[2] 주택재개발정비사업조합의 정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 조합설립동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우, 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한지 여부(적극)

1. 피고 조합의 2005. 4. 29.자 조합원 총회의 결의에 관한 상고이유에 대하여

가. 구 「도시 및 주거환경정비법」(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되어 2006. 5. 24. 법률 제7960호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘개정 전 도시정비법’이라 한다) 제11조 는 제1항 에서 “주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.”고 규정하고, 제2항 에서 “주택재건축사업조합은 제1항 의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.”고 규정하고 있을 뿐이고, 주택재개발사업조합의 경우에는 시공자 선정방법에 관하여 아무런 제한을 두지 아니하였다.

그런데 2006. 5. 24. 법률 제7960호로 개정되어 2006. 8. 25.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘개정 도시정비법’이라 한다) 제11조 는 제1항 에서 “주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.”고 규정하고, 제2항 에서 “ 제1항 의 규정에 의한 조합은 제1항 의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.”고 규정하면서도, 개정 도시정비법의 시행으로 인하여 기존에 추진 중인 재개발사업에 혼란을 주지 아니하도록 그 부칙 제2항(시공자 선정에 관한 적용례)은 “ 제11조 제2항 의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.”고 규정하고 있다.

한편 개정 전 도시정비법 제24조 제1항 , 제3항 제6호 , 제4항 , 제5항 에 의하면, 주택재개발사업조합에 조합원으로 구성되는 총회를 두고, 시공자의 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 하며, 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정하여야 한다.

이러한 관련 법령의 개정 경위 및 내용을 종합하여 보면, 개정 도시정비법이 시행된 2006. 8. 25. 전에 설립승인을 받은 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)가 설립준비를 하여 설립된 주택재개발사업조합의 경우에는 개정 전 도시정비법 제11조 가 적용되어 조합설립인가처분 이후에 조합 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정할 수 있고, 이때 시공자를 개정 도시정비법 제11조 제2항 의 개정규정에 따라 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정할 필요는 없다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다38366 판결 참조).

나. 원심은, 개정 도시정비법이 시행되기 전인 2003. 10. 23. 인천광역시 부평구청장으로부터 추진위원회 설립승인을 받은 피고 조합의 경우에는 시공자 선정방법 제한에 관한 개정 도시정비법 제11조 제2항 의 적용을 받지 아니하고, 그 이전에 적용되던 개정 전 도시정비법은 주택재개발정비사업의 경우 시공자 선정방법에 관한 아무런 규정을 두지 아니하였으므로, 결국 피고 조합의 경우 조합원 총회에서 시공자를 선정하는 방법에는 아무런 법률상 제한이 없고 피고 조합의 정관에서 정한 방법으로 시공자를 선정하면 충분하다고 본 다음, ① 피고 조합의 전신인 부평제5구역(가칭) 주택재개발사업 추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라 한다)가 2003. 5. 21.경 13개 건설회사에게 사업참여 제안서, 이행서약서, 계약이행보증금 예치증명서 등의 제출을 요청하는 공문을 보내고, 삼성물산 주식회사와 풍림산업 주식회사로 구성된 공동사업단(이하 ‘삼성·풍림 공동사업단’이라 한다)이 사업참여 제안서 등을 제출하면서 동부건설 주식회사, 벽산건설 주식회사와 더불어 시공사 선정대상 후보자로 참여하여 사업설명을 한 후 이 사건 추진위원회의 2003. 6. 14.자 주민총회에서 실제 시공사로 선정된 과정은 피고 조합의 정관 제12조 제1항에서 정한 지명경쟁입찰방식에 부합한다고 볼 수 있고, ② 피고 조합의 2005. 4. 29.자 조합원 총회에서 당시 전체 조합원 599명의 과반수인 415명이 참석하여 참석자의 과반수인 369명의 동의를 얻어 위와 같은 방식으로 선정된 삼성·풍림 공동사업단을 피고 조합의 시공사로 선정하는 시공사 추인동의 결의를 한 것은 피고 조합의 정관에 따른 조합원 총회를 거친 것으로서 유효한 것이라고 판단하였다.

다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 주택재개발정비사업에서의 시공사 선정에 관한 조합원 총회의 권한에 관한 법리를 오해하거나 이유가 모순되는 등의 위법이 없다.

또한 원심은 추진위원회 단계에서의 시공사 선정 결의를 유효하다고 판단한 것이 아니라 조합 설립 후의 결의가 새로운 시공사 선정 결의로서 유효하다고 판단한 것으로서, 이는 추진위원회 단계에서의 시공사 선정 결의를 무효로 본 대법원 판례 등에 반하지 아니한다. 이를 다투는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

2. 피고 조합의 2008. 8. 30.자 조합원 총회의 제2호 안건 결의에 관한 상고이유에 대하여

가. 구 「도시 및 주거환경정비법」(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제20조 제1항 제8호 , 제15호 는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’의 경우 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서, 같은 조 제3항 은 그에 관한 정관변경을 위하여는 특별히 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 얻을 것을 요구하고 있다. 따라서 정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 조합설립동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 비록 정관변경을 위한 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정함으로써 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항 , 제1항 제8호 및 제15호 의 규정을 유추 적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결 , 대법원 2013. 6. 14. 선고 2012두5022 판결 등 참조).

원심은 그 채택 증거를 종합하여, ① 피고 조합은 2004년 10월경 토지 등 소유자들로부터 주택재개발사업조합 설립동의서를 제출받으면서 그 설립동의서에 ‘건축물 철거 및 신축비용 개산액’을 철거비 3,000,000,000원, 신축비 164,400,000,000원, 기타 사업비용 8,900,000,000원, 합계 176,300,000,000원으로 기재하여 동의를 받았고, 그 후 개최한 2005. 4. 29.자 조합원 총회에서 시공사로 참여 의향을 밝힌 삼성·풍림 공동사업단의 평당 공사비 단가가 2,450,000원임을 전제로 한 ‘시공사 선정 동의의 건’에 대하여 조합원 599명 가운데 415명이 참석하여 찬성 369표(찬성률 88.91%)로 가결한 사실, ② 그런데 그때부터 약 3년이 경과한 후 삼성·풍림 공동사업단이 피고 조합에게 물가상승 등을 이유로 평당 공사비 단가를 3,953,782원으로 인상하여 줄 것을 요청하자, 피고 조합은 2008. 8. 30.자 조합원 총회에 제2호 안건으로 ‘시공사 본 계약 및 공사도급금액 결의의 건’을 상정하였는데, 제2호 안건에 따르면 평당 공사비 단가가 당초 피고 조합이 조합원 총회에서 동의를 받았던 2,450,000원에서 3,770,000원으로 약 54% 인상됨으로써 신축공사비는 조합 설립 당시 조합원들이 동의한 당초 예상액 164,400,000,000원에서 247,457,766,000원으로, 총 사업비는 176,300,000,000원에서 334,573,657,300원으로 각각 인상되는 결과가 되는 사실을 인정한 다음, 제2호 안건에 따른 공사비 등의 인상은 피고 조합의 재개발사업 진행에 동의한 조합원들이 물가의 변동 등에 따라 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것에 해당한다는 이유로, 이를 위하여는 피고 조합의 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 판단하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 조합설립동의서에 포함할 사항에 대한 동의요건 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

나. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, ① 피고 조합의 2008. 8. 30.자 조합원 총회에서는 평당 공사비 단가와 신축공사비 및 총 사업비 등을 위와 같이 인상하는 것을 내용으로 하는 제2호 안건 ‘시공사 본 계약 및 공사도급금액 결의의 건’에 대하여 당시 조합원 589명 가운데 359명(동의율 60.95%)만이 동의하였지만, ② 피고 조합이 2010. 7. 9. 원심 제2차 변론기일까지 그 동안 제출하였던 동의서에 일부 동의서를 추가하여 총 480장의 동의서(이하 ‘이 사건 동의서’라 한다)를 원심법원에 발급일이 2009년 7월 이후인 인감증명서와 함께 제출함으로써 그 동의서 제출비율이 81.08%(이 사건 동의서 480장/조합원 592명)에 이르렀고, 이 사건 동의서의 동의내용에는 건축비 259,519,958,000원을 비롯하여 총 사업비를 335,158,170,000원으로 변경하는 내용이 기재되어 있는 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 동의서의 표제가 비록 ‘부평5 관리처분계획 동의서’라고 기재되어 있더라도 판시 사정들과 이 사건 동의서의 구체적 내용 등에 비추어 볼 때 이 사건 동의서가 제2호 안건에 관하여 작성된 것이 아니라고 할 수 없다는 등의 이유로, 피고 조합의 조합원 81.08%에 해당하는 조합원들이 2008. 8. 30.자 조합원 총회 이후 원심 2차 변론기일까지 제2호 안건 ‘시공사 본 계약 및 공사도급금액 결의의 건’에 관하여 인감증명서를 첨부한 동의서를 제출함으로써 제2호 안건에 관한 유효한 조합원 총회 결의가 있게 되었다는 취지로 판단하였다.

관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면 원심이 위와 같은 제2호 안건에 관하여 피고 조합 조합원 총회의 유효한 결의가 있다고 본 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 조합원 총회의 결의사항이나 동의서의 동일성에 관한 법리를 오해하거나, 변론주의나 처분권주의, 전속관할 규정 등 소송법규를 위반하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.

다. 구 도시정비법 제47조 제3호 는 ‘ 제48조 의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’를 현금청산대상자로 규정하고, 제48조 제2항 제3호 는 관리처분계획의 기준을 정하면서 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.”고 규정하고 있다. 아울러 구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제52조 제1항 제3호 는 관리처분의 방법과 기준으로 “정비구역 안의 토지 등 소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만 공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례가 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등 소유자는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.”고 규정함으로써 현금청산대상자의 구체적 지정을 시·도 조례에 위임하고 있다.

이에 따라 2011. 2. 21. 조례 제4904호로 전부 개정되기 전의 「인천광역시 도시 및 주거환경 정비조례」(이하 ‘구 정비조례’라 한다) 제24조 제1항은 주택재개발사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제2항 제3호 및 같은 법 시행령 제52조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 현금으로 청산할 수 있는 토지 또는 건축물을 규정하면서 제1호로 ‘분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 가액이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제25조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이하인 경우’를 들고 있다. 한편 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 불구하고 현금으로 청산하지 아니하고 주택을 공급할 수 있는 경우들을 제1호에서 제4호까지 규정하고 있다.

이러한 관련 법령과 조례의 규정을 종합하여 보면, 분양신청자가 소유하고 있는 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액보다 적은 경우에도 구 정비조례 제24조 제2항 각 호가 정한 경우의 어느 하나에 해당하면 현금청산대상자가 되지 아니할 수 있다. 따라서 구 정비조례의 해석상 분양신청자가 소유하고 있는 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액보다 적은 경우에는 예외 없이 현금청산의 대상이 됨을 전제로 이 사건 동의서를 제출한 조합원들 가운데 271명은 현금청산대상자로서 동의자 수에서 제외되어야 한다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 피고 조합의 2008. 8. 30.자 조합원 총회의 제5호 안건 결의에 관한 상고에 대하여

원고는 상고장에 이 결의에 관한 원심판단 부분도 상고대상으로 기재하고 있으나, 상고장이나 상고이유서에 그에 관한 적법한 상고이유의 기재가 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 선정자 명단: 생략]