법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세및증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 은 "양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간" 으로 본다.

같은 법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

(2) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

같은 법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 은행거래내역서, 쟁점토지 매매계약서 및 주변안내도 등을 제출하면서 청구인의 채무과다 및 쟁점토지 여건상 매수자가 없어 부득이 특수관계자인 조카 유OO에게 460,000,000원에 양도하고 실지거래가액대로 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 시가(개별공시지가) 573,347,600원보다 저가에 양도하였다는 이유로 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지를 담보로 한 대출금의 이자와 병원비 및 생활비 등의 지급으로 많은 부채를 갖게 되어 부득이 쟁점토지를 양도하였다고 주장할 뿐 이에 대한 구체적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점토지가 주위에 공원(윈쪽), 10평 및 15평의 임대아파트(오른쪽), 30만평의 공지(후면)가 있는 명색만 상업지역이므로 개별공시지가 자체가 무의미하고 추정가액에 불과하다고 주장하면서 쟁점토지 주변안내도를 제시하고 있으나 동 개별공시지가가 합리적인시가로 볼 수 없다는데 대한 객관적인 근거및 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(다) 처분청이 제출한 과세자료 등에 의하면, 쟁점토지 지번인 OOO OOO OOO OOO OOOOOO (대지 2955.4㎡)의 공동소유자인 청구인과 청구외 유OO, 유OO, 유OO 등 4인은 형제 및 조카지간으로 유OO의 자녀들인 청구외 유OO, 유OO, 유OO, 유OO 등 4인에게 각자의 소유지분(1/5씩)을 460,000,000원에 각각 양도하였고, 이에 대하여 처분청 등 양도인 관할 세무서장들이 이 건 처분과 동일하게 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 보아 부당행위계산부인하여 과세하였음이 확인된다.

(라) 소득세법 제101조 제1항의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO O)인 바,

이 건의 경우 청구인 이외에도 공동소유자인 유OO, 유OO, 유OO 등 3인 역시 동일한 거래시점에 특수관계자간인 유OO의 아들들에게 쟁점토지와 같은 동일지분을 이 건과 동일한 가액(460,000,000원)에 양도한 것으로 보아 청구인이 치료비 및 생활비 등 채무과다로 인한 급박한 사정과 매수희망자가 없어 불가피하게 쟁점토지를 양도하였다는 주장은 신빙성이 없어 보이는 점,

청구인은 처분청이 시가로 한 쟁점토지의 개별공시지가에 대하여 추정가액에 불과하여 객관적인 시가로 인정하기 어렵다고 하나 해당 지방자치단체장의 토지특성조사 착오 등 지가산정에 명백한 잘못이 있었다는데 대한 객관적인 근거 및 증빙자료나 특수관계자간 거래가 아닌 합리적인 시가를 제시하지 못하고 있는 점,

이 건 거래는 특수관계자간의 거래로서 쟁점토지의 양도가액 460,000,000원은 기준시가(개별공시지가) 573,347,600원 대비 80.2%로 통상 기준시가의 경우 시가보다 70%내지 80%정도 낮은 가액이라는 점 등을 감안하여 볼 때 특별한 사정도 없이 기준시가보다 낮게 양도하였다는 것은 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없다고 하겠다.

이상의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지를 시가(개별공시지가)보다 저가로 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 처분청이 전시한 관련법령의 규정에 따라 부당행위계산부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.