청구인은 대구광역시 남구 OO동 OOOOOOO 『대지』84㎡, 같은곳 OOOOOOO 『대지』17.2㎡ 및 같은곳 OOOOOOO 198.4㎡와 동 지상의 『점포』64.56㎡, 『주택』109.02㎡를 90.2.22 청구외 OOO와 공동(각각 1/2 지분)을 취득(대지는 90.3.12 같은곳 OOOOOOO로 병합됨)하여 위 지상의 점포와 주택을 멸실하고 91.2.25 신축한 지하 1층 지상 5층 『건물』828.55㎡와 대지에 대한 청구인 지분 1/2(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 95.2.21 양도하였다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고기한내에 실지거래가액(취득가액 : 216,755,675원, 양도가액 : 223,371,261원)으로 신고를 하였으나 청구인이 신고한 실지거래가액을 조사한 결과 취득가액이 확인되지 않으며 실지양도가액은 청구인이 신고시 제출한 증빙이 허위임이 확인되어 공정과세 협의회의 자문으 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정 97.9.14 95년도분 양도소득세 20,869,570원을 청구인에게 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.11.17 이의신청과 98.1.8 심사청구를 거쳐 98.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 청구인이 청구외 OOO와 공동 소유하던 중 청구인의 남편에게 부도가 발생하여 경매로 소유권이전될 것을 우려하여 금융기관 대출금액(340,000,000원) 및 전세보증금(130,000,000원)을 인수하는 조건으로 평소지면이 있는 청구외 OOO에게 급히 매도하였으나 그 후 금융기관 대출금중 미수이자 관련 예·적금이 20,000,000원이 별도 계산되어 있고 전세보증금 중 건물 4층 임차인 청구외 OOO의 전세기간중 전세보증금 인상분 10,000,000원이 확인되어 실지양도가액은 5억원(청구인 지분 250,000,000원)이므로 확인된 실지거래양도가액으로 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 실지거래가액 신고시 제시한 취득계약서의 매매가액에 대한 계약금, 중도금, 잔금에 대한 대금 영수증 등 금융지급 사실을 입증할 수 있는 증빙의 제시가 없어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 양도당시 매매계약서의 가액을 확인한 결과 부채(470,000,000)를 부담하는 조건으로 매매하였다고 하고 있으나 부채금액도 5억원으로 확인될 뿐만 아니라 매매관행상 부채부담액 외에 통상적으로 매매대금이 포함된 것으로 볼 수 있는 데 이에 대한 금액이 확인되지 않으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 소득세법 시행령 제166조 5항의 규정에 따라 기준시가에 의하여 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 양도하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 하고 제1호에서 제94조의 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 하고 그 제1호 취득가액의 그 가목에서는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

같은법시행령 제166조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 그 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 “제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산중 토지는 실지거래가액(취득가액 160,000,000원, 양도가액 155,775,136원)으로, 건물은 취득당시의 실지거래가액을 알 수 없어 기준시가(취득가액 56,755,675원, 양도가액 66,596,125원)로 96.1.17 신고하였음(양도소득 △5,345,824원)이 확인된다.

청구인은 쟁점부동산중 토지(위 지상의 구 건물포함) 취득시의 실지거래가액에 대한 증빙으로 89.12.23 작성된 매매대금 260,000,000원과 60,000,000원의 2개이 매매계약서(검인계약서) 및 중개인확인서를 제시하고 있으나, ① 계약서상 89.12.23 계약금 3천만원, 90.1.10 중도금 1억원, 90.2.12 잔금 1억9천만원을 청구외 OOO에게 지급하는 것으로 되어 있으나 대금지급에 대한 금융증빙이 확인되지 아니하고 ② 공동취득자인 청구외 OOO에 대한 채무를 변세하기 위하여 쟁점부동산중 토지의 지분 2분의 1을 OOO에게 등기이전해 주었다고 실제 매매거래를 대행하였다는 청구인의 시어머니인 청구외 OOO이 처분청과의 문답서(97.6.4)에서 진술하고 있으나, 공동 취득자인 청구외 OOO와의 거래대금 부담에 정확한 소명이 없이 검인계약서만을 제시하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인된다고 할 수 없다.

한편, 청구인 제시 실지양도가액 5억원에 대하여 살펴본다.

청구인은 95.2.10 쟁점부동산에 대한 청구인의 담보대출금 3억4천만원과 전세보증금 1억3천만원 합계 4억7천만원을 매수인인 청구외 OOO가 인수하기로 하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하는 매매계약서를 작성하여 96.1.17 실지거래가액(건물은 기준시가)으로 신고하였으며, 그후 OO상호신용금고(위 담보대출 금융기관)로부터 이미 신고일 이전인 95.6.7자에 95.2.21 현재의 부채 잔액증명서를 발급받아 두었던 것을 신고에 대한 증빙으로 쟁점부동산의 임대차계약서와 함께 제출하였는데, 통상적으로 매도자의 제3자에 대한 부채를 매수자가 인수하는 내용의 매매거래는 계약일 이후 추가로 발생할 수 있는 채무(이자 등)에 대한 책임한계 등을 명시하는데도 청구인 제시 계약서는 이러한 일반적 거래관행을 따르지 않았고, 청구인은 불복단계에 이르러 위 담보대출금 3억4천만원 보다 대출금이 2천만원이 증가되고 전세보증금 1천만원이 증가되어 합계 3천만원이 과소 신고되어 쟁점부동산 실지양도가액이 5억원(청구인 지분 가액 2억5천만원)이라고 주장하나 이는 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액이라고 청구인이 제시한 계약서 내용과 상이하며, 청구인 주장과 같이 계약일 이후 발생한 추가채무에 대한 계약변경 사실이 있었다 할만한 구체적인 증빙의 제시가 없을 뿐 아니라 이미 양도소득세 신고시에 부채증명서와 임대차계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였음에도 불복단계에 이르러 그 양도가액을 달리 주장함은 그 주장의 일관성을 상실하여 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다.

따라서 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 하여 처분청에서 공정과세협의회의 자문를 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세하였음에는 달리 잘못이 없다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 이하여 주문과 같이 결정한다.