1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 나에 의한 기존임대사업자등록한 장기임대주택의 다세대주택 7호와 일반주택 1호를 보유하고 있습니다.

- 장기임대주택(국민주택이하, 기준시가 3억원이하)은 주택 임대사업자 등록을하고 주택임대소득에 대하여 종합소득세 신고납부동 하였으며 임대주택 요건을 충족하였습니다.

- 기존 일반주택은 10년이상 거주한 주택으로 기준시가 5억원 입니다.

○ 질 의

① 장기임대주택을 양도하는 경우 1세대3주택 중과세율 적용하는지.

② 일반주택을 먼저 양도한 경우 중과세율 적용여부.

③일반주택을 먼저 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되 는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)(2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

2.법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003. 12. 30. 신설)

나.기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한일반주택의양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003. 12. 30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정)

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정)

4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정)

6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설)

7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2006. 2. 9. 개정)

8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 “장기가정보육시설”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

10.1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다.이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정)

④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 개정)

⑤ 이하 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규, 해석사례)

○서면4팀-3010(2006.08.30)

【질의】

(사실관계)

- 국민주택 규모이하(전용면적 84.96㎡)의 신축아파트 33평형 2채(A : 기준시가 3억1천8백만원 B : 기준시가 2억1천6백만원) 및 국민주택규모이상1채(C : 기준시가 5억4천4백만원 48평형)에 대해 2001.4.에 임대사업자 등록을 함.(구청에 임대신고 함.)

- 거주용으로 서울시 소재 ○○ 56평형 D아파트(이하 “일반주택”이라 한다) 1채 보유(2001.11. 취득)

- 2003.7. 임대용 아파트 1채(E아파트 : 기준시가 2억2천9백만원 아파트) 취득

(질의)

- 위 B임대아파트(기준시가 3억원이하)를 양도할 때 1세대3주택 중 과세 대상에서 제외되는지.

【회신】

2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.

○서면4팀-1729(2005.09.23)

【질의】

대도시에 3주택을 소유하고 있는 자가 3주택 중 1주택이 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제9호 해당하는 중과세 배제주택인 경우

① 3주택 중 어느 한 주택을 먼저 양도하여도 양도소득세 중과세율 적용대상에 해당하지 아니하는지.

② 또는 3주택 중 중과세 배제대상 주택을 먼저 양도하는 경우 중과세율 적용대상에서 제외되는 것이나 중과세 배제대상이 아닌 주택을 먼저 양도하는 경우 중과세 적용대상에 해당하는지 여부

【회신】

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 의하면 1세대가 소유하는 주택으로서 제1호 내지 제9호에 해당하는 주택을 양도하는 경우와 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택)은 각각 중과세율이 적용되지 아니하는 것임.

○서면4팀-782, 2006.03.31

【질의】

(주택소유현황)

- 수원시 ○○구 국민주택 이하 5채 1997년도 구입 주택임대사업자 등록(사용승인일 1988년도)

- 수원시 ○○구 국민주택 이하 1채 2000년도 구입 임대사업 추가(사용승인 일 1988년도)

- 경기도 과천시 국민주택 이하 1채 2000년도 구입 임대사업 추가(사용승인일 1982년도)

- 경기 군포시 산본 일반주택 1채 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주

(질의)

위 경기 과천소재 국민주택이 조세특레제한법 제97조의 감면 대상 해당 여부 및 감면대상에 해당하지 않는다면 산본 소재 일반주택 양도시 1세대 3주택으로 중과 적용여부

【회신】

1. 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택인 경우에는 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 한하는 것임.

2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하여 판정하는 것이며

1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호(나목) 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.