- 아파트 건설회사와 조합아파트의 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 후 아파트가 준공되기 전에 아래와 같이 분양권을 양도한 경우 양도자의 양도시기와 취득자의 취득시기에 대하여 회신하여 주시기 바랍니다.

· 분양대금완납일 : 2000.6.27

· 분양권양도일(잔금일자) : 2000.6.27

· 건물완공일 : 2002.11.14

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 소득세법 기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】

부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2072, 2005.11.04

【질의】

1. 사업계획승인일 이후에 재건축조합의 당초 조합원으로부터 철거되지 않은 주택 및 그 부수토지를 매입한 승계조합원이 완공된 재건축주택을 그 주택의 완공일로부터 1년 이내에 재건축주택을 양도하였음.

2. 소득세법 제96조 제1항 제4호의 규정에 따르면 취득 후 1년 이내에 양도하는 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도신고를 하여야 하는 바, 상기 1. 의 경우 취득일을 완공일로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는지 아니면 당초 조합원 지분을 양수할 때 잔금청산일 등을 취득일로 본다는 기존예규(재일46014-1584, 1996.7.3.)에 따라 자산별, 취득시기별로 적용하여 각각의 양도차익 산정방법을 달리하여야 하는지 여부

3. 양도세율 적용시 부동산의 보유기간에 따라 양도세율이 차등(1년 미만 보유 : 50％, 2년미만 보유 : 40％, 2년 이상 보유 : 9∼36％) 적용되는 바, 상기 1. 의 경우에 있어 양도세율 보유기간 계산시 기산일을 재건축주택의 취득일로 보는 것인지 아니면 당초 조합원 지분을 양수할 때 잔금청산일 등을 취득일로 본다는 기존예규(재일46014-1584, 1996.7.3.)에 따라 자산별, 취득 시기별로 취득일을 달리 적용하여야 하는지.

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며,동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.

○ 서면4팀-1124, 2005.07.04

【질의】

본인은 지난 2002년 토지공사에서 시행하는 죽전택지지구 단독택지분양권을 구입하여 중도금을 납부하는 과정에서 선납할 일을 해준다고 하여 중도금과 잔금을 2002.10.28.에 선납을 하여 지금까지 보유하고 있던 중 2004.12.30.로 택지지구 공사준공이 완료되어 취득세를 납부하였음. 그러던 중 현상태에서 매도를 할 경우 양도세 계산시 보유기간산정을 하는데 매우 혼란스러워 질문함. 양도세 계산시 취득시점을 언제로 봐야 하는지.

【회신】

1. 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보는 것임.

2. 귀하의 사례와 유사한 기질의회신문(재일46014-2700, 1996.12.4.)을 참고바람.

○ 서면4팀-1828, 2005.10.06

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.