청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOO 구획 OO 대지 968.6 평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.7.11 개인으로부터 취득하여 89.5.20 청구외 OO산업주식회사에게 양도한 사실에 대하여 처분청은 쟁점토지의 거래를 투기거래(1년이내 단기양도)로 보아 양도가액은 법인과의 실지거래가액인 2,051,000,000원으로 하고 취득가액은 실지거래가액으로 조사확인된 1,800,000,000원으로 하여 양도차익을 계산 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 145,514,850원 및 동방위세 29,102,970원을 90.5.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.9.25 심사청구를 거쳐 90.12.17 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 88.7.11 청구외 OOO으로부터 매매대금 1,800,000,000원에 취득하여 89.5.20 청구외 OO산업주식회사에 매매대금 2,051,000,000원에 양도한데 대하여 이 건 양도소득세를 전시와 같이 과세하였으나 청구인이 쟁점토지상에 상가건물(OO상가)을 신축분양하려고 강남구 청에 부대시설 입지심의를 신청한 바 88.11.25자 회신공문에서 동 입지심의가 지연된다는 통보에 따라 분양계획을 중단 포기함에 따라 상가분양예정으로 예치받았던 예치금 반환에 따른 변상금 66,332,850원과 쟁점토지매입에 따른 사채이자 35,000,000원을 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 토지매입에 따른 사채이자와 상가분양예정으로 예치받았던 예치금반환에 따라 발생한 변상금은 소득세법 제45조 제1항의 필요경비의 범위에 열거되어 있지 아니하므로 양도가액에서 공제할 필요경비가 아니라는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 상가분양예치금 반환에 따른 변상금 66,332,850원과 사채이자 35,000,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점토지에 상가건물(OO상가)을 신축분양하려고 입주희망자들로부터 받은 분양예치금 반환에 따른 변상금 66,332,850원을 지급하였고, 또한 쟁점토지 매입시 차용한 사채에 대한 지급이자 35,000,000원을 이 건 양도차익 계산시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

먼저 쟁점토지 양도당시 시행된 관련법령을 보면, 소득세법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. “대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있고,

동법 제48조(필요경비 불산입)에서 “거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액중 다음 각호에 게기하는 것은 부동산소득금액, 사업소득금액, 기타소득금액, 양도소득금액, 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다”고 하면서 그 각호중 제10호에서 “채권자가 불분명한 차입금의 이자”라고 규정하고 있으며,

동법시행령 제99조(채권자가 불분명한 차입금의 이자) 제1항에서 “법 제48조 제10호에서 『채권자가 불분명한 차입금의 이자』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 차입금에 대한 이자를 말한다. 다만, 거래일 현재 주민등록표에 의하여 그 거주사실등이 확인된 채권자가 차입금을 변제받은 후 소재불명이 된 경우의 차입금에 대한 이자는 이에 포함하지 아니한다.

1. 채권자의 소재 및 성명을 확인할 수 없는 차입금

2. 채권자의 능력 및 자산상태로 보아 금전을 대여한 것으로 확인할 수 없는 차입금

3. “채권자의 금전거래사실 및 거래내용이 불분명한 차입금”이라고 규정하고 있고, 동법기본통칙 3-8-6-45 (해약보상금이 필요경비 여부)에서 “부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다”고 규정하고 있다.

다음으로 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점토지에 상가건물을 신축분양하려고 입주희망자들로부터 받은 분양예치금 반환에 따른 변상금 66,332,850원을 지급하였다고 하면서 그 지급명세서를 제시하고 있을 뿐 당초 청구인이 상가 입주희망자로부터 받은 분양예치금액 및 분양계약내용등에 대한 장부와 증빙자료등을 일체 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 동 분양예치금에 대한 변상금계산시 이자율계산내역 및 변상금지급을 입증할 수 있는 영수증 또는 증빙등을 제출하지 못하고 있고,

설사, 위 증빙서류를 제출한다고 하더라도 이 건 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서 상가분양금반환에 따른 변상금을 쟁점토지에 대한 필요경비로 보아 이를 공제할 수는 없다 할 것이다.

또한 청구인은 쟁점토지 매입시 차용한 사채이자 35,000,000원을 지급하였다고 하나 채권자의 주소 및 성명, 차용금액, 차용일자, 이자율, 거치기간등을 입증할 수 있는 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 전시한 소득세법 제45조 제1항의 양도차익 계산에 있어서 필요경비 공제열거 규정에 사채이자가 포함되어 있지 아니하므로 이 건 사채이자를 필요경비 공제열거 규정에 사채이자가 포함되어 있지 아니하므로 이 건 사채이자를 필요경비로 인정하여 공제할 수는 없다 할 것이다.

따라서 이 건 처분청이 전시한 법령규정에 의거 청구인이 주장하는 변상금 66,332,850원 및 사채이자 35,000,000원을 당해 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하지 아니한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제OO의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.