[2] 수분양자가 분양계약에서 정한 분양대금 납부의무 등을 이행하지 아니한 경우에 입주지정기간 만료일 다음 날부터 분양계약 해제일까지 발생한 관리비 및 입주지정기간 최초일 이후 발생하는 재산세를 위약금과 별도로 수분양자에게 부담하도록 한 분양계약 조항의 효력이 문제 된 사안에서, 위 조항이 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키거나, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 볼 수 없다고 본 원심판단을 수긍한 사례

[3] 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환하는 경우에 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항의 효력(=원칙적 무효)

[4] 수분양자가 이미 납부한 대금에 대한 이자를 반환하지 않는다고 정한 분양계약 조항의 효력이 문제 된 사안에서, 위 조항은 구 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제4호 의 규정에 위배되어 원칙적으로 무효이고, 다만 위약금으로 몰취되는 계약금의 경우 상대방에게 반환한 후 다시 이를 돌려받아 몰취하는 것이 아니라 반환하지 아니한 상태에서 몰취하는 것이 일반적인 거래실정으로 당사자의 인식 역시 마찬가지인 점 등에 비추어, 이자반환 면책조항 중 위약금에 해당하는 부분은 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 결과가 된다고 볼 수 없어 무효가 아니라고 본 원심판단을 수긍한 사례

1. 관리비 및 재산세 등 부담조항의 효력에 관한 상고이유에 대하여

가. 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 약관규제법’이라 한다) 제6조 제1항 , 제2항 제1호 에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다. 그리고 이와 같이 약관조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지 여부는 그 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다 ( 대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정 , 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조).

나. 원심은, (1) ① 관리비 및 재산세는 수분양자인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 이 사건 분양계약에서 정한 분양대금 납부의무 등을 이행하지 아니함으로써 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 부담하게 된 것이므로 이 역시 피고가 입은 손해라고 볼 수 있고, 이러한 손해는 분양계약이 해제된 경우에도 그 배상의무자인 원고에게 청구할 수 있으며( 민법 제551조 ), ② 이 사건 분양계약 제2조 제2항은 원고의 채무불이행으로 이 사건 분양계약이 해제된 경우 이와 같은 손해를 위약금과 별도로 청구할 수 있다고 명기하고 있다는 이유를 들어, 관리비 및 재산세 지급의무는 이 사건 분양계약이 유효함을 조건으로 하는 것이라는 원고의 주장을 받아들이지 아니하고, (2) ① 손해배상의 예정액을 정해 놓았더라도 당사자 사이에 추가로 손해배상에 관한 약정을 한 경우에는 그 약정에 따라 별도로 손해배상을 청구할 수 있고, ② 이 사건 분양계약 제2조 제2항은 계약이 해제될 경우 관리비, 재산세 등을 위약금과 별도로 청구할 수 있다고 정하고 있다는 이유를 들어, 이 사건 분양계약에서 정한 위약금은 손해배상액의 예정에 해당하므로 위약금 외에 따로 손해배상을 청구할 수 없다는 원고의 주장을 배척한 다음, (3) 판시와 같은 이유로, 이 사건 아파트에 관하여 입주지정기간 만료일 다음 날부터 이 사건 분양계약 해제일까지 발생한 관리비(이 사건 분양계약 제16조 제3항) 및 입주지정기간 최초일 이후 발생하는 재산세(이 사건 분양계약 제10조, 2012년도 7월 주택 정기분)를 위약금과 별도로 수분양자에게 부담하도록 하여도 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항이라고 볼 수 없고, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 사업자인 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 볼 수도 없다고 판단하였다.

다. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로 보이고, 거기에 상고이유 주장과 같이 약관의 해석, 손해배상액 예정 및 구 약관규제법에서 정한 공정을 잃은 약관에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

2. 위약금에 대한 이자반환 면책조항의 효력에 관한 상고이유에 대하여

가. 구 약관규제법 제9조 는 “계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다”고 규정하면서 제4호 에서 “계약의 해제·해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항”을 들고 있다. 매매계약이 해제된 경우에 원상회복의무의 이행으로서 수령한 매매대금을 반환할 때에는 민법 제548조 제2항 에 따라 그 받은 날부터 법정이자를 가산하여 지급하여야 하므로, 계약해제로 인하여 사업자가 이미 받은 금전을 반환하는 경우에 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 무효라고 할 것이지만, 이를 정당화할 합리적인 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다 ( 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다75393 판결 , 대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다21849 판결 참조).

나. 원심은, (1) 판시와 같은 이유를 들어, 원고가 이미 납부한 대금에 대한 이자는 반환하지 않는다고 규정한 이 사건 분양계약 제4조 제3항 단서는 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 구 약관규제법 제9조 제4호 의 규정에 위반되어 원칙적으로 무효라고 판단하면서, (2) 다만 위약금으로 몰취되는 계약금의 경우 상대방에게 반환한 후 다시 이를 돌려받아 몰취하기 보다는 반환하지 아니한 상태에서 그대로 몰취하는 것이 일반적인 거래실정이고 당사자의 인식 역시 마찬가지이며, 공정거래위원회가 고시한 아파트표준공급계약서 및 청라지구의 다른 아파트분양계약서 역시 위약금을 공제한 나머지 대금에 한하여 이자를 가산하여 반환하도록 규정하고 있는 등의 사정에 비추어 볼 때 위 이자반환 면책조항 중 위약금에 해당하는 부분은 피고의 지급의무가 배제된다고 하더라도 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 결과가 된다고 볼 수 없어 무효라고 할 수 없다고 판단하였다.

다. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 위약금의 귀속시기, 약관의 해석 및 위약금에 대한 법정이자 반환의무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.