2. 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우에도 임차인에게 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권이 발생하는지 여부

2. 토지임대차계약에 있어서 임차인의 지상물매수청구권은 임대차계약의 존속기간이 만료되고 임차인이 임대인에게 그 계약의 갱신요구를 한 경우, 임대인이 그 갱신요구를 들어 주지 않는 경우 비로소 임대인에 대하여 지상물의 매수청구를 할 수 있는 것이고, 임차인의 임료체납등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우에는 임차인에게 임대차계약의 갱신청구권이 발생할 여지가 없고 따라서 지상물매수청구권도 행사할 수 없는 것이다.

항소비용은 피고들의 부담으로 한다.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고를 구하다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다는 판결을 구하다.

피고 정덕영은 피고 장환으로부터 위 건물중 별지 2호 도면표시 나, 다 부분 건평 18평과 동 건물중 별지 3호 도면표시 나 부분 건평 5평 1홉의 지하층을 임차하여 이를 점유 사용하고 있는 사실, 원고법인 재단이사장 소외 6은 1979. 2. 14. 피고 장환에게 그간의 임료체납을 이유로 위 임대차계약의 해지 통고를 한 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증없다. 따라서 위 인정사실에 의하면 원고와 피고 장환 사이의 이 사건 대지에 대한 임대차계약관계는 위 해지통고로 인하여 종료되었다 할 것이므로, 피고 장환은 위 대지위에 세워진 위 각 건물을 철거하고, 위 대지를 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것이고, 피고 정덕영은 위 건물에서 퇴거할 의무가 있다 할 것이다. 그런데 피고등은 다음과 같은 항변을 하므로 차례로 살펴본다.

(가) 원고 재단법인 이사장 소외 6은 1978. 3. 5. 그 임기가 만료되어 원고법인의 대표자 자격을 상실하였으므로, 동인이 한 위 임대차계약의 해지통고는 부적법한 것이라는 취지의 주장을 하고 원고는 이를 다투므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제2호증의 2(질의 회신)의 기재에 의하면, 원고법인 이사장 소외 6은 1978. 3. 25. 그 임기가 만료된 사실은 인정할 수 있으나, 한편 성립에 다툼이 없는 갑 제22호증(판결), 갑 제23호증(판결), 을 제1호증(정관), 을 제2호증의 1(인가서반려), 위 갑 제22호증에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제14호증(98차 이사회 회의록)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고법인의 정관에 의하면 원고법인의 이사 및 감사는 이사 및 평의원연석회의에서 선출하고, 이사장 및 부이사장은 이사회에서 이사중에서 호선하여 선출하며 위 각 임원은 문화공보부장관의 승인을 받아 취임하고, 이사장은 원고법인을 대표하고 원고법인의 업무를 총괄하며, 이사장이 사고가 있을 때에는 부이사장이 그 직무를 대행하도록 되어 있는 사실,

소외 6은 원고법인의 이사 및 이사장으로서 그 임기 4년이 1978. 3. 25.로서 만료되었으나 그 이전인 1978. 2. 3. 원고법인의 이사 및 평의원연석회의에서 임기만료된 이사를 개선하게 되었는 바 그 회의에서 소외 6이 이사로 재선되고, 1978. 2. 11. 소집된 원고법인 이사회에서 소외 6이 이사장으로 선출되어 문화공보부장관의 승인신청을 하고, 계속하여 원고법인 이사장으로서 직무를 수행하던 중, 1979. 2. 5. 문화공보부로부터 위 이사장 승인신청서류가 반려된 사실, 한편 원고법인의 부이사장으로서는 소외 7이 1977. 11. 4. 원고법인의 이사회에서 부이사장으로 선임되었으나 1979. 1. 6. 이사 및 평의원연석회의에서 정관 제13조에 의하여 부이사장 해임결의를 하여 해임되고 동일 소외 8을 부이사장으로 선출하였으나 동인 역시 문화공보부장관의 승인을 받지 못한 상태였고, 새로운 이사장 선출이 없으므로, 소외 6이 1979. 9. 1.까지 계속하여 원고법인의 이사장으로서 직무를 대행하여 본건 임대차계약의 해지통고를 하게 된 사실을 각 인정할 수 있고 달리 위 인정을 좌우할만한 다른 증거없다. 따라서 위 인정사실에 의하면 소외 6은 1978. 3. 25. 원고법인의 이사장으로서의 임기가 만료되고, 재선되었으나 문화공보부장관의 승인을 얻지 못하여 원고법인의 이사장으로서 취임할 수 없게 되었다 하더라도, 임기만료된 법인의 대표자인 이사장은 후임자의 선임이 있을 때까지는 종전 직무를 계속 수행할 수 있는 것이라 할 것이고, 본건 임대차계약의 해지통고 등은 이사장의 통상의 업무에 속하는 것이므로 소외 6이 원고법인의 이사장 직무대행으로서 한 본건 임대차계약의 해지통고는 적법하다고 볼 것이므로 피고등의 위 주장은 이유없다 할 것이다.

(나) 피고 장환은 원고로부터 본건 대지를 임차하여 원고의 승낙하에 본건 건물을 건축하였으므로, 건물소유를 위한 법정지상권이 있다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 피고등의 위 주장 사실만으로서는 피고 장환에게 본건 대지에 관하여 법정지상권이 있다고는 볼 수 없는 것이고 달리 원고와 피고 장환 사이에 본건 대지에 관하여 지상권설정계약을 하였다고 볼 아무런 증거도 없으므로 피고등의 위 주장 역시 이유없다 할 것이다.

(다) 다시 피고 장환은 원고로부터 본건 대지를 임차하고 원고의 승낙을 받아 본건 건물을 건축한 것이므로, 원고는 본건 건물을 싯가에 따라 매수하든가 손해를 배상하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 토지임대차계약에 있어서 임차인의 지상물매수청구권은 임대차계약의 존속기간이 만료되고, 임차인이 임대인에게 그 임대차계약의 갱신청구를 한 경우, 임대인이 그 갱신청구를 들어주지 아니하는 경우에 비로소 임차인은 임대인에 대하여 지상물의 매수청구를 할 수 있는 것이고, 임차인의 임료체납등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우에는 임차인에게 임대차계약의 갱신청구권이 발생할 여지가 없고 따라서 임차인의 지상물매수청구권도 행사할 수 없는 것인바, 앞에서 본 바와 같이 본건 임대차계약은 피고 장환의 임료체납을 이유로 해지된 것이므로 동 피고는 원고에 대하여 본건 건물의 매수청구를 할 수 없는 것이라 할 것이고, 임대인인 원고가 임차인의 채무불이행등을 이유로 임대차계약을 해지하고 그 지상물의 철거와 대지인도를 구함은 임대인인 원고의 적법한 권리행사이고 이에 대하여 임차인에게 손해를 배상할 아무런 이유도 없는 것이므로 피고등의 위 주장은 모두 이유없다 할 것이다.

(라) 피고 정덕영은 피고 장환이 원고로부터 본건 대지를 임차하여 본건 건물을 건축하고, 동 피고로부터 이를 임차하여 점유하고 있으므로 원고청구에 응할 수 없다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 임차인이 임대인의 승낙을 받지 아니하고 임차물을 전대한 경우에 전차인은 그 전대차를 가지고 임대인에게 대항할 수 없는 것인바, 피고 정덕영이 그 점유하는 본건 대지 및 건물을 피고 장환으로부터 임차함에 있어 원고의 승낙을 받았다는 아무런 증거가 없으므로 동 피고의 주장 역시 이유없다 할 것이다.

(마) 피고등은, 본건 대지는 원래 소외 11 등 130인의 소유이고 본건 대지에 관한 원고명의의 소유권이전등기는 그 이전에 이미 무효인 등기에 터잡아 이뤄진 등기로서 무효라고 주장하고 원고는 이를 다투므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제6호증의 1, 2(판결 및 번역문), 을 제7호증의 1(등기부등본), 2(화해조서), 3 내지 5(각 판결), 갑 제13호증의 1, 2(각 판결)의 기재에 의하면 본건 대지는 1962. 7. 24. 서울 관악구 상도동 산 65의 1 임야 67정 7단 3무보(이하 본건 임야라 칭한다)에서 분할됨과 동시에 대지로 지목변경된 것인데 위 분할되기 전의 임야 67정 7단 3무보는 원래 소외 전주이씨 양녕대군파 종중소유로서 일정시대 위 종중의 봉사손이던 망 소외 9 명의로 임야사정을 받아 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나 소외 9가 1924년경 소외 10에게 위 임야를 담보로 제공하였다가 그 피담보채무를 변제치 못하여 소외 10에게 경락되고 동인명의로 소유권이전등기가 넘어갔는 바, 1926. 4.경 위 종중의 종중원들이 금원을 갹출하여 이를 환수하고, 이에 대한 부정처분을 방지하기 위하여 소외 9의 장남으로서 위 종중의 봉사손이던 소외 11등 130명에게 명의신탁을 하여 1930. 6. 13. 소외 11등 130인 공동명의로 소유권이전등기를 마쳐둔 사실, 그후 위 종중의 종중원인 소외 1, 2, 3, 4, 5등 5인이 위 임야의 명의수탁자인 130명을 피신청인으로 하고 동인들의 인장을 임의로 만든 후 변호사 소외 12를 위 130명의 대리인으로 선임하여 서울민사지방법원에 제소전화해신청을 하여 1962. 5. 25. 위 법원에서 “피신청인들(130명)은 신청인들( 소외 1 등 5인)에게 본건 임야에 관하여 1955. 2. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다”는 제소전화해가 성립되고 이에 기하여 1962. 6. 11. 소외 1 등 5인 명의로 소유권이전등기가 경료되고 이어서 1965. 9. 28. 앞에서 본 바와 같은 원고명의로 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 위 명의수탁자인 소외 11등 130인중 생존자인 39인의 일부와 이미 사망한 자들의 상속인들이 소외 1 등 5인을 상대로 서울민사지방법원에 위 제소전화해조서에 대한 준재심신청을 한 결과 1967. 9. 5. 위 제소전화해조서는 피신청인들의 대리인인 변호사 소외 12에게 대리권 흠결이 있다는 이유로 취소판결이 선고되고, 위 준재심피고들중 소외 1, 3, 5만이 위 판결에 불복항소하였는데 위 항소심사건의 계속중 위 사건의 원고인 소외 11은 위 준재심의 소를 취하하고 나머지 원고들과 소외 1 등 3인 사이에서 1969. 3. 20. 항소기각판결이 선고되었으며, 1969. 7. 22. 대법원에서 상고기각판결이 선고되어 위 1심판결이 확정된 사실을 인정할 수 있으나 본건 임야가 원래 소외 11 등 130인의 소유라는 점에 관하여는 아무런 증거가 없고 한편, 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증의 1 내지 3(각 증인신문조서), 갑 제6호증의 1 내지 32(호적등본), 갑 제7호증의 1 내지 61(호적초본), 갑 제8호증의 1 내지 10(제적등본), 갑 제10호증의 1 내지 22(우편물수령증), 갑 제13호증의 1, 2(판결), 갑 제22호증(판결), 갑 제23호증(판결) 공성부분의 성립에 다툼이 없으므로 그 진정성립이 추정되는 갑 제11호증의 1 내지 203(신탁해제통지), 갑 제26호증의 1 내지 100(각 수령증)의 각 기재와 원심증인 이승익의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 위 종중은 이조 태종의 장자 양녕대군을 공동 선조로 하는 후손들로서 선조에 대한 제사와 분묘의 수호, 종원간의 친목등을 목적으로 구성된 권리능력없는 사단이고, 1968. 3. 7.까지는 성문규약이 없이 선조에 대한 제사를 책임지고 있는 봉사손을 중심으로 운영되어 왔고, 봉사손은 종중의 운영에 있어 항렬, 연령 및 덕망이 높은 종중원중에서 추대되는 문장에게 종사를 자문하고, 양녕대군의 아들인 3군 7정(적자 3인과 서자 7인을 지칭)의 각 파에서 선출되는 유사들과 유사들을 총괄하는 도유사의 보좌를 받아 종무를 집행하고, 수백년동안 매년 청명절인 음력 4. 5일과 추계명절인 음력 10. 10. 두 차례에 걸쳐 특별한 소집절차없이 서울 관악구 상도동 소재 양녕대군의 묘소에서 거행되는 시향때 전국의 종원들이 모이게 되므로 그 시향전날 봉사손의 집에서 봉사손의 주제로 유사, 도유사의 선출, 종중재산의 관리처분등 종사에 관한 문제를 협의한 다음 시향을 지낸 후 위 묘소에 모인 종원들에게 그 경과를 보고하여 종사문제를 결의 확정하여 왔고, 이러한 결의방법외에 따로 종중총회를 소집 개최한 일은 없었던 사실,

1958. 10. 10. 시향때 당시 위 종중의 문장이던 망 소외 13(당시 대통령)이 종중재산을 합리적으로 관리운영하고, 육영사업을 할 수 있도록 종중의 중요재산을 출연하여 재단법인을 설립하라는 뜻을 표명하자 종원들이 모두 이를 찬성하고, 법인설립을 위한 구체적인 준비작업을 봉사손인 소외 11에게 위임하여 처리하여 오다가 1959. 4. 5. 시향때 본건 임야에 대한 소외 11 등 130명에 대한 명의신탁을 해지하고 동 임야를 포함한 종중소유의 여러 부동산을 출연하여 양녕대군의 시호인 지덕을 따서 재단법인 지덕사(원고)를 설립하기로 앞에서 본 바와 같은 방법으로 결의하고 봉사손인 소외 11을 대표로 위 종중 중견종원 10인으로 구성된 원고법인 창립위원회를 구성하고 대표인 소외 11이 위 130명의 이름으로 위 130명 이후에 설립될 원고법인에게 본건 임야를 기부출연하다는 내용의 기부승낙서를 작성하여 이를 법인설립허가신청서에 첨부 제출하고, 1960. 5. 9. 문교부장관으로부터 원고법인 설립허가를 받고 1960. 5. 20. 원고법인 설립등기를 마친 사실, 그런데 위와 같이 출연한 본건 임야를 원고앞으로 소유권이전등기를 함에 있어서 본건 임야는 원래 위 종중소유 재산이므로, 소외 11 등 130인의 명의수탁자에 대하여 명의신탁관계를 해지하고 종중앞으로 소유권이전등기를 마친 다음 원고앞으로 소유권이전등기를 넘겨주어야 할 것이나, 그 당시 명의수탁자 130인중 이미 사망한 자들이 많고 그 상속인들의 소재조차 탐문하기 어려워, 그 절차가 번잡하므로 위 종중은 등기편의상 소외 1 등 5인 명의로 이전등기를 받은 다음 원고앞으로 이전등기하기로 하여 앞에서 본 바와 같이 관계서류를 작성하여 제소전화해를 거쳐 1962. 6. 11. 소외 1등 명의로 소유권이전등기를 하고 이로부터 1965. 5. 28. 원고앞으로 소유권이전등기를 마치게 된 사실, 그후 위 명의수탁자 130인중 일부가 원고명의로 이전된 본건 임야에 관하여 소유권주장을 하여 앞에서 본 바와 같은 준재심판결이 선고되자, 위 종중에서는 재차 종중결의로서 위 130명에 대한 명의신탁관계를 해지하고 1973. 6. 25.부터 그해 7. 31.까지 사이에 명의수탁자 130인중 생존자 및 사망자의 상속인 등 178명에게 본건 임야에 관한 명의신탁해지통고를 하고, 1977. 9. 15. 누락된 명의수탁자의 상속인 52명에게 위와 같은 내용의 해지통고를 하여, 위 준재심판결이 있었음에도 불구하고 원고명의의 등기가 말소되지 아니하고 현재까지 존속하고 있는 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 일부 반하는 을 제7호증의 3 내지 4의 일부기재는 앞에 나온 증거들에 비추어 믿지 아니하고 달리 위 인정을 좌우할만한 다른 증거없다. 따라서 위 인정사실을 종합하여 보면, 본건 임야에 관한 명의수탁자인 소외 11 등 130인으로부터 제소전화해에 의하여 소외 1 등 5인 명의로 소유권이전등기가 경료되고, 위 제소전화해가 준재심판결에 의하여 취소 확정됨으로써 소외 1 등 5인 명의의 등기는 원인무효의 등기가 되었다고 할 것이나 본건 임야는 원래 위 소외 종중이 소외 11 등 130인에게 명의신탁해 둔 위 종중의 소유이고, 위 종중은 관례에 따른 적법한 종중결의로서 본건 임야에 관한 위 명의신탁계약을 해지하여 이를 원고법인에게 출연양도하고 다만 등기편의상 위에서 본 바와 같은 과정을 거친 것에 불과한 것이므로, 본건 임야에 관하여 소외 1등 5인으로부터 원고법인 명의로 이전된 등기는 그 과정에 있어서 위와 같은 무효사유가 있다 하더라도 소유자인 위 종중이 원고법인에게 본건 임야를 출연양도한 것이 분명한 이상 실체권리관계에 부합되는 유효한 등기라 할 것이다.

따라서 이 사건 대지에 관한 원고명의의 소유권이전등기가 무효임을 전제로 하는 피고등의 위 주장 역시 이유없다 하겠다.

2. 다음 임료 및 손해배상청구에 관하여 보건대,

본건 대지에 관한 피고 장환의 임대차계약관계는 1979. 2. 14. 해지통고로서 종료되었다 할 것임은 앞에서 본 바와 같으므로 동 피고는 원고에게 본건 대지위에 지상건물을 철거하고 위 대지 169평(169.8평이나 원고청구에 따른다)을 인도할 의무가 있고 아울러 동 피고가 본건 대지를 점유하기 시작한 뒤로서 원고가 구하는 1975. 11. 1.부터 위 임대차의 종료시인 1979. 2. 14.까지는 임료를, 1979. 2. 15.부터 위 대지인도일까지는 불법점유로서 임료상당의 손해를 각 지급할 의무가 있다 할 것인바, 원심감정인 김복조의 감정결과에 의하면 위 상도동 173의 27 대지의 얼 평당임료는 1975. 11. 1.부터 1976. 4. 30.까지는 금 123원, 1976. 5. 1.부터 1978. 3. 31.까지는 금 185원, 1978. 4. 1.부터 1979. 3. 31.까지는 금 371원, 1979. 4. 1.부터 1980. 3. 31.까지는 금 619원, 1980. 4. 1.부터는 금 743원인 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 반하는 원심감정인 윤혁문의 임료감정결과와 을 제8호증의 일부기재는 믿지 아니하고 달리 반증없으며, 위 대지에 인접한 위 상도동 159의 229 대지의 월 평당임료는 역시 별다른 사정이 없는 한 위와 같은 금액이 되리라고 보여지므로 결국 피고 장환은 원고에게 1975. 11. 1.부터 1980. 3. 31.까지의 임료상당 금액의 합계인 금 2,851,537원 169×{(123×6)＋(185×23)＋(371×12)＋(619×12)}과 1980. 4. 1.부터 위 대지인도일까지 매월 금 125,567원 (743×169)의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 이유있으므로 이를 인용하여야 할 것인바, 원판결은 이와 결론은 같이하여 정당하고 피고등의 항소는 이유없으므로 이를 기각하고 항소비용은 패소자인 피고등의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.