[2] 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)

1. 상고이유 제1점에 대하여

(1) 원심은, 피고가 이 사건 임대차계약 해지 후부터 이 사건 부동산 인도완료일까지 위 부동산을 점유·사용함으로써 그 사용이익을 얻고 이로 인하여 임대인인 원고에게 그 사용이익액 상당의 손해를 가하였다고 보아, 피고는 원고에게 2015. 4. 10.부터 2015. 12. 29.까지 월 154만 원의 비율로 계산한 차임액 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

(2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 받아들이기 어렵다.

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에서 이득이라 함은 실질적인 이익을 얻는 것을 의미한다. 따라서 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니한다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다 ( 대법원 2004. 1. 29. 선고 2003다60488 판결 참조).

원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약이 2015. 4. 9. 2기 이상 차임 연체를 이유로 한 원고의 해지 의사표시에 의하여 해지되었으나 원고는 그 임대차보증금을 반환하지 아니한 점, 이 사건 부동산의 용도는 공장인데, 피고는 제1심 재판 진행 중 다른 공장에 관한 임대차계약을 새로이 체결하여 이사하였다고 주장하였고 실제 2015. 7. 30. 이 사건 부동산에서 퇴거한 점, 그 이후에도 피고의 물건들이 이 사건 부동산에 남아 있었으나 원고는 2015. 12. 29. 위 물건들에 대하여 유체동산압류집행을 한 점 등의 사정을 알 수 있다.

이와 같은 사정을 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고가 이 사건 부동산에서 퇴거한 후에는 피고가 이 사건 부동산을 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하여 실질적인 이익을 얻었다고 인정하기 어렵다.

(3) 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고는 원고에게 2015. 4. 10.부터 2015. 12. 29.까지 기간 동안 발생한 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다고 판단하고 말았다. 원심의 위와 같은 판단에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

(1) 원심은, 임대인인 원고가 임대차보증금에서 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금을 공제하지 않고 임대차보증금을 반환하겠다는 의사를 분명히 밝히고 있어 원고의 의사에 반하여 이를 공제할 수 없다고 판단하여, 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금이 임대차보증금 1천만 원에서 공제되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

(2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 받아들이기 어렵다.

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 임차인은 그 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다 ( 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 참조).

위 법리에 따른다면, 임차인인 피고는 임대인인 원고의 의사와 관계없이, 이 사건 임대차계약이 종료되어 이 사건 부동산을 반환할 때까지 발생한 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금을 임대차보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다고 할 것이다.

(3) 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고의 공제 주장을 배척하고 말았다. 원심의 위와 같은 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

원심은 그 판시와 같은 사정을 들어, 피고는 원고에게 전기시설 원상복구의무 불이행으로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

기록을 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.

4. 결론

그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 연체 차임 및 차임 상당 부당이득반환청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.