구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것, 이하 같다)상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성 농가이거나 매수 당시 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자, 다시 말하면 농가가 되려는 자임을 요하고, 동법에서 말하는 농가라 함은 자연인에 한하므로, 주식회사와 같은 법인이 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 주식회사는 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것)상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지의 매도인이 그 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이라고 할 것이고, 따라서 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효라고 할 것이다 ( 대법원 1961. 12. 21. 선고 4294민상213 판결 , 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결 , 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다18232 판결 등 참조).

기록에 의하면, 피고는 은행법이 정하고 있는 은행업에 관한 모든 업무를 영위함을 목적으로 하고 신탁업무를 겸영하는 주식회사이고, 이 사건 매매예약은 구 농지개혁법이 폐지되기 전에 체결된 것인 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 매매예약은 위 법리에 따라 특별한 사정이 없는 한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효라고 할 것이고, 이는 현행 농지법의 규정에 의하여 피고가 이 사건 토지에 관하여 농지전용허가 및 이에 기한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 가능성이 열려 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

그럼에도 불구하고 원심은, 피고 또는 이 사건 매매가계약이 구 농지개혁법 시행규칙 제51조 제1항 단서의 규정에 해당하는 등의 특별한 사정이 있는지 여부를 따져 보지도 아니한 채, 현행 농지법의 규정에 의하여 피고가 이 사건 토지에 관하여 농지전용허가 및 이에 기한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 가능성이 열려 있다는 등의 사유만으로 이 사건 매매가계약 및 그에 기하여 경료된 이 사건 가등기가 유효하다고 단정하고 말았으니, 원심판결에는 구 농지개혁법의 적용을 받는 농지의 매매계약의 효력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.