청구인은 서울시 성동구 OO동 OOOOO OOO에 거주하는 사람으로서, 경기도 성남시 OOO동 OOOOO 답 3,306평방미터를 78.12.22. 취득, 동지상에 창고건물 3,317.95평방미터를 82.4.2. 신축하고, 같은곳 OOOOO전 1,071평방미터를 81.4.23. 취득, 동 지상에 기숙사건물 1,461.105평방미터를 84.3.8. 신축하였다가, 위 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 86.9.15. 주식회사 OO유통에 1,550,000,000원에 양도한 사실에 대하여,

처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액 1,550,000,000원, 취득가액은 환산한 가액(토지 10,337,349원, 건물 1,091,326,930원)으로 양도차익을 계산하여 89.6.18.자로 청구인에게 양도소득세 157,918,840원 및 동 방위세 32,192,980원을 과세하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 89.8.14. 심사청구를 거쳐 89.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산중 토지를 209,444,000원(경기도 성남시 OOO동 OOOOO 답 3,306평방미터는 160,000,000원, 같은곳 OOOOO 전 1,071평방미터중 84.5.16. 양도한 163평방미터를 제외한 908평방미터는 49,444,000원)에 취득하였으므로 동 실지거래가액에 의하여 토지부분의 취득가액을 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점부동산의 취득당시의 가액이 확인되는지에 관하여 본다.

첫째, 쟁점건물에 대하여는 청구인 스스로도 신축당시의 실지취득가액을 확인할 수 없음을 시인하고 있으므로 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 볼 수 있으며,

둘째, 청구인은 성남시 OOO동 OOOOO 답 3,306평방미터의 실지거래가액이 160,000,000원으로, 같은곳 OOOOO 전 908평방미터(당초 취득당시는 1,071평방미터이었으나 163평방미터는 기양도하였음)의 실지거래가액이 49,444,000원이라고 주장하면서 매매계약서사본과 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 위 서류를 보건대,

(가)전시한 토지 3,306평방미터의 매매계약서상 계약일은 78.11.7.이며, 매매대금은 160,000,000원이며 계약당일에 계약금 16,000,000원을, 같은해 12.1. 중도금 70,000,000원을, 같은해 12.2 에 잔금 74,000,000원을 지불하기로 약정되어 있어 중도금지불일지와 잔금지불일자와의 기간이 1일밖에 되지 않고 있음은 상관계상 흔한경우라고 볼 수 없겠고, 당해 토지의 등기부등본을 보면, 등기접수일은 78.12.30.로서 잔금지불약정일로부터 28일이 경과되었음을 알 수 있으므로 소유권이전등기를 조기에 경료할 목적으로 중도금지불일 다음날에 잔금지불일자를 정한 것으로 보여지지 아니하므로 전시한 매매계약서는 실제 거래내용에 따라 진실되게 작성되어졌다고는 판단되지 아니하며,

(나) 전시한 토지 3,306평방미터의 전 소유자가 OOO임에도 소개인으로 표시된 청구외 OOO이 그리고 전시한 토지 1,071평방미터의 전소유자 OOO의 1인이 거래사실을 확인하고 있으나 일반적으로 거래사실확인서는 거래상대방의 요구에 따라 거절할 수 없어 사실과 다르게 확인할 수 있는 임의성을 배제할 수 없음을 감안하면, 전시한 거래사실확인서의 작성 제출 사실만으로는 거증능력이 있다고 판단되지 아니하며,

(다) 그렇다면 청구인은 전시한 매매계약서가 사실내용에 따라 작성되어졌고 따라서 매매계약서상의 매매대금이 진실되다고 입증하기 위하여는 매매대금에 관한 결제수단, 방법등 금융자료의 제시가 있어야 할 것이다.

그런데 본 건의 경우 청구인은 매매대금의 결제와 관련한 일체의 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로써 이 건 토지의 취득당시 실지거래가액이 209,444,000원이라는 청구주장은 이유있는 주장으로 받아들일 수 없다고 할 것이다.

셋째, 청구인은 당해 양도자산의 양도소득금액에 대한 확정신고시(87.5.30) 당해자산의 취득가액에 관한 계산근거 및 증빙서류의 제시가 없었고, 당초 확정신고시의 금액과 상호 일치하지 않고 있어 일관성이 결여되어 있고, 또한 청구주장에 신빙성이 있어 보이지 아니한다.

위와 같이 심리한 내용을 모두어 보건대, 청구인이 이 건 토지의 취득가액을 209,444,000원이라고 주장하며 제시한 매매계약서와 거래사실확인서는 사실내용에 따라 진실되게 작성되어졌다고는 판단되지 않는다.

따라서 본 건의 경우 쟁점부동산의 취득당시가액이 확인되지 않는다고 보아야 할 것이므로 처분청이 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 제115조 제1항 제1호 다목과 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 가액으로 결정하여 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 취득가액을 환산한 가액으로 결정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구인이 쟁점부동산을 86.9.15. 주식회사 OO유통에 양도한데 대하여, 처분청은 양도가액은 실지거래가액 1,550,000,000원, 취득가액은 환산한 가액 1,101,664,279원(토지 10,337,349원, 건물 1,091,326,930원)으로 양도차익을 계산하여 이 건 과세하자,

청구인은 쟁점부동산중 토지를 209,444,000원에 취득하였으므로 동 실지취득가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바,

먼저, 관련법규를 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 국가.지방자치단체.기타 법인과의 거래에 있어서는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며 동법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다고 규정하고 있다.

살피건대,

첫째, 청구인이 이 건 토지의 실지취득가액에 대한 증빙자료로서 제시하는 매매계약서 및 거래사실확인서를 보면, 이 건 토지중 성남시 OOO동 OOOOO 토지는 78.12.2. 잔금일이후 28일이경과한 78.12.30. 등기접수 되어 일반적인 거래관행에 부합되지 않으며, 같은곳 OOOOO 토지에 대하여는 매도자가 아닌 소개인의 확인서를 제시하고 있고 또 청구인이 주장하는 실지거래가액을 뒷받침할만한 금융자료등 객관적인 자료제시가 없으며,

둘째, 이 건 토지의 양도가액을 취득가액과 대비하여 보더라도, 기준시가 기준으로는 보유기간중 2,901% 증가한데 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액 기준으로는 48% 증가한 것으로 되어 있고,

셋째, 청구인이 주장하는 이 건 토지의 실지취득가액 209,444,000원은 청구인이 87.5.30. 확정신고한 실지거래가액 229,500,000원과 상이한 바,

이러한 점을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시 및 주장하는 매매계약서등 자료와 실지거래가액은 신빙성이 없다고 할 것이므로, 처분청이 위 법 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 환산한 가액에 의하여 결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.