가. 청구인은 2001.2.1. ○○○ 잡종지 5,151㎡, 같은리 20-7 잡종지 5,294㎡, 같은리 20-9 잡종지 1,390㎡ 총 11,835㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득한 후 2001.3.12. 쟁점토지 위에 건물 3동 8,332.7㎡를 신축하여 ○○○라는 상호로 창고 임대업을 영위하다가 2007.7.4. 박재형에게 양도한 후 2007.10.1. 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액, 건물의 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액으로 하고, 양도가액은 토지ㆍ건물 각각을 실지거래가액으로 하여 2007년 귀속 양도소득세 1,191백만원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 중부지방국세청장이 2008.7.7.∼2008.7.25. 기간중에 청구인에 대하여 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 전체 양도가액은 매매계약서, 거래사실확인서, 금융거래 증빙, 2007.4.30. 한국감정원의 감정평가 등에 의하여 적정한 것으로 보았으나, 취득가액과 관련하여 토지ㆍ건물 전체 양도가액을 감정기관의 토지ㆍ건물별 감정가액을 기준으로 환산하여 건물양도가액을 계산한 후 이에 대하여 기준시가의 변동비율을 적용하여 건물의 취득가액을 재계산하고, 청구인이 취득가액을 1,348백만원 과다신고한 것으로 보는 한편, 추가로 확인되는 비용인 쟁점토지의 토지개발비용 및 산림복구비용 등 196,042천원은 필요경비에 산입하여 과세하라는 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 위 과세자료에 따라 2008.9.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 396,664,430원을 경정ㆍ고지 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 임야인 쟁점토지를 2001.2.1. 경매를 통하여 취득하여 약 1년 6개월의 개발과정을 통해 창고 용지로 용도변경하였다. 쟁점토지는 급경사에 암반구조로 긴 공사기간과 많은 비용이 소요되었다.

개발과정은 일괄도급을 주지 않고 청구인이 직접 공사를 하여 총 개발비용은 확인되지 않으나, 개발부담금 산정과 관련하여 OO시청에 제출한 개발비용산정보고서상에는 1,642백만원으로 추정되고 첨부된 원시증빙에 의하면 1,251백만원으로 확인되고 있다.

따라서「소득세법상」양도자산의 용도변경 및 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 자본적 지출액에 포함되는 것으로 규정하고 있으므로 원시증빙에 의하여 확인되는 1,251백만원을 토지의 취득가액으로 보아 과세처분하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 주장하는 근거로 ○○○에서 작성한 보고서상 추정 개발비와 영수증 등 관련증빙을 제시하면서 쟁점토지의 조성 등을 위한 자본적지출로 인정하여 달라고 주장하나, 창고시설 조성공사와 건물신축공사의 기간구분이 명확하지 않은 상태에서 제시된 영수증 등의 성격을 분석한 바, 대부분 건물 및 구축물, 기타 자산 등의 성격인 점, OOOOO의 재무제표상 쟁점토지 가액에 자본적지출로 계상되지도 않은 점, 재료비 및 노무비 등 영수증 등과 관련한 금융지급 증빙 등 객관적인 입증서류를 제시하지 않는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 개발비산정보고서상 개발비와 영수증 등은 신빙성이 없으므로 쟁점토지의 자본적 지출로 인정하지 아니하고 실거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 쟁점토지의 개발비용(1,251백만원)을 쟁점토지의 조성 등을 위한 자본적 지출로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

(3) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 임야인 쟁점토지를 경매로 취득한 후 창고 용지로 용도변경하기 위하여 개발하였는데 청구인이 건설업자에게 일괄도급을 주지 않고 청구인이 공사를 직접 하여 총 개발비용은 확인되지 않으나, 개발부담금 산정과 관련하여 OO시청에 제출한 개발비용산정보고서상에는 1,642백만원으로 추정되고 첨부된 원시증빙에 의하면 1,251백만원으로 확인되므로 토지의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 중부지방국세청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면"청구인은 급경사 상태인 임야를 취득한 후 창고부지로 조성하였음이 공사현장 사진, OO시 송탄출장소의 개발비용 산정보고서(사단법인 OOOOOOOOO가 개발부담금으로 작성)에 의해 확인되고, 토지의 취득가액(경락가액) 이외에 건물신축 비용과 창고부지 조성비용 등 자본적 지출액으로 총 3,661백만원이 소요되었다고 주장하면서 증빙을 제출하였으나, 건축주가 공사를 직영 처리하여 총 소요비용을 정확히 알 수 없고, 제출증빙 중 세금계산서 수취금액 1,745백만원, 사업자등록번호 등 인적사항이 확인되는 금액 162백만원, 산림복구비용 등 제세공과금 80백만원 등 총 1,987백만원 이외에는 지출 여부를 확인할 수 없다"고 기재되어 있다.

(나) 청구인이 개발비용 등으로 제출한 증빙(영수증, 입금증 등) 중 TIS 등에 의하여 거래상대방의 인적사항 등이 확인되는 금액 162백만원, OO시청에 납부한 산림복구비용 33백만원 합계 196백만원을 추가로 필요경비로 인정한 사실이 확인된다.

(다) 청구인이 제시한 OOOOOOOOO에서 작성한 개발비용산정보고서에 의하면 순공사비, 조사 설계비, 일반관리비 등 1,642백만원이 창고부지 조성공사비용으로 기재되어 있다

(라) 청구인이 2000∼2007년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 재무제표 등에 의하면 쟁점토지와 건물의 장부가액은 아래 <표>와 같다.

(2) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, 청구인이 쟁점토지의 용도변경이나 개량 등을 위하여 지출한 비용에 대한 객관적인 입증서류를 제시하지 아니하는 한 OOOOOOOOO의 보고서상 금액을 전액 필요경비로 인정할 수 없다할 것이고(국심 2001중2264, 2002.1.10. 같은 뜻), 청구인이 주장하는 경비, 노무비, 재료비에는 쟁점토지에 대한 자본적 지출금액과 건물에 대한 자본적 지출금액이 혼재되어 있어 쟁점토지의 자본적 지출금액이 불분명할 뿐만 아니라 청구인이 종합소득세를 신고하면서 제출한 대차대조표에 의하면 청구인이 주장하는 토지에 대한 자본적 지출금액을 토지가액에 계상하지 않고 건물가액만을 계상한 사실이 확인되며, 토사운반비, 노무비 등을 실제로 지급하였다는 사실이 금융자료 등에 의하여 확인되지 않아 청구주장을 인정하기는 어렵다.

따라서 처분청은 청구인이 제시한 개발비 관련 증빙자료 등을 신빙성이 없다고 보아 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.