나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건

다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재

나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.

상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

(1) 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니하는 것이다 (당원 1992.5.12. 선고 91다35823 판결, 1995.3.28. 선고 94다50526 판결 참조).

원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 전세계약이 종료한 이후인 1990.1.5. 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)가 전세계약의 목적물인 이 사건 건물에서 사무실 집기와 비품의 철거 및 반출을 완료하고 그 이후에는 이 사건 건물을 전혀 사용한 바가 없다면, 원고 (반소피고, 이하 원고라 한다)로서는 이 사건 계약종료일로부터 피고가 이 사건 건물의 사용, 수익을 종료한 날인 1990.1.5.까지의 부당이득을 구할 수 있을 뿐이므로, 원심이 원고는 전세보증금에서 1989.12.1.부터 1990.1.5.까지의 임대료, 관리유지비 상당 등을 공제한 나머지 금원을 반환할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하다. 설령 피고가 이 사건 건물의 출입구를 시정하고 그 열쇠의 반환을 하지 아니하여 실제 건물의 명도시기가 위 1990. 1. 5. 이후라고 하더라도 결론이 달라지는 것은 아니므로, 원심이 소론과 같이 처분문서인 임대차계약서상의 건물명도 및 그 내용과 시기에 관한 해석을 잘못하였다거나 열쇠의 반환여부에 관한 심리를 다하지 아니하였다는 등의 논지는 이유 없다.

(2) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것이다 (당원 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결, 위 91다35823 판결 참조).

이 사건 임대차계약서 제19조 제3항에 의하면, 피고는 계약종료일부터 건물명도일까지 통상 임대료의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로서 원고에게 지급하도록 약정하였음을 알 수 있으나(기록 제26정), 이는 임차인인 피고의 불법점유를 전제로 하는 것인바, 기록상 원고가 피고에게 전세보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 피고의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에서는, 피고의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 위 임대차계약서상의 손해배상예정에 관한 조항은 적용의 여지가 없다고 할 것이다. 원심판결에 이 점에 관하여 심리미진, 판단유탈의 위법이 있다는 논지도 이유 없다.

(3) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 위 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 위 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장· 입증책임을 부담하는 것이고, 다만 위 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장, 입증책임을 부담하는 것이다.

원심은 피고가 원고에게 부당이득으로 반환하여야 할 월임대료와 관리유지비 상당을 산정함에 있어, 임대차가 월 도중에 종료되는 경우 그 기간이 15일 이하인 경우에는 월 부과액의 반액을 지급하기로 약정하였으나 원고가 구하는 바에 따라 이를 일일 계산하였고, 이 사건 건물의 일부가 피고의 과실에 의하여 파손, 손괴되어 금 5,455,000원 상당의 수리비가 소요되었다는 주장에 대하여, 원고 주장의 하자가 있었는지 또는 설령 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 피고의 과실에 의한 것이라는 점에 대한 증거가 없다고 하여 원고의 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 모두 정당하고 거기에 소론과 같은 입증책임에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 판례는 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 이유 없다.

(4) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.