가. 청구인은 2011.4.11. OOO로부터 OOO의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 OOO원에 분양받아 같은 날 취득(계약금 OOO원 납부)하여 2011.12.30. 박OOO(부부)에게 분양권 상태로 양도하였고, 쟁점분양권 양도에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 2012.2.29. 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO국세청장은 2015.5.15.부터 2015.6.20.까지 조사를 실시하여, 쟁점분양권의 양도가액은 OOO이고 취득가액은 계약금 OOO원이며, 청구인이 주장하는 중개수수료 OOO원은 필요경비로 볼 수 없다는 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 2015.10.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

OOO

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권을 양도가액에서 OOO원을 제외(쟁점분양권 프리미엄 OOO원)하여 과세처분을 경정하여야 한다.

(가) OOO원 중 OOO원은 양수인의 개인적인 수수료 목적으로 출금하여 지출된 소액에 불과하고, 나머지 OOO원은 송OOO에게 대여하였다가 회수한 금액이므로 양도가액에서 제외하여야 한다.

(나) 송OOO는 쟁점분양권을 중개한 OOO부동산사무소에서 근무한 사람으로 지역 부동산 업계에서 수십년간 종사하였고, 공동양수인 박OOO은 OOO부동산 인근에서 OOO라는 사업장을 운영하는 사람으로 송OOO와 가깝게 지내는 사이였다.

(다) 송OOO는 2011.12.30. 부동산 임대차계약 중개건이 있었고, 송OOO는 건물주 김OOO이 세입자에게 반환할 보증금을 융통해 주기 위하여 박OOO으로부터 OOO원을 임시로 빌려서 사용하였다.

(라) 동 차용금 OOO원은 건물주 김OOO의 처 윤OOO가 2012.1.14. 박OOO의 계좌로 OOO을 입금하였고, 나머지 OOO원은 OOO부동산 공인중개사 임OOO에게 전달하여 박OOO의 계좌로 송금하여 상환하였다.

(2) 쟁점분양권을 중개한 장OOO에게 수수료로 OOO원을 지급하였고, 이는 장OOO이 작성한 영수증·확인서 등에 의해 확인되므로 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점분양권 프리미엄은 다음과 같이 OOO원이므로 청구주장은 이유 없다.

(가) 조사당시 공동양수인 박OOO이 작성한 확인서(2015.6.15. 작성)를 보면 아래와 같이 계약금 이외에 OOO원을 지급한 사실이 확인된다.

OOO

(나) 조사당시 중개보조인 송OOO는 차용금이라는 언급을 전혀 하지 아니하였고 잔금지급을 위해 본인이 현금을 찾아 심부름을 했다고 진술한 사실이 있음에도, 이 건 심판청구 과정에서 차용증 등을 제출하면서 차용금으로 주장하는 것은 과세회피를 위한 것에 불과하다.

OOO

(다) 송OOO는 쟁점분양권을 중개한 사람 중 하나로서 양수인이 송OOO에게 자금을 대여하였다고 보기 어렵고, 그 대여시기도 쟁점분양권 양도대금 지급시기와 정확히 일치하므로 그 날에 송OOO에게 OOO원을 대여하였다는 주장은 현실적으로 납득하기 어렵다.

(2) 청구인은 중개업자 장OOO에게 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 당시 중개수수료 요율표상 요율은 0.9%(OOO원) 이내로 동 OOO원은 지나치게 과도한 수준이고, 장OOO이 근무하였다고 하는 OOO부동산(대표자 이OOO)은 이 건 중개수수료를 신고한 사실이 없으므로 청구주장을 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점분양권의 양도가액에서 OOO원을 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점분양권 양도와 관련하여 지급하였다는 중개수수료 OOO원을 필요경비로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(각 목 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청이 제출한 공동양수인 박OOO의 확인서에 의하면, 박OOO은 계약서상 금액인OOO은 청구인의 예금계좌로 이체하였고, 2011.12.30. 추가로 OOO원을 현금 및 수표로 인출하여 송OOO로 하여금 청구인에게 전달하였다는 내용이 나타난다.

(나) 청구인은 2011.12.30. 공동양수인 권OOO의 예금계좌에서 인출된 금액 중 OOO원은 청구인에게 전달되지 아니하고 양수인의 개인적인 목적으로 사용되었으며, 나머지 OOO원은 송OOO에게 대여하였다가 회수한 금액이므로 OOO원을 쟁점분양권 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

1) OOO국세청장의 조사 이후인 2016.1.2. 작성된 송OOO의 진술서는 “부동산을 중개하면서 전세보증금 반환액 OOO원을 2011.12.30. 공동양수인 박OOO으로부터 빌리게 되었고, 이를 2012.1.2. 사용하였으며, 이후 2012.1.14. 잔금일에 건물주 김OOO의 처 윤OOO가 OOO원을, 공인중개사 임OOO이 OOO원을 박OOO의 계좌로 이체하여 상환하였다”고 되어 있다.

2) 쟁점분양권 양수인 권OOO·박OOO의 진술서(2015.12.31.)는 “2011.12.30. 송OOO가 인출한 금액 중 OOO원은 쟁점분양권 프리미엄이 아니라 송OOO에게 일시적으로 대여한 것이다”라는 내용이다.

3) 박OOO의 OOO예금 통장에는 2012.1.14. 윤OOO가 OOO원을, 임OOO이 OOO원을 입금(계좌이체)한 것으로 나타난다.

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점분양권 양도가액에서 OOO원을 차감하여야 하고 이 중OOO원은 공동양수인이 중개인 송OOO에게 대여하였다가 회수한 것이라고 주장하나, OOO국세청장의 조사시 공동양수인 박OOO은 쟁점분양권 프리미엄이 OOO원임을 확인하였고 2011.12.30. OOO원을 인출하여 송OOO로 하여금 청구인에게 전달하도록 하였다는 확인서를 작성한 점, 양수인의 예금계좌에서 잔금일자에 출금된 가액은 특별한 사정이 없는 한 양도대금으로 보는 것이 합리적이고, 이 중 OOO원을 중개인의 역할을 하였던 송OOO에게 대여한 후 송OOO가 다시 다른 건물주에게 전세자금으로 융통하였다가 반환받았다고 보기는 어려운 점, 청구인이 제시한 증빙은 모두 조사 이후에 작성된 것으로 신빙성이 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) OOO국세청장의 조사시 확인된 공동양수인 권OOO의 예금계좌 출금내역을 보면 2011.12.30. 출금된 수표 중 OOO원이 보조중개인 장OOO에게 입금된 사실이 나타난다.

(나) 장OOO이 작성하여 청구인에게 교부한 영수증(2011.12.30.)을 보면, 장OOO은 OOO의 중개수수료로 OOO원을 받았다고 되어 있다.

(다) 장OOO이 작성한 거래사실확인서(인감증명 첨부, 2015.7.17.)에 의하면 중개수수료 OOO원을 수표로 받아(OOO 금고 수표번호 OOO) 현금으로 바꿔서 타 부동산과 외부 소개자 등 여러 사람과 분배하여 나눈 사실이 있다고 되어 있고, 장OOO이 중개수수료 배분과 관련하여 작성한 진술서(2015.9.22.)를 보면, 수수료 OOO원은OOO부동산 사무실에서 중개업자가 모여 OOO원, OOO원, OOO부동산 송OOO OOO원으로 분배하였고, 장OOO은 OOO원 중 OOO원을 이OOO 공인중개사에게 주었다고 되어 있으며, 이 진술서에는 장OOO의 주민등록증 사본 및 양OOO의 명함 사본이 첨부되었다.

(라) OOO은 확인서(2015.7.18., 주민등록증 사본 첨부)를 통해 자신이 받은 수수료가 OOO원임을 확인하였다.

(마) 청구인은 2016.3.30. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 중개수수료 OOO원에 관하여 다음과 같이 소명하였다.

1) 청구인은 급히 쟁점분양권을 팔고자 하였는데 매수인이 나타나지 아니하였고, 이에 여러 중개업자가 관여하게 되었으며, 이들은 중개인 1인당 OOO원 정도의 수수료를 받아야 거래를 성사시킬 수 있다고 하였고, 이에 양OOO·송OOO 등을 포함한 중개인들에게 중개수수료로 OOO원을 지급하게 되었다.

2) OOO에 보금자리지구가 지정되면서 청구인이 신축중이던 건물이 포함되었고, 건물 신축 등으로 은행차입금이 OOO원이 있었던 청구인은 매년 OOO원의 이자를 감당하기 힘들어 쟁점분양권을 팔게 되었으며, 쟁점분양권을 급히 처분하기 위하여 많은 중개수수료를 지급하였다.

(바)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에 자산 양도를 위해 직접 지출한 비용을 필요경비로 규정하고 있는바, 중개수수료 OOO원이 수표로 출금되어 장OOO에게 지급된 사실이 공동양수인 권OOO의 예금계좌 인출내역, 장OOO이 작성한 영수증·거래사실확인서·중개수수료 배분과 관련한 진술서, 양OOO의 확인서 등에 의해 확인되는 점, 처분청이 지적한 바와 같이 청구인이 지급한 중개수수료 OOO원은 중개수수료 요율표에 비하여 과도한 수준이기는 하나, 위 청구인의 의견진술 내용이 장OOO의 중개수수료 배분과 관련한 진술서 등과 부합하고, 특히 대출금 OOO원의 이자를 상환하기 위해 쟁점분양권을 급히 처분하려던 청구인에게 중개인들이 1인당 OOO원 정도의 수수료를 요구함에 따라 청구인이 전체 중개수수료로 OOO원(중개에 관여한 OOO이 분배)을 지급하게 된 특별한 사정이 인정되는 점 등에 비추어 중개수수료 OOO원은 이를 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.