가. 청구인은 2006.12.5. 취득한 OOO 임야 2,500㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2011.8.23. 양도(경매)한 후 이에 대한 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였다.

나. 이에 처분청은 쟁점토지 양도가액을 경락가액인 OOO원으로 하고, 그 취득가액을 부동산등기부등본상 기재가액인 OOO원으로 하여 2012.6.11. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.10. 이의신청을 거쳐 2013.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2006.12.5. 쟁점토지 취득 당시 전 소유자인 차OOO의 부탁으로 그 가액을 OOO원으로 낮춰 취득세 등을 납부하였지만 차OOO 외 1인으로부터 OOO원에 취득하였고, 취득 이후 쟁점토지를 농경지(장뇌삼)로 조성하기 위하여 2009.4.20. 양평군수로부터 개간사업인가를 받고 이에 대한 대체산림조성비 OOO원을 납부하였으며, 그 과정에서 김OOO에게 농지조성공사를 의뢰하여 공사대금으로 OOO원을 직접 지급하였고, 공사 당시 발생된 인건비·벌목비·석축공사비·식대 등 소모성 경비 OOO원은 청구인의 아들인 윤OOO을 통하여 지급하는 등 총 OOO원을 지급하였다.

(2) 먼저 쟁점토지의 실제 취득가액을 부인한 처분의 부당성을 보면, 비록 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 현금으로 지급함에 따라 이를 확인하는데 어려움이 있지만, 2006.12.5. 쟁점토지 취득 당시 작성한 실제 매매계약서와 차OOO로부터 받은 영수증 및 청구인의 금융거래내역 등에 의하여 쟁점토지를 OOO원에 거래한 것이 확인되고 있고, 김OOO의 자필확인서를 통하여 입증이 가능하므로 이를 부인한 처분은 부당하다.

(3) 또한, 쟁점토지의 자본적 지출액을 부인한 처분의 부당성을 보면, 김OOO가 확인서에서 언급한 바와 같이 청구인이 이의신청 당시 제출한 금융거래내역(농협 215121-56-0*****)에 의하여 공사대금 OOO원은 청구인이 직접 지급하였고, 인건비 등은 윤OOO을 통하여 지급하였음이 확인되고 있다.

더구나 경매 당시 수원지방법원에서 의뢰한 감정평가서에는 백OOO(상호 : OOO)이 공사대금 OOO원 미지급을 이유로 유치권신고를 하였음이 나타나고 있고, 쟁점토지는 동측 하향 급경사지의 부정형의 토지로서 계단 및 일부는 축대를 쌓아 대체로 평탄하게 조성된 개간지로 “휴경지” 상태에 있다고 기재되어 있는데, 이는 청구인이 실제로 공사를 진행하였음은 물론이고 공사대금도 실제로 발생하였다는 사실을 명백히 입증하고 있는 것이라 할 것이다.

(4) 따라서 처분청은 과세권자의 지위에서 이용할 수 있는 자료와 청구인이 제시한 자료 및 공시된 자료 등을 토대로 쟁점토지의 자본적 지출액의 진위 여부를 판단할 수 있음에도 불구하고 단순히 국세청통합전산망에 따라 근로소득 및 사업소득 내역이 확인되지 않고, 금융계좌 입·출금내역으로는 신빙성이 없다는 이유로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 국세청통합전산망에 따르면 전 소유자인 차OOO 외 1인은 쟁점토지에 대한 양도소득과세표준 신고시 쟁점토지를 OOO원에 거래하였다고 신고한 것으로 확인되고 있는 반면, 청구인은 쟁점토지 거래계약서가 사실과 다르다고 주장할 뿐 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지 실제 취득가액은 부동산매매계약서상에 나타난 가액인 OOO원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

(2) 또한, 청구인은 실제 쟁점공사비 상당액 중 일부는 청구인이 직접 지급하였고, 그 나머지는 아들인 윤OOO을 통해 지급하였다고 주장하나, 청구인의 금융거래내역을 통하여 공사를 수행하였다는 김OOO와 청구인의 아들인 윤OOO에게 일부 금액이 계좌이체된 사실이 나타나고 있다는 사실만으로는 공사비 관련 전체 금액의 객관적인 증빙자료라고 보기 어렵고, 실지 공사를 수행하였다는 김OOO가 관련 공사비에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 내역이 전혀 없음을 볼 때, 청구인이 주장하는 관련대금의 공사비를 OOO원으로 추정하여 산정할 수 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지 실지취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

(2) 쟁점토지에 대한 공사비(농지조성공사비) OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.5. 쟁점토지를 취득(매매)하였다가 2011.8.23. 양도(경매)하였는데, 쟁점토지 부동산등기부등본상에는 취득가액은 OOO원으로, 양도가액은 OOO원으로 각각 등재되어 있고, 쟁점토지를 양도·양수한 차OOO와 청구인은 양도가액과 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세와 취득세 등을 신고·납부한 것으로 확인되고 있다.

(2) 청구인이 제시하는 취득 당시 쟁점토지에 대한 매매계약서에 기재된 매매대금은 OOO원으로, 청구인은 계약일에 OOO원을, 2006.12.2.에 OOO원을, 2007.1.10.에 OOO원을 각각 지급하는 것으로 되어 있고, 매도인과 매수인(청구인)의 도장 날인은 되어 있지만, 중개업자란에 기재되어 있는 김OOO의 날인 또는 서명은 없고, 계약체결일 또한 기재되어 있지 아니하다.

(3) 2012.9.24.자 김OOO의 확인서에는 “두 당사자간 매매계약은 동네 선·후배 관계라 직접 소개하였고 본인 자필로 작성함. 잔금은 허연자(허OOO의 오기로 보임)의 자 윤OOO, 윤덕환 명의의 땅을 담보로 본인 명의로 대출받아 차OOO에게 지급함”으로 기재되어 있고, 작성일과 같은 날에 발급된 인감증명서가 첨부되어 있다.

(4) 2012.9.27.자 OOO농업협동조합(OOO지점)이 발급한 담보제공확인서를 보면, 2006.12.29. 김OOO이 윤OOO 소유의 OOO 외 2필지 답을 담보로 OOO원을 대출받은 것으로 나타나고 있고, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 청구인 금융계좌(농협 215055-52-2*****)의 입·출금내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OO OO OOO OOOO OOOOOO

(5) 2006.11.18.자 차OOO(전 소유자)가 발급한 영수증에는 중도금 명목으로 OOO원을 수령한 후 해당 영주증을 윤OOO에게 교부한 것으로 기재되어 있다.

(6) 2009.4.20. OOO군수가 청구인에게 보낸 공문(개간사업 시행인가 알림, 건설과-5634)을 보면, “귀하께서 신청하신 쟁점토지에 농경지(장뇌삼) 조성목적을 위한 개간사업시행인가 신청에 대하여 붙임과 같이 승인하오니 승인조건 및 승인내역을 이행하시기 바람. 아울러 「산지관리법」 제38조 규정에 의거 산지전용복구비OOO를 허가기간(2009.4.20.～2010.4.30.)에 6개월을 가산하여 OOO군수를 피보험자로 인·허가보증보험증권 또는 현금으로 우리 군 세입세출외현금계좌에 개간사업시행승인일로 20일 이내에 예치 또는 증권을 제출하고, 대체산림자원조성비금 OOO을 납부 후 개간사업시행인가증 및 승인조건을 교부받으시기 바라며, 개간사업 승인내역대로 완료시 지체없이 허가기간내 준공검사를 받으시기 바람”이라고 되어 있다.

(7) 작성일이 기재되어 있지 아니하지만 2012.9.24. 발급된 인감증명서가 첨부되어 있는 김OOO의 확인서에는 “쟁점토지에 대한 농지조성공사를 청구인에게 부탁을 받아 2007년도 공사를 하였으며, 공사대금으로 OOO원을 수령하고 벌목비, 프크레인비, 인건비, 석축구입 및 석축공사비, 식대 및 소모성 경비는 허OOO의 아들 윤OOO이 지급하였으며 총 금액은 OOO원 정도가 되었음을 확인함”이라고 되어 있다.

(8) 취득 이후 청구인의 금융계좌(농협 215121-56-0*****) 입·출금내역은 아래 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OO OO OOO OOOO OOOOOO

(9) 2010.6.25.자 OOO감정평가사사무소 작성 쟁점토지 감정평가표를 보면, 쟁점토지 평가액은 OOO원(가격시점 : 2010.6.22.)으로, 형태 및 이용상태는 “동측 하향 급경사지의 부정형의 토지로서 계단 및 일부는 축대를 쌓아 대체로 평탄하게 조성된 개간지로 ‘휴경지’ 상태임”으로, 공부와의 차이는 “공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘개간지(휴경지)’임”으로 기재되어 있고, 청구인이 제출한 경매관련 인터넷 자료(두산법원경매)에는 “2010.12.15. 유치권자 OOO 유치권신고 제출”이라고 표기되어 있다.

(10) 「소득세법」 제95조 제1항은 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1항은 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 본문은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 그 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 열거하고 있다.

(11) 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 본문은 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다고 규정하면서, 그 제1호와 제3호에서 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 열거하고 있다.

(12) 「국세기본법」 제14조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있고, 그 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.

(13) 먼저, 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO원이라는 청구주장에 대하여 본다(쟁점①).

이 건의 경우, 쟁점토지 부동산등기부등본에는 취득가액이 OOO원이라고 기재되어 있을 뿐만 아니라 청구인은 그 취득가액을 OOO원으로 하여 취득세 등을 신고납부하였고, 전 소유자인 차OOO 외 1인 또한 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득과세표준을 신고한 점, 청구인은 2006.11.18. 차OOO가 작성한 OOO원에 대한 영수증과 2007.1.2. 차OOO에게 OOO원을 이체한 금융거래내역을 제시하고 있지만 김OOO이 윤OOO 소유의 토지를 담보로 OOO원을 대출받은 것으로 나타나고 있을 뿐 위 금액이 매매대금으로 지급되었다는 자료를 제시하지 못하고 있는 등 나머지 금액에 대한 지급내역이 확인되고 있지 아니한 점, 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서에는 계약체결일이 기재되어 있지 아니하고 중개업자라는 김OOO의 날인 또는 서명도 없을 뿐더러 김OOO은 일정 요건을 갖춘 중개업자로 볼 수도 없어 위 매매계약서가 실제 원본이라고 인정하기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 OOO원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다.

(14) 다음으로 쟁점토지에 대한 공사비(농지조성공사비) OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다(쟁점②).

쟁점토지를 관할하는 지방자치단체의 장인 OOO군수가 청구인에게 보낸 공문, 쟁점토지 경매와 관련한 감정평가표상 기재된 토지의 형태 및 이용상태 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지에 농지조성공사를 실시한 것은 사실로 봄이 상당하다고 하겠다.

그러나 청구인이 쟁점토지에 대한 농지조성공사를 하면서 공사대금으로 지급하였다는 OOO원 중 공사업자인 김OOO에게 8백만원을 지급한 사실은 금융거래내역에서 나타나고 있지만 그 나머지 금액은 지급여부를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 없는 점, 백OOO이 공사대금 OOO원 미지급을 이유로 유치권신고를 하였음이 나타나고 있지만 쟁점토지는 경매로 인해 제3자에게 소유권이 이전되었고, 경매절차에 있어 유치권자는 매수인에게 대항할 수 있으므로 이와 관련된 금액을 매수인이 지급하였다고 볼 수도 있는 반면에청구인이 이를 지급하였다는 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 OOO원 전액을 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 인정할 수는 없다 하겠다.

다만, 청구인이 농지조성공사를 실시하면서 공사업자인 김OOO에게 2009.7.23.과 2009.7.27. 및 2009.8.6. 세 차례에 걸쳐 공사대금으로 OOO원을 지급하였음이 금융거래내역에 의하여 확인되고 있으므로 이는 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.