2. 한○○

원고들 소송대리인 법무법인 자연수

담당변호사 최재원, 백광현

2. 박○○

3. 한국공인중개사협회

서울 관악구 봉천동 930 - 42

대표자 이사 이종열의 직무대행자 장현길

피고들 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 정률

담당변호사 김현미

가. 피고 이○○, 박○○은 각자 171, 362, 570원 및 이에 대한 2008. 9. 6. 부터 2012. 4 .

13. 까지는 연 5 % 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율에 의한 돈을 지급하고 ,

나. 피고 한국공인중개사협회는 피고 이○○, 박○○과 각자 위 돈 중 93, 245, 000원 및 이에 대한 2008. 9. 6. 부터 2012. 4. 13. 까지는 연 5 % 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율에 의한 돈을 지급하라 .

2. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다 .

3. 소송비용 중 원고들과 피고 이○○, 박○○ 사이에 생긴 부분의 1 / 2은 원고들이, 나머지는 피고 이○○, 박○○이 각 부담하고, 원고들과 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분의 1 / 10은 원고들이, 나머지는 피고 한국공인중개사협회가 부담한다 .

4. 제1항은 가집행할 수 있다 .

고 이○○, 박○○과 각자 위 돈 중 100, 000, 000원 및 각 이에 대한 2008. 9. 6. 부터

소장 부본 송달일까지는 연 5 % 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율

에 의한 돈을 지급하라 .

( 원고들의 예비적 청구취지는 주위적 청구취지의 금액만을 감축한 것이므로 이는 소송

상 예비적 청구라고 할 수 없어 별도로 기재하지 않는다. )

가. 매매계약 체결

원고들은 2008. 9. 5. 공인중개사 피고 이○○과 그의 중개보조원 피고 박○○의 중개로 별지 목록 1 기재 주택 ( 이하 ' 4 * * 호 ' 라 한다 ) 을 이공△ ( 등기부상 소유자 ), 박수△ ( 실소유자 ) 으로부터 매수하고, 2008. 9. 6. ( 매매계약서에는 계약 체결일이 2008. 9. 5. 로 기재되어 있다 ) 피고 이○○, 박○○의 중개로 별지 목록 2 기재 주택 ( 이하 ' 5 * * 호 ' 라 하고, 4 * *호, 5 * * 호를 합하여 ' 이 사건 각 주택 ' 이라 한다 ) 을 이공△, 박수△으로부터 매수하였다 .

나. 소유권이전등기 및 소유권이전청구권가등기 경료1 ) 원고들은 4 * * 호에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 10. 22. 접수 제74 * * * 호로 각 1 / 2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다 . 2 ) 원고들은 5 * * 호에 관하여 2008. 9. 5. 매매예약을 원인으로 하여 같은 등기소 2008. 10. 22. 접수 제74 * * * 호로 각 1 / 2지분에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다 . ( 원고들은 5 * * 호를 전매할 생각으로 소유권이전등기를 마치지 않았다 ) .

다. 이 사건 각 주택의 면적 및 4 * * 호에 대한 이행강제금 부과1 ) 4 * * 호는 사용승인받은 면적이 53. 3㎡이고, 무단증축된 면적이 55. 38m이며, 5 * * 호는 사용승인받은 면적이 31. 36㎡이고, 무단증축 면적이 21. 94㎡이다 . 2 ) 송파구는 2008. 11. 21. 원고들에게 4 * * 호가 위와 같이 건축법 위반 ( 무단증축 ) 건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 계고하는 1차 안내장을 발송하였고, 위 안내장은 그 무렵 원고들에게 송달되었다 .

3 ) 송파구는 2008. 11. 21. 이공△에게 5 * * 호가 위와 같이 건축법 위반 건축물 ( 무단증축 ) 에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 재차 독촉하는 2차 안내장을 발송하였다 . 4 ) 4 * * 호에 관하여는 2009. 3. 23., 5 * * 호에 관하여는 2009. 1. 12. 집합건축물대장에 위 건축법 위반 사실이 등록되었다 .

5 ) 위와 같은 무단증축으로 4 * * 호에 대하여 2009년에는 12, 580, 750원, 2010년에는 12, 349, 740원, 2011년에는 13, 429, 650원의 이행강제금이 부과되었고, 5 * * 호에 대하여 2009년에는 4, 108, 440원, 2010년에는 3, 914, 090원의 이행강제금이 부과되었다 .

라. 원고들의 박수△, 이공△에 대한 소송

원고들은 박수△, 이공△를 상대로 ' 이 사건 각 주택이 불법 건축물로서 매년 20, 000, 000원 가량의 이행강제금이 부과되고 이 때문에 종전 소유명의인은 경찰조사까지 받은 적이 있음에도 이를 고지하지 않고 이 사건 각 주택을 원고들에게 매도하였다 ( 기망 ) ' 는 이유로 매매계약을 취소하고 이에 따른 원상회복과 손해배상을 구하는 소를 제기하여 ( 서울동부지방법원 2009가합929 ), ' 박수△, 이공△는 연대하여 원고들에게 536, 265, 000원을 지급하고, 4 * * 호에 관한 원고들 명의 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라 ' 는 판결을 선고받았다 ( 박수△은 공시송달에 의한 판결, 이공△는 자백간주 판결 ) .

마. 공제계약 체결

피고 한국공인중개사협회 ( 이하 ' 피고 협회 ' 라 한다 ) 는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업자로서 피고 이○○과 2008. 6. 17. 공제금액 50, 000, 000원, 공제기간 2008. 6. 28. 부터 2009. 6. 27. 까지인 공제계약을 체결하였다 .

【 인정근거 】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 12, 20호증, 갑 제5, 8, 13호증의 각 1 , 2, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 각 기재, 이 법원의 송파구청장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

가. 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ( 이하 ' 공인중개사법 ' 이라 한다 ) 제25조 제1항 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다 .

나. 이 사건에 관하여 보건대, 4 * * 호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축되었고, 5 * * 호도 사용승인 받은 면적의 1. 7배에 달하는 면적으로 건축되었음은 앞서 본 바와 같고, 피고 박○○ 본인신문결과에 의하면 원고들에게 이 사건 각 주택을 소개한 피고 박○○은 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력을 가지고 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 비추어 보면 피고 박○○으로서는 이 사건 각 주택의 무단증축 부분이 ( 구체적으로 몇 m인지는 몰랐다고 하더라도 ) 상당히 넓다는 사실을 알 수 있었을 것으로 보이고, 그와 같은 상당히 넓은 면적이 무단증축되어 있는 부동산을 중

개하는 사람으로서는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익 ( 즉, 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등 ) 에 관하여 정확히 알려 줄 업무상 주의의무가 있다고 할 것인바, 을 제1, 2호증의 각 2의 각 기재 , 피고 박○○ 본인신문결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 박○○은 원고들에게 ' 이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다 ' 는 정도의 설명만을 한 사실을 인정할 수 있다 .

다. 비록 원고들이 이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다는 사실을 알면서도 이 사건 각 주택을 매수하였다고 하더라도 이러한 사정은 아래에서 보는 바와 같이 과실상계에서 고려될 수 있을 뿐이고 이로 인하여 중개인의 위 설명의무가 면제되는 것은 아니

라고 할 것인바, 피고 박○○에게는 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 봄이 상당하고, 중개보조원인 피고 박○○의 중개행위는 공인중개사 법 제15조 제2항에 의하여 고용인인 피고 이○○의 행위로 간주되므로, 피고 이○○, 박○○은 각자 위 피고들의 과실로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 공제계약에 따라 공제금액의 한도 내에서 피고 이○○, 박○○과 각자 원고들의 위 손해를 배상할 책임이 있다 .

3. 손해배상책임의 범위

가. 손해

피고 이○○, 박○○의 불법행위로 인하여 원고들이 입은 손해는 위 피고들로부터 이 사건 각 주택에 관하여 정확하고 충분한 설명을 듣지 못하고 이를 매수함으로써 지출하게 된 돈이라고 할 것인바 ( 매매계약서에는 4 * * 호의 매매대금이 431, 500, 000원, 5 * * 호의 매매대금이 233, 000, 000원으로 기재되어 있으나 실제로 원고들이 매도인에게 지급한 매매대금은 아래 표 기재와 같다 ), 아래 표 기재 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 , 원고들이 합계 567, 625, 140원을 지출하였음을 알 수 있으나, 원고들은 위 피고들에 대하여 손해배상금으로 342, 725, 140원의 지급을 구하므로, 원고들이 구하는 342, 725, 140원을 기준으로 손해액을 산정한다 .

/>/> 나. 과실상계

원고들로서도 매매계약 체결 당시 이 사건 각 주택이 무단증축되었다는 설명을 들었으면 그 무단증축 정도, 이로 인하여 이 사건 각 주택 및 그 소유자에게 취해질 수 있는 각종 제재 등에 관하여 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리한 과실이 인정되는바, 그 과실의 비율은 50 % 로 봄이 상당하므로, 이를 손해배상의 범위를 정함에 있어서 참작하기로 한다 .

다. 피고 협회의 주장에 관한 판단

1 ) 피고 협회의 주장

피고 협회는 피고 이○○과의 공제계약에 따라 공제가입금액인 50, 000, 000원 한도 내에서 손해배상금을 지급할 의무를 부담하므로, 50, 000, 000원을 초과하는 부분에 관하여는 배상할 의무가 없다고 주장한다 .

2 ) 판단

개정 전 피고 협회의 공제약관 및 공제사업취급예규에서 ' 피고 협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다 ' 고 규정한 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 ' 공제사고 1건당 보상한도 ' 를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ' 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도 ' 를 정한 것이라고는 볼 수 없다 ( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결 참조 ). 또한 개정된 공제약관이 2009. 1. 1. 부터 시행되었다고 하더라도 개정된 약관의 효력이 그 이전의 약관에 기하여 체결된 공제계약에까지 당연히 미친다고 볼 수 없다 .

앞서 본 바와 같이 피고 이○○은 2008. 6. 17. 피고 협회와 공제계약을 체결하였으므로 개정 전 공제약관에 기하여 공제계약을 체결하였는바, 피고 이○○의 중개행위에 따른 피고 협회의 보상한도는 각 사고당 50, 000, 000원이라고 할 것이므로, 피고 협회는 4 * * 호 중개와 관련하여 위 보상한도인 50, 000, 000원에 대하여, 5 * * 호 중개와 관련하여 43, 245, 000원 [ = 원고들의 청구액 중 5 * * 호 부분 86, 490, 000원 ( 매매대금 85, 000, 000원 ( = 계약금 10, 000, 000 + 중도금 10, 000, 000원 + 4 * * 호 이경노 근저당권 피담보채무 65, 000, 000원 ) + 등기비용 560, 000원 + 중개수수료 930, 000원 } X 과실상계 50 % ] 에 대하여 보상책임을 부담한다 .

라. 소결론

따라서 원고들에게 피고 이○○, 박○○은 각자 171, 362, 570원 ( = 342, 725, 140원 X50 % ), 피고 협회는 피고 이○○, 박○○과 각자 93, 245, 000원 ( = 50, 000, 000원 + 43, 245, 000원 ) 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 2008. 9. 6. ( 4 * * 호에 관한 매매계약 체결일 다음날이자 5 * * 호에 관한 매매계약 체결일 ) 부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2012. 4. 13. 까지는 민법이 정한 연 5 % 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20 % 의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .

4. 결 론

따라서 원고들의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사나우상

판사유성현

심급 사건

참조조문