나. 계약해제의 효과를 주장할 수 없는 제3자의 범위

나. 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하여 해약당사자는 각 원상회복의 의무를 지게 되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없다.

1. 원심판결 이유기재에 의하면 원심은 그 거시증거를 모아 피고 1(피고 1, 2주식회사, 3에 대한 판결은 같은 피고등의 상고허가신청이 기각됨으로서 확정되었으나 편의상 피고라고 표시한다)은 이 사건 계쟁토지에 관한 매매계약의 중도금 지급기일이 연기된 이후인 1973.3.8 매매목적물의 일부인 원심판결 별첨 제4, 6목록기재 토지에 관하여 매도인인 원고 홍종혁 및 소외 망 홍재운의 승낙도 없이 그의 동생인 피고 3 앞으로 명의신탁하는 뜻에서 소유권이전등기를 경료하였고 피고 박길수는 이 사건 매매계약이 원고 홍종혁 등에 의하여 해제되기 전인 1978.3.20경 피고 3과 사이에서 위 제4, 6 목록기재토지에 관하여 매매예약을 체결하고 이를 원인으로 하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 한 다음 이 사건 소송제기후인 1978.8.21과 그달 23일에 각 위 가등기에 기한 본등기를 경료하였으며 피고 박병호는 이 사건 계약해제후인 1978.4.10 피고 2주식회사(피고 2주식회사 명의의 소유권이전등기에 관하여는 원심은 앞서 피고 1이 그가 대표이사로 있는 피고회사에 명의신탁하는 의미에서 그 소유권이전등기를 경료한 것이라고 확정하였다)로부터 원심판결 별첨 제5목록기재 제3토지중 488분의 195지분을 매수하고 그달 12일 그 지분이전등기를 경료한 사실등을 확정한 다음 원고 홍종혁, 소외 홍재운과 피고 1사이의 이 사건 매매계약은 그 계약해제통고에 따라 1978.4.5 적법하게 해제되었다고 볼 것인 한편 피고 2주식회사나 피고 3은 피고 1이 원고 홍종혁 등으로부터 이 사건 토지를 매수하여 그 이전등기를 함에있어 그 명의를 빌려 소유권이전등기를 경료시킨 자들에 불과하여 이들을 이 사건 계약으로 인하여 생긴 법률효과에 기초하여 새로운 권리를 취득한 제3자로 볼 수 없으므로 피고 1, 2주식회사, 3은 등기의 원인무효를 내세우거나 해제로 인한 원상회복을 구하는 원고등의 청구에 응할 의무가 있다고 할 것이나 한편 피고 박길수는 위 해제전에 매매예약을 하고 이를 원인으로 하여 대항력있는 가등기를 갖춘 자로서 (위가등기에 기한 본등기는 위 해제후에 경료되었다)위 피고의 위 가등기 목적물에 대한 이익은 해제자인 원고 홍종혁 등과의 관계에서 보호됨이 상당하다고 인정되므로 위 피고는 위 계약해제로부터 보호되어야 할 제3자로 볼 것이고 피고 박병호는 위 매매계약의 해제후에 앞에서 본 지분을 매수한 자이기는 하나 원고 홍종혁 등이 위 해제로 인한 원상회복등기전에 그 이전등기를 경료하였을 뿐만 아니라위 피고가 악의의 취득자라는 입증도 없어서 이 사건 해제에도 불구하고 완전한 소유권을 취득하는 것이라고 판시하고 나아가 피고 1이 이 사건 매매목적물중 1,000평에 대한 소유권이전등기 특약에 따라 1978.2.23 약 997평(실제로는 1,134평)만의 등기이전을 필하고 나머지 3평을 이전하지 못하였다고 하여 피고 3 및 피고 2주식회사의 이사인 소외 1 등과 공모하여 1978.3.2 원고 홍종혁에게 이미 교부받은 서류로써는 1,000평을 모두 이전치 못하였으니 관계서류 한통씩을 더 해달라고 기망하여 위 원고 및 홍재운으로부터 부동산표시란의 우측에 " 이상" 이라는 막음표시를 한 그들 명의의 위임장 및 매도증서등을 교부받은 다음 위 막음표시를 임의로 삭제하고 위 부동산 표시란에 " 별지와 같음" 이라는 고무인을 찍고 자의로 백지 2매를 목록으로 첨부하는 등의 방법으로 관계서류를 위조하여 위 제4, 6목록기재 토지에 관하여 피고 3명의의 소유권이전등기를 경료하였고 이에 터잡아 피고 박길수명의의 가등기도 경료된 사실이 인정되기는 하나 이 토지들에 대한 피고 3 명의의 소유권이전등기는 피고 1이 원고 홍종혁등과의 이 사건 매매계약에 기하여 원고 홍종혁등으로부터 이전받을 매매목적 토지에 관하여 피고 3에게 명의신탁등기를 경료시키는 과정에서 위 인정과 같은 방법으로 불법등기가 행하여진 것에 불과함은 증거들에 비추어 명백하여 피고 3 명의의 이전등기는 비록 그것이 등기과정상 소유서류의 위조 등의 방법으로 행하여진 하자가 있다고 하더라도 이는 실체권리관계에 부합하는 등기로 볼것이므로 피고 3명의의 위 이전등기가 원인무효임을 전제로 한 원고등의 주장은 받아들일 수가 없다고 판시하였다.

2. 공부상 공시된 등기가 실체적 권리관계에 부합한다함은 그 등기절차에 문서의 위조등 어떤 하자가 있다고 하더라도 진실한 권리관계와 합치되는 것을 말하는 것으로 이 사건의 경우 약정매매대금 전액이 지급되었다거나 또는 매매대금 완불이전이라고 하더라도 그 소유권이전등기를 하기로 하는 약정이있었다고 할 수 없다면(원고 홍종혁 및 홍재운과 피고 김 성남 사이에 이 사건 토지중 1,000평에 한하여서 만 피고 1이 중도금 금 7,000,000원을지급하였을 때 그 명의로 소유권이전등기를 하기로 하는 특약만이 있었다 함은 원심이 적법하게 확정한 바이다)위 피고 3 및 피고 2주식회사 명의의 소유권이전등기는 매도인인 원고 홍종혁이나 위 홍재운의 의사에 반하는 것임이 분명하고 또 실체적 권리관계에 부합한다고 할 이유나 근거가 없다 고 할 수 밖에 없다. 원심이 실체적 권리관계에 부합한다고 판시한 이유나 그 근거를 이해하기 어려우나 판문 그대로 이 사건 매매계약으로 이전받을 매매목적물인 까닭에 실체적 권리관계에 부합한다는 뜻이라면 이는 매매와 실체적 권리관계에 법리를 오해한데 연유한 것으로 잘못임이 자명하다.

원래 원고등이 내세우는 청구원인사실을 기록에 의하여 살펴보면 피고 1이 원고 홍 종혁과 위 홍재운등과의 이 사건 매매계약의 약지에 반하여 이 사건 계쟁토지 전부에 관하여 같은 피고명의의 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 경료한 다음 그중 원심판결 별첨 제2,3 목록기재 토지와 같은 제5목록기재 3, 5,24 토지에 관하여 자신이 대표이사로 되어 있는 피고 2주식회사 명의로 소유권이전등기를 경료하였고 다시 같은 제4,6 목록기재토지에 관하여 관계서류를 위조하여 자기의 동생인 피고 3명의의 소유권이전등기를 하였다는 것이 그 첫째 근간을 이루고 있음이 명백하므로 원심으로서는 먼저 원고등의 청구원인사실을 분명히 밝혀 이에 대한 판단을 토대로 이 사건 원고등 청구의 당부를 가렸어야 할 것임에도 불구하고 어차피 소유권을 넘겨주어야 할 매매목적물이라는 이유만으로 피고 3, 2주식회사에 대한 원고 등의 청구는 인용하면서 피고 박길수에 대하여서는 위 피고등 명의의 소유권이전등기가 실체적 권리관계에 부합한다고 하여 그에 기한 피고명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 원고등의 청구를 배척한 원심조치는 이와 같은 점에서 이유불비 아니면 이유모순의 비난을 면할 길이 없다.

3. 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하여 계약당사자는 각 원상회복의 의무를 지게되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없는 법리이다.

그런데 일건 기록에 의하여 원심이 배척하지 아니한 제1심 및 원심증인 김춘배의 증언에 의하면 피고 박병호는 원고 홍종혁 및 위 홍재운과 피고 1간의 이 사건 매매계약이 해제된 사실을 알고 원심판결별첨 제5목록기재 3 토지중 488분의 195지분을 매수한 사실을 알 수 있고 총 8,245평에 이르는 이 사건 토지의 유래, 매매경위 및 그 점유이용실태 등과 자치인회의 구성 및 형사고소사건등 여러 사정에 비추어 위 김춘배의 증언은 상당히 신빙성이높은 진술이라고 보여지는 것임에도 불구하고 원심이 이에 대하여는 아무런 판단도 하지 아니한 채 피고 박병호가 이 사건 매매계약해제 이후에 위 토지지분을 매수한 자이긴 하나 원고 홍종혁등이 위 해제로 인한 원상회복등기 이전에 그 소유권이전등기를 경료하였을 뿐만 아니라 위 피고가 악의의 취득자아는 입증도 없어서 이 사건 해제에도 불구하고 완전한 소유권을 취득한다고 판시하였음은 증거판단을 유탈하였거나 그 취사판단을 그릇하여 사실을 오인하였다고 할 수 밖에 없다.

4. 결국 원고 소송대리인의 이 사건 상고는 그 이유가 있으므로 원심판결을 파기하여 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치한 의견으로 주문과 같이 판결한다.