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대체주택 비과세 특례 요건

조세심판원 질의회신 | 2009-10-29 | 재산세과-596 | 양도

문서번호

재산세과-596 (2009.10.30)

세목

양도

요 지

대체주택 비과세 특례는 득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따라 판정함

회 신

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 "대체주택"이라 함)을 취득한 경우로서 다음 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용하며, 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니함① 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사( 「소득세법 시행규칙」 제75조의2 제1항에 따른 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함함)하여 1년 이상 거주할 것③ 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

본문

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<재개발사업 현황>

- 2007년 8월 조합승인

- 2009년 7월 사업시행인가

- 현재 조합원분양신청 접수 중이며, 관리처분계획인가는 아직받지 않음

○ 질의내용

-위재개발사업의 조합원이 재개발기간 중 다른 주택을 구입하여 이주할 경우 1세대 2주택으로 적용되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1 ~ 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 삭제 <2005.12.31 부칙>

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.12.31 부칙>

○ 소득세법<제7837호, 2005.12.31> 부칙 제12조 (조합원입주권과주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매·상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정을 적용한다.

득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한경우 1세대1주택의 특례】

① ~ ④ 생략

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008.11.28. 개정)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2008.11.28. 개정)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2008.11.28. 개정)

⑥ 이하 생략

소득세법 시행규칙 제75조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】

① 영 제156조의2 제4항 제1호 및 제5항 제2호에서 "기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"라 함은 세대의 구성원 중 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시와 광역시를 포함한다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 「지방자치법」 제7조제2항의 규정에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

② 생략

○서면5팀-1252, 2008.06.13.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 함)을 취득한 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니함.

○ 서면4팀-534, 2008.03.03.

(질의)

「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항에 따른 ‘대체주택’의 비과세 요건 판정시 재건축주택 완공전 1년 내에 양도하여야 하는 것인지, 완공 전에만 양도하면 되는 것인지.

(회신)

귀하의 질의와 관련된 기존의 상담사례(서면5팀-2422, 2007.8.30.)를 참고하기 바람.

(참고 : 서면5팀-2422, 2007.8.30.)

1. 생략

2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「소득세법」 제89조 제2항에서 규정하는 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 「도시및주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전에 종전의 주택을 양도하거나 완성된 후 1년*이내에 종전의 주택을 양도하는 때에는 「소득세법시행령」 제156조의2 제4항 제2호 규정이 적용되는 것임.

* 2008.11.28. 이후는 2년임

○ 서면4팀-839, 2008.03.28.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간동안 취득한 1주택(B주택)에서 1년 이상 거주하다가 양도(세대를 달리하는 자에게 증여한 경우 포함)하고 다른 주택(C주택)을 취득하여 양도한 경우, B주택은 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 규정이 적용되지 아니하며, 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을모두 갖추어 양도하는 C주택은 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 본문이 적용되는 것임.

○ 서면4팀-3687, 2006.11.06.

「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(대체주택의 1세대1주택의 특례) 제2호에서 규정한 “신축주택의 거주 요건”을 적용함에 있어 세대원 중 같은 영 제154조 제2항의 규정에 의한1세대 구성요건을 갖춘 자가별도의 세대를 구성한 경우에는 나머지 세대원을 대상으로 1년 이상 거주 요건을 판단하는 것임.

○ 서면4팀-2426, 2007.08.09.

귀질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제2호의 규정을적용함에 있어서 1년 거주기간 계산은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년*이내에 그 주택으로 세대전원이 이사( 동법 시행규칙 제75조의2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 계속하여 거주하는 기간으로 계산하는것임.

* 2008.11.28. 이후는 2년임

○ 재산세과-2011, 2008.07.31.

「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제2호의 규정을 적용함에 있어, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년*이내에 그 주택으로 세대전원이 이사( 동법 시행규칙 제75조의2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 거주하여야 하는 것으로, 귀 질의의 경우 세대원 중 일부가 재건축 주택에서 다른 주택으로 전출하였다가 재건축 주택으로 재전입(재건축 주택이 완성된 후 1년*이내)하여 세대전원이 계속하여 1년 이상거주할 경우 당해 규정이 적용됨.

* 2008.11.28. 이후는 2년임