[2] 위 [1]항의 경우 토지 상에 연면적 300㎡ 이상의 증축이 가능하다면, 그 토지가 구 택지상한에관한법률 제20조 제1항 제3호 소정의 "사실상 건축이 불가능한 나대지"에 해당하는지 여부(소극)

[2] 택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호 후단 소정의 "사실상 건축이 불가능한 나대지"라 함은 그 토지 자체에 내재하는 물리적인 사유로 인하여 주택의 건축이 불가능한 토지를 말하므로, 사실상 건축이 불가능한 나대지인지 여부는 그 택지를 누가 보유하든지 건축이 불가능한 것인지 여부의 객관적 기준에 의하여 판단할 것이지 택지소유자 개인의 재력이나 기타 혼자만으로는 각종의 법령상의 건축요건 등을 갖출 수 없다는 등의 소유자의 주관적 사정에 의하여 판단할 성질의 것이 아닌바, 만약 토지 상에 연면적 300㎡ 이상으로 증축이 가능하다면 그 토지가 같은 법 제20조 제1항 제3호 소정의 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것이며, 행정청이 토지 상의 건축가능 여부 조회 등에 대하여 이와 다른 견해를 표명한 사정이 있었다고 하더라도 결론을 달리할 것은 아니다.

1. 원심은 그 거시증거에 의하여 이 사건 토지는 도시계획법 등에 의한 일반주거지역 및 주차장정비지구 내에 있고, 그 지상에는 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 1층 99.84㎡, 2층 70.15㎡, 지층 61.82㎡의 이 사건 건물이 있는데, 원고는 이 사건 건물을 사무실로 사용하고 대지의 다른 공간은 종업원의 후생복지를 위한 체육시설로 활용하고 있는 사실, 이 사건 토지는 이면에 축대가 있고 그 곳으로의 진입도로는 3개가 있는데, 그 폭이 일정하지는 않으나 제일 좁은 부분이 1.3m-1.8m 정도로 자동차의 통행이 불가능하여 인근에 타인소유의 주택 3-4채를 매입하여 도로를 확장 개설하거나 부설주차장을 설치하여야만 연면적 300㎡ 이상으로 증축할 수 있는데, 원고로서는 이를 매입할 수 없는 사실 및 원고는 이 사건 토지 상에 120평 정도의 사무실을 증축하고자 관할 용산구청장에게 문의하였으나, 1993. 7. 13.경 그 불가 회신을 받은 바 있고, 관할 용산구청장은 피고의 이 사건 토지 상의 건축가능 여부 조회에 대하여 1993. 8. 25.자 회신에서 이 사건 토지 상에 30.63㎡ 이상 증축시에는 연면적이 300㎡ 이상이 되므로 주차장 설치 대상인데, 현 상태로는 도로 폭이 1.2m-1.8m 정도이어서 차량통행이 불가능하여 건축이 불가능하고 30.63㎡ 이하의 증축만이 가능하다고 통보한 사실을 인정한 다음, 택지소유상한에관한법률(이하 법이라고만 한다) 제20조 제1항 제3호 후단 소정의 "사실상 건축이 불가능한 나대지"로서 같은법시행규칙(1994. 12. 8. 건설부령 제571호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제1항 제1호 내지 제9호 가 드는 사유들은 이를 예시적으로 보아야 할 것이므로 구체적인 경우를 합리적으로 살펴서 위 각 호의 규정들과 동일시할 정도로 사실상 건축이 불가능한 형편에 놓여 있다고 보여지는 경우에는 같은 법 제20조 제1항 제3호 후단 의 "사실상 건축이 불가능한 나대지"에 해당하는 것으로 보아 부담금의 부과대상에서 제외되는 것으로 보아야 할 것인바, 위 인정사실에 의하면 위 건축물 231.81㎡ 외에 300㎡에 이르는 68.19㎡(300㎡-231.81㎡)의 증축은 가능하고, 300㎡ 이상의 증축은 사실상 불가능하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 토지 중 건축가능한 위 건축물의 부속토지를 제외한 나머지 부분은 부담금의 부과대상에서 제외되는 토지라고 판시하였다.

2. 그러나 주차장법 제19조 는 도시계획구역 안에서 건축물, 골프연습장 기타 주차수요를 유발하는 시설(이하 시설물이라 한다)을 건축 또는 설치하고자 하는 자는 당해 시설물의 내부 또는 부지 안에 부설주차장을 설치하여야 한다( 제1항 ). 제1항 의 경우에 부설주차장이 대통령령이 정하는 규모 이하인 경우에는 동항의 규정에 불구하고, 시설물의 부지 인근에 단독 또는 공동으로 부설주차장을 설치할 수 있되 그 부지 인근의 범위는 대통령령이 정하는 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정한다( 제4항 ). 제1항 의 경우에 시설물의 위치, 용도, 규모 및 부설주차장의 규모 등이 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 때에는 당해 주차장의 설치에 소요되는 비용을 시장, 군수에게 납부함으로써 부설주차장의 설치에 갈음할 수 있다( 제5항 )고 규정하고 있고, 같은법시행령 제7조 는 법 제19조 제4항 전단 에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 주차대수 8대의 규모를 말한다( 제1항 ), 법 제19조 제4항 후단 의 규정에 의한 시설물의 부지 인근의 범위는 당해 부지의 경계선으로부터 부설주차장의 경계선까지의 직선거리 300m 이내로 한다( 제2항 )고 규정하고 있으며, 제8조 제1항 은 법 제19조 제5항 의 규정에 의하여 부설주차장 설치의무가 면제되는 시설물의 위치, 용도, 규모 및 부설주차장의 규모를 규정하고 있는바, 위 규정들을 종합하면 부설주차장은 반드시 당해 시설물의 내부 또는 부지안에만 설치하여야 하는 것은 아니고, 주차대수 8대 이하의 규모인 부설주차장은 시설물의 부지 인근에 설치할 수도 있으며, 더욱이 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 때에는 당해 주차장의 설치에 소요되는 비용을 시장, 군수에게 납부함으로써 부설주차장의 설치에 갈음할 수도 있으므로, 이에 비추어 보면 이 사건 건물의 연면적이 300㎡를 초과할 경우에는 부설주차장을 설치하도록 관계 법령에 규정하고 있고, 원고가 타인 소유의 주택 3-4채를 매입하여 도로를 확장 개설하거나 부설주차장을 설치할 수 없다고 하더라도 이러한 사유만으로는 이 사건 토지 상에 연면적 300㎡ 이상으로 증축하는 것이 불가능하다고 쉽게 단정할 것은 아니다.

그리고 법 제20조 제1항 제3호 후단 소정의 "사실상 건축이 불가능한 나대지"라 함은 그 토지 자체에 내재하는 물리적인 사유로 인하여 주택의 건축이 불가능한 토지를 말하므로, 사실상 건축이 불가능한 나대지인지 여부는 그 택지를 누가 보유하든지 건축이 불가능한 것인지 여부의 객관적 기준에 의하여 판단할 것이지 택지소유자 개인의 재력이나 기타 혼자만으로는 각종의 법령상의 건축요건 등을 갖출 수 없다는 등의 소유자의 주관적 사정에 의하여 판단할 성질의 것이 아닌바 ( 당원 1994. 4. 26. 선고 93누20771 판결 , 1994. 5. 13. 선고 93누20252 판결 등 참조), 만약 이 사건 토지 상에 연면적 300㎡ 이상으로 증축이 가능하다면 이 사건 토지가 법 제20조 제1항 제3호 소정의 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것이며, 행정청이 이 사건 토지 상의 건축가능 여부 조회 등에 대하여 이와 다른 견해를 표명한 사정이 있었다고 하더라도 결론을 달리할 것은 아니다.

그럼에도 불구하고 원심은 원고가 위와 같은 방법으로 이 사건 토지 상에 연면적 300㎡ 이상으로 증축허가를 받는 것이 가능한지 여부에 관하여는 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 판시와 같은 이유만으로 이 사건 토지 중 건축물의 증축이 가능한 부속토지 68.19㎡를 제외한 나머지 부분이 법 제20조 제1항 제3호 에 의하여 택지초과소유부담금의 부과대상 택지에서 제외된다고 판시한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 법 제20조 제1항 제3호 소정의 사실상 건축이 불가능한 나대지에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이를 지적하는 취지의 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.