2. 소송비용은 피고가 부담한다.

가. 피고는 포항시 북구에 소재한 ####### 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 동별 대표자들로 구성된 입주자대표회의이고, 원고는 2010. 1. 1. 부터 2010. 12. 31.까지 이 사건 아파트의 경비용역업무를 수행한 회사이다.

나. 이 사건 아파트의 관리사무소장은 2010. 11. 29. 제10-01호로 경비용역업체 선정 공고를 하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다(이하 이 사건 아파트의 경비용역 업체 선정을 위한 입찰을 '이 사건 입찰'이라 한다).

3. 참가자격

가. 국토부 고시(제2010-445호) 제19조 ①항의 결격사유에 해당 되지 않는 업자 나. 공고일 현재 10개 단지 이상 관리업체 (실적증명서 전화번호 기재)다. 자본금 1억 원 이상

라. 단지 이상 발생시 법정 경제속도로 1시간 이내 출동 가능한 업체

4. 제출서류

가. 국토부 고시 제2010-445 제20조의 서류 일체

나. 입찰서 입찰서는 국토해양부 고시 별지 서식의 입찰서 양식을 사용하며, 입찰가액은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액(부가세 별도)으로 한다.

입찰보증금 등은 고시 제6장 (보증금)의 규정에 따른다.

6. 개찰일시 및 장소

가. 일시 : 2010년 12월 13일 월요일,20:00

나. 장소 : 당 아파트 입주자대표회의실다. 원고, 주식회사 었었었었었었이하 '영었었었었었'라 한다) 등 6개 업체가 이 사건 입찰에 참여하기 위하여 입찰서를 제출하였는데, 입찰가액으로 원고는 514,644,000원을, 었었었었었었는 515,160,000원을 각 기재하였다.

라. 피고는 2010. 12. 13. 총 10명의 동별 대표자 중 8명이 참석한 가운데 회의를 개최하여 원고가 제출한 입찰서는 개찰하지 아니한 채 있었었었었었를 최저가 낙찰자로 선정하고, 2010. 12. 17. 이 사건 입찰에 따른 경비 용역업체로 선정한다고 공고하였는데, 당시 작성된 회의록에는 '(주)@@@@(원고)는 입찰개봉 전 연령, 연차수당 등 경비원들의 불만이 너무 많고 불성실한 문제도 있고 주민들의 신뢰도가 너무 떨어져 기타 등 여러 가지 문제점으로 대표회의에서 참가시키지 않기로 전원 찬성으로의 결함'이라고 기재되어 있다.

마. 이 사건 입찰과 관련된 법령은 다음과 같다.

1) 주택법 시행령 (대통령령 제22479호, 2010. 11. 10. 일부개정) 주택법 시행령 제55조의4 (관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 관리주체는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다.

1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉 · 난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

2) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 (국토해양부고시 제2010-445호, 2010. 7. 6. 제정) (이하 '이 사건 지침'이라 한다) 제2조(적용대상) 이 지침의 적용대삼은 다음 각 호와 같다.

2. 관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)가 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크 유지, 수선유지 및 물품구입 매각 등을 위하

여 용역 공사업자를 선정하거나 장기수선충당금으로 장기수선공사를 하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우

제3조(입찰의 방법》 ① 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.

② 관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사 • 용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따른 수의계약으로 선정할 수 있다.

[별표 1] (제3조 제1항 관련)

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제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(낙찰의 방법》 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식제19조(참가자격의 제한 ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한자

3. 국세 및 지방세를 미납한 자

4. 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품 금품·발전 기금 등을 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계 존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자제22조(낙찰자 결정 방법 ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.

제23조(계약체결 ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다.

② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰 ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

[별표4]선

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[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제7호증의 1. 2 각 기재. 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

원고의 경우 이 사건 입찰에 참가할 수 있는 자격을 구비하고 있었고, 이 사건 입찰공고에서 요구하는 서류를 모두 제출하였으며, 무엇보다 이 사건 입찰이 경쟁입찰의 방법에 의하되 최저가의 입찰가액을 제시한 업체가 낙찰자로 선정되는 최저 낙찰제를 채택하였음에도 불구하고, 피고는 최저가로 입찰가액을 제시한 원고의 입찰서는 개찰 하지 아니한 채 었었었었었를 낙찰자로 결정 하였는바, 이와 같은 피고의 행위는 입찰질서를 문란하게 하고 입찰참여업체들간의 형평성과 예측가능성을 현저히 침해한 것으로서 중대한 하자가 있어 무효라 할 것이므로, 원고는 이 사건 소로써 이 사건 입찰에 따른 낙찰자 지위가 원고에게 있다는 확인을 구할 이익이 있다.

3. 판단

가. 이 사건 지침의 제정이유 및 적용국토해양부는 주택법 시행령 제52조 및 제55조의 4)이 개정됨에 따라 그 시행에 관한 구체적인 사항을 규정하기 위하여 이 사건 지침을 제정하여 2010. 7. 6.부터 시행하게 되었는데, 그 제정이유는 공동주택에서 주택관리업자와 청소·경비·용역 등 각종 사업자를 선정하는 경우 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰방식 등으로 선정토록 함으로써 공동주택관리의 투명성과 공정성을 확보하기 위함에 있다.

그 주요내용은 위에서 본 바와 같이. (1) 주택관리업자를 선정하는 경우 입주자대표회의가 경쟁입찰을 통하여 최저가격으로 입찰하는 자를 결정 · 계약하도록 하고, (②) 청소·경비·소독·용역 등 공동주택의 각종 사업자를 선정하는 경우 관리주체가 경쟁입찰(다만, 200만원 이하는 수의계약)을 통하여 최저가격으로 입찰하는 자를 결정·계 약하도록 함이다. 공동주택에서 주택관리업자와 청소·경비·용역 등 각종 사업자를 선정하는 경우 이를 둘러싼 이해관계인이 많을 뿐만 아니라 그 선정 과정이 불투명 내지 불공정하게 이루어지는 경우 이해관계인들은 물론이고, 종국적으로는 그 피해가 입주자들에게 돌아갈 수밖에 없는 점 및 위와 같은 이 사건 지침의 제정 이유를 종합하면, 공동주택에서 주택관리업자와 청소·경비·용역 등 각종 사업자를 선정함에 있어서는 이 사건 지침을 비롯한 관계 법령을 엄격히 준수함으로써 선정과정의 투명성은 물론 공정성·적정성이 담보되도록 할 필요가 있다고 할 것이다.

나. 입찰절차가 무효로 되는 경우

한편, 입찰과정에서의 하자가 있다는 사유만으로 당연히 낙찰자 결정이나 그에 기한 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 그 하자가 입찰절차의 공정성을 현저히 침해될 정도로 중대할 뿐만 아니라 상대방도 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우 또는 누가 보더라도 낙찰자의 결정 및 계약체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위에 의하여 이루어진 것임이 분명한 경우에는 그와 같은 낙찰자 결정 및 계약체결 이 무효가 된다고 해석함이 타당하다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다33604 판결, 대법원 2006. 6. 19.자 2006마117 결정 등 참조).

다. 이 사건으로 돌아와서 살핀다.

위 기초사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 지침 및 입찰 공고에서 정한 입찰참가자격을 구비하였으므로, 이 사건 입찰에 참가한 다른 업체들과 동등한 조건으로 입찰에 참가할 기회를 부여 받아야 하는 점, ② 이 사건 입찰은 공개된 장소에서의 개찰을 거쳐 입찰참가자 중 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 결정하는 방식으로 이루어져야 하고, 피고는 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 되는 점이 사건 지침 제4조 제2항, 제22조 제1항, 제28조 제1항 참조). ④ 이 사건 입찰에 참가한 업체 중 원고가 최저가의 입찰가액을 제시하였으므로 만일 피고가 원고의 입찰서를 개찰하였다면 피고는 었었었었었가 아닌 원고를 이 사건 입찰의 낙찰자로 결정할 수밖에 없었던 점. ④ 그런데 피고는 원고의 입찰서는 개찰조차 하지 아니한 채 회의에 참석한 동별 대표자들의 협의를 거쳐 었었었었를 낙찰자로 결정하였는바, 이는 이 사건 지침 및 입찰 공고에서 정한 낙찰자 결정 방식 (경쟁입찰에 의한 최저 낙찰제)을 위반한 것이고, 이로 인하여 원고가 다른 입찰참여업체들과 동등한 조건으로 이 사건 입찰에 참여할 기회를 부여받지 못한 것과 다름없는 결과가 초래된 점, ⑤ 이 사건 지침 및 입찰 공고에 따라 이 사건 입찰에 참가한 원고로서는 피고가 원고의 입찰서를 개찰하지 아니할 것이라고 예상할 수 없었을 것으로 보이는 점, ⑥ 이에 대하여 피고는 원고가 2010. 1. 1.부터 2010. 12. 31.까지 이 사건 아파트의 경비용역업무를 수행하면서 경비직원들의 연령기 준 위반, 경비직원들에 대한 연차수당 · 퇴직금 등의 미지급 및 이로 인한 경비직원들의 근무 태만 등으로 인하여 피고 및 입주자들이 더 이상 원고를 신뢰할 수 없어서 원고의 입찰서를 개찰하지 않았다고 주장하나, 을 제2 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없고, 또한, 이 사건 입찰 당시 피고 및 입주자들이 원고를 더 이상 신뢰할 수 없는 상황이었다면 피고로서는 이 사건 지침 등 관계 법령을 위반하지 아니하는 범위 내에서 입찰공고시에 미리 입찰참가자격에 제한을 두거나, 위 별표 1에 따른 지명경쟁입찰을 시행하는 등의 방법으로 원고를 이 사건 입찰에 참여하지 못하도록 사전 조치를 취할 수 있었음에도 그러한 사전 조치를 취하지 아니 하였으므로, 결국 피고가 주장한 사정만으로는 원고의 입찰서를 개찰하지 아니하고 있었었었었었를 낙찰자로 결정한 피고의 행위가 정당하다고 평가하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고의 입찰서를 개찰조차하지 아니하고 었었었었었었를 낙찰자로 결정한 피고의 행위는 입찰절차의 공정성 및 적정성을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자가 있을 뿐만 아니라 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위에 해당하여 무효라고 봄이 상당하다.

따라서, 이 사건 입찰에서 최저가의 입찰가액을 제시한 원고는 이 사건 입찰의 낙찰자 지위를 가진다 할 것이고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 원고로서는 이 사건 소로써 그 확인을 구할 이익이 있다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사이의석

판사정윤아

심급 사건

참조조문

참조판례