청구인은 현재까지 독일에서 약30년 동안 간호원으로 재직 중인 여자로서 인천광역시 남동구 OO동 OOOO번지 대지 537.4㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 75.7.5 취득하여 96.4.15 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 실지거래가액(취득가액:97,697원, 양도가액:375,0000,000원)으로 양도차익을 산정하여 96.6.27 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 인정하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 97.1.10 양도소득세 61,307,920원을 청구인에게 추가로 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.3.17 심사청구를 거쳐 97.7.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점토지는 구획정리 사업지구(OO3지구)중 고속도로쪽 첫 대지로 주거용 및 상업용으로도 적합하지 않은 이유로 동 토지를 95년 초에 매물로 내놓았다가 96년 4월에 겨우 양도됨으로써 375,000,000원은 실지 받고 나머지 6,000,000원은 중개인 수수료로 지급되었는 바, 이 실지거래가액(2,300,000원/평)은 양도당시인 96년도 공시지가 2,009,925원의 114.7%이고 이는 실지 매매계약서 및 금융자료 등의 증빙에 의하여 입증되므로, 이 건 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 하고 설령 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 당해 양도차익중 실지 양도가액을 초과하는 부분은 취소하여야 한다는 청구주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점토지의 실지 취득가액에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있고 매매계약서상의 양도대금은 375,0000,000원인데 입금통장상의 입금액은 275,000,000원으로 서로 상이하며 여타 객관성 있는 입증제시가 없어, 청구인이 주장하는 실지 거래가액에 신빙성을 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구는 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다

나. 관계법령

이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법시행령 제166조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면

토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호)이의 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 경정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 제3호에서 규정하고 있음)

위 소득세법시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이 영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서상 양도가액은 375,000,000원인데 은행통장상의 입금액은 275,000,000원으로써 서로 상이할 뿐만 아니라 청구주장 실지양도가액은 평당 2,300,000원으로써 부동산중개업소에 확인한 시가 평당 4～5,000,000원과는 차이가 크다는 등의 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 실지취득가액은 97,697원이고 실지양도가액은 381,000,000원중 중개수수료 6,000,000원을 제외한 실지 수령액 375,000,000원이 사실이므로 이 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하며 그 입증자료로 매매(양도)계약서 원본, 은행통장, 매수인이 대금으로 지급한 수표내역 및 사실확인서 등을 제시하고 있다.

(2) 처분청은 이 건 양도소득세 당초결정시 청구주장 실지양도가액을 부인하는 사유로 처분청이 조사한 쟁점토지의 시가와 청구인이 주장하는 실지 양도가액과의 차이가 크다는 것을 들고 있으나, OO세무서의 조사 담당직원은 부동산 중개업소에 전화로 확인하였고 위 조사시가는 인천OO동 구획정리 사업지구중 쟁점토지보다 좋은 위치에 있는 부동산의 시가로써 잘못된 조사임을 사후에 알았다고 당심에 답변하고 있다.

(3) 청구인이 제시하고 있는 매매(양도)계약서 원본에는 쟁점토지를 381,000,000원에 매도하기로 95.12.28 계약하고, 계약금 100,000,000원은 계약시에, 중도금 100,000,000원은 96.2.15에, 잔금 181,000,000원은 96.4.15에 수수하는 것으로 약정되어 있는 바, 먼저 계약금에 대하여 보면, 매수인인 청구외 OOO의 인천광역시 OOOO협동조합계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 수표 8매 100,000,000원(수표번호 : OOOOOOOOOOO 3매, OOOOOOOOOO 5매)이 위 계약일에 인출되어 그 중 45,000,000원(수표번호 : OOOOOOOOOOO 2매)이 그 익일인 95.12.29 청구인의 OO은행 OO지점에 입금되었고, 다음으로 중도금에 대하여 보면 동 OOO의 같은 계좌에서 수표 6매 100,000,000원(수표번호 : OOOOOOOOOOOO 6매)이 위 계약서상 중도금 지급 약정일인 96.2.15에 인출되어 동 일자로 청구인의 OO은행 OO지점에 동일 번호의 수표가 입금되었으며, 끝으로 잔금에 대하여 보면 동 OOO의 같은 계좌에서 96.4.10 인출된 수표 5매 154,000,000원(수표번호 : OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOOOOO)과 OO은행 OO출장소에서 95.4.10 발행된 수표 20,000,000원(수표번호 : OOOOOOOOO)이 동 일자로 청구인의 OO은행 OO지점에 입금되었고 나머지 7,000,000원중 6,000,000원은 부동산중개수수료로 지급되었으며 1,000,000원은 여타 수수료로 지급된 사실이 각각 OOOO협동조합의 OOO 예탁금거래내역표, 자기앞수표발행의뢰서 및 자기앞수표사본과 OO은행 OO지점의 입금수표확인서, 청구인의 예금통장, 부동산중개인 OOO의 영수증 등에 의하여 확인되고 있다.

(4) 그렇다면, 청구인이 주장하고 있는 실지 양도가액 381,000,000원은 신빙성이 인정된다할 것이고, 취득가액에 대하여는 증빙제시가 없어 청구인이 주장하는 실지 취득가액 97,697원은 받아들일 수 없다 하겠다.

(5) 따라서, 쟁점토지의 실지 양도가액은 확인된다 할지라도 실지 취득가액이 확인되지 않으므로 동 토지의 양도차익은 위 관계법령에 의하여 기준시가로 산정하여야 할 것이나, 다만 이 경우에도 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수는 없는 것이므로 기준시가에 의한 양도차익을 실지 양도가액을 한도로 하는 것이 타당하다(대법 84누 442, 85.2.26, 국심 94부5529, 95.3.7외 다수 같은 뜻임)할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.