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장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면적용 대상에 해당하는지 여부

조세심판원 질의회신 | 2005-09-08 | 서면인터넷방문상담4팀-1625 | 기타

문서번호

서면인터넷방문상담4팀-1625 (2005.09.08)

요 지

임대주택법에 의한 매입임대주택을 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 감면함

회 신

거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 동법시행령 제97조 제4항 각호의 서류에 의하여 사실판단하는 것입니다.

관련법령

조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

본문

1. 질의내용 요약

- 1997.8.19(질의서에서는 1977.8.19.로 표기되어 있으나 분양계약서로 보아 착오로 보임) 서울시 ○○구 ○○동 제○지구에 미분양된 재건축아파트(○○○○빌) 17평형(43.20㎡) 5채를 분양받아 1999.11.16.부터 현재까지 장기임대 중이며, 이중 1채를 2005.7.14. 매각하였음

- 참고로 1999.11.16.부터 2005.7.14.까지 3명의 임대차계약서 및 임차인의 주민등록등·초본, 임대사업자등록증(○○구청), 사업자등록증(○○세무서) 및 매매계약서 및 거래사실확인원, 미분양아파트 공급계약서를 보유하고 있음

상기의 경우 5년 이상 임대후 매각시 양도소득세 100% 면제받는다는 국세청의 의견 및 신문기사를 보고 임대를 시작하였는데 현재까지도 유효한지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)

소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자 라 함은임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 2000·1·10]

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4. 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-596,2005.4.20/>○ 서면4팀-596,2005.4.20

【질의】

임대주택(○○구 ○○동 소재 아파트) 5채를 소유하고 있는데 모두 21평형(전용면적 49.6㎡)이며, 사용검사일은 1999.8.10.로 동일함. 사용검사가 난 직후 타인으로부터 1999.8월 3채, 1999.9월 2채를 매입하여 2000.1월 임대를 개시하였음(해당구청에 1999.11.19. 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록하고, 관할세무서에 2000.1.5. 사업자등록을 하였음)

상기 임대주택에 대하여 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 규정을 적용받을 수 있는지

【회신】

거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세됨

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1117,1995.05.04

1. 장기임대주택의 정의

장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음

2. 감면대상자

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자

3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용

국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨

1986. 1. 1 이후 신축된 주택이나 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면하고, 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 100% 감면됨

임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대주택과임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1 이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면함

※ 임대주택법에 의한 임대사업자 : 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자