청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 86 및 87년도 과세기간중 전라남도 광양군 광양읍 OO리 O OOO외 6필지의 임야 19,890평방미터(필지별 토지명세서는 별첨과 같음)를 거래한 사실이 있는 바,

처분청이 청구인의 토지거래는 『미등기전매』내지 『1년이내의 단기양도』에 해당된다 하여 이를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 의한 투기거래로 인정하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 90.6.16 양도소득세 90,271,210원(86년도귀속분: 69,988,420원과 87년도귀속분: 20,282,790원의 합계금액) 및 동 방위세 18,034,230원(86년도귀속분: 13,977,680원과 87년도귀속분: 4,056,550원의 합계금액)을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 90.8.11 심사청구를 거쳐 90.11.23 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장

가. 처분청이 미등기전매로 인정한 “광양읍 OO리 O OOO 토지 2,239평방미터는 청구인이 전혀 아는바가 없을뿐만 아니라 청구인과는 관계가 없는 거래로 이는 과세대상에서 제외하여야 하고,

나. “광양군 OO리 O OOO(6,971평방미터)외 5기필지(10,679평방미터)의 토지거래는 부동산투기목적이 아니고 청구외 OOO에 대한 채권회수를 위하여 불가피하게 이루어졌던 것인 바, 이는 투기거래에 해당되지 아니하므로 기준시가로 과세하여야 하며,

다. 별지명세서의 토지거래시 청구외 OOO에게 지급한 매매수수료 55,790,000원은 양도소득금액계산시 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 청구주장 “가” 및 “나”에 대하여 본다.

처분청의 과세근거서류에 의하면, 청구인은 전산자료상 투기거래자로 분류되어 처분청이 청구인을 상대로 세무조사를 실시하는 과정에서 청구인이 86.10.27 청구외 OOO로부터 별지명세서에 게기된 쟁점토지를 취득함에 있어 청구외 OOO이 중개행위를 하였음이 부동산매매계약서 및 확인서상 나타나고 있고, 또한 쟁점토지들을 양도한 것에 대하여도 취득자인 청구외 OOO외 8인 모두가 청구인으로부터 양수하였음을 확인하였으며, 쟁점토지들은 미등기 내지는 1년이내에 단기양도한 것으로 처분청이 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

나. 청구주장 “다”에 대하여 본다.

청구인은 소개료로 지급한 55,790,000원을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이나 청구인이 제시한 관련영수증은 금융자료에 의한 거증제시없이 사인간에 언제든지 작성할 수 있는 영수증만을 제시하였고 그 인적사항 또한 불분명하여 필요경비로 인정하기는 곤란하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 거래한 토지가 투기거래에 해당되는지의 여부와 청구인이 지급하였다는 토지중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 당초과세경위를 보면, 처분청은 90년 3월 부동산투기억제조사를 실시하면서 청구인의 토지거래에 대하여도 그 조사를 실지하였던 것으로 청구인은 86.10.27 청구외 OOO로부터 별지명세서상 토지를 취득하였다가 86년도에 그중 4필지를 미등기전매하였고 87년도에 3필지를 양도하였음을 그 거래상대방들로부터 확인받아 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호(미등기 전매) 및 제5호(1년이내 단기양도)의 규정에 의거 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세등을 과세한 것임을 알 수 있는 바, 청구주장별로 살펴본다.

가. 청구주장 “가” 및 “나”에 대하여 본다.

거주자에 대한 자산양도차익계산방법중 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 단서. 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법 시행령 제170조 제4항 제2호(투기거래) 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항(투기거래의 유형)을 보면, 제1호에서는 『부동산을 미등기로 전매한 때』제2호에서는 『부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때』라고 규정하고 있는 바,

거주자가 부동산을 취득하여 미등기전매하였거나 1년이내에 양도한 경우에는 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 것임을 알 수 있다.

살피건대, 처분청의 과세근거서류에 의하면, 청구인은 쟁점토지중 “광양읍 OO리 O OOO외 3필지”는 미등기전매하였고, “광양읍 OO리 O OOO외 2필지”는 1년이내에 단기양도한 것으로 되어 있는 바,

청구인이 주장하는 바와 같이 청구외 OOO에 대한 채권을 회수하는 방법으로 불가피하게 쟁점토지거래에 관여하였다 하더라도 전시 규정상 투기거래에 해당되고 있어 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다 할 것인 반면, 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 이유가 될 수 없다고 판단된다.

또한 청구인은 『광양읍 OO리 O OOO(2,239평방미터)』토지는 청구인과 관계없는 거래로 과세대상에서 제외하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 처분청의 과세근거서류에 의하면, 청구외 OOO외 1인은 『86.10.27 광양읍 OO리 O OOO(4,344평방미터)를 청구인에게 양도한 사실이 있다』고 90.3.12 확인하였고 쟁점토지를 양수한 청구외 OOO는 『86.9.15 광양군 OO리 O OOO(4,344평방미터)를 매입하기로 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 후 동 물건이 시가보다 현저히 비싸게 산 것을 확인하고 해약을 요구하였으나 그 해약을 해주지 않아 그 절반인 같은곳 O OOO(2,239평방미터)를 양수하였다』고 90.3.26 확인하였는 바,

쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 『OO리 O OOO 토지』는 86.12.26 『OO리 O OOO 토지』에서 분할등기된 것으로 확인되고 있어 청구인이 86.10.27 『OO리 O OOO 토지』를 취득하였던 것이고 동 토지를 분할하여 그 절반에 해당하는 『OO리 O OOO 토지』만을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 인정되고 있어 이 부분 청구주장도 이유가 될 수 없다고 판단된다.

나. 청구주장 “다”에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지 양도시 청구외 OOO에게 중개수수료조로 지급한 55,770,000원은 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 86.10.2부터 86.10.25까지의 기간중 청구외 OOO이 교부하였다는 영수증 5매를 제시하고 있다.

살피건대, 전시 영수증 5매는 청구외 OOO이 영수인으로 표기되어 있으나 그 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적이고도 구체적인 증빙(금융자료등)도 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구외 OOO의 인적사항이 불분명하여 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 곤란하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.