2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

가. 원고는 2009. 5. 21. 주식회사 △△△△개발(이하 '△△△△개발'이라고 한다)과 사이에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내에 위치한 OO시 OO구 OO동답 3,670㎡ 및 그 지상의 미등기건물, 기타 지장물 일체(이

하 위 토지를 '이 사건 토지'라 하고, 나머지 매매목적물과 함께 지칭할 때 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 54억 원에 △△△△개발에게 매도하는 내용의 매매계약(이하 '이사건 매매계약'이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

나. 원고는 △△△△개발로부터 이 사건 매매계약의 계약금으로, ① 2009. 6. 3.에 4억 원, ② 2009. 6. 16.에 1억 4,000만 원 합계 5억 4,000만 원(매매대금의 10% 상당액, 이하 '이 사건 계약금'이라고 한다)을 지급받았다.

다. 원고가 위원장으로 있던 OO구역도시개발사업 추진위원회는 2010. 10. 21. OO시 OO구청장(이하 'OO구청장'이라고만 한다)에게 이 사건 토지를 포함한 OO OO구 OO동일원에 대하여 도시개발구역 지정을 제안하였고, 이에 OO구청장은 2011. 7.경 OO시장에게 도시개발구역 지정요청을 하였으나, OO시장은 2012. 10. 9. "보완서류가 미제출되었을 뿐만 아니라 보완 요청 후 관계법령 및 지침 개정, 구역 내 용도지역 변경 등 여건 변화가 발생하였다"는 이유로 OO구청장에게 도시개발구역 지정요청서를 회송하였고, 그 이후 이 사건 토지 등에 관한 도시개발구역 지정은 이루어지지 않았다.

라. 이 사건 토지는 2014. 5. 2. 토지거래허가구역에서 해제되었는데, △△△△개발은 그 이후에도 원고에게 이 사건 매매계약상의 잔금을 지급하지 아니하였고, 원고도 그 잔금지급을 요구하지 아니한 채 이 사건 계약금을 그대로 보유하고 있다.

이러한 상황에서 피고는 2015. 10. 15. 원고에 대하여 '△△△△개발이 이 사건 매매계약에 따라 원고에 대하여 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 후 3개월 이내에 잔금을 지급하기로 약정하였는데, 이 사건 토지가 2014. 5. 2. 토지거래허가구역에서 해제되었음에도 △△△△개발이 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 아니하고 현재 부도・폐업된 상태여서 이 사건 매매계약의 이행이 불가능하므로, 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 해제일로부터 3개월이 경과한 2014. 8. 2. 이 사건 매매계약이 해제된 것으로 간주한다.'는 이유로 이 사건 계약금을 구 소득세법(201412. 23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제10호의 위약금(기타소득)으로서 총수입금액에 가산하여 2014년 귀속 종합소득세 236,034,370원(가산세 포함)을 부과・고지하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

마. 원고는 2015. 12. 11. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 하였으나 2015. 3. 21. 기각되었다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 취지

1) 이 사건 매매계약은 아래와 같은 이유로 현재 유효하게 존속 중이다.

이 사건 토지에 관하여 2014. 5. 2. 토지거래허가구역이 해제됨으로써 유동적 무효 상태에 있던 이 사건 매매계약은 확정적으로 유효하게 되었다.

△△△△개발이 이 사건 매매계약에서 정한 잔금지급기일을 도과한 현재까지 원고에 대하여 이 사건 매매계약상의 잔금을 지급하지 않고 있으나, 위와 같은 잔금 지급의무 불이행으로 인하여 원고에게 이 사건 매매계약에 관한 약정해제권이나 법정해제권이 발생하였다고 하더라도 그 행사 여부는 권리자인 원고의 선택에 따르는 것인데, 원고는 △△△△개발을 상대로 이 사건 매매계약에 관한 해제권을 행사하지 않았으므로, 이 사건 매매계약은 여전히 유효하게 존속 중이다.

또한 원고와 △△△△개발과 사이에 이 사건 계약에 관한 명시적 또는 묵시적 합의해제를 하지도 않았다.

△△△△개발이 부도처리되어 관할 세무서로부터 직권폐업처분을 받았다고 하더라도, △△△△개발의 법인격은 소멸하지 않은 상태로서 그 사업을 재개할 가능성이 없다고 단정할 수는 없고, 이 사건 매매계약 제7조에 의하여 △△△△개발의 매수인의 지위는 언제든지 제3자에게 이전할 수 있는 것인바, 원고는 △△△△개발로부터 매수인의 지위를 승계한 제3자에 대하여 매도인으로서의 권리를 갖고 의무를 부담하게 되므로, △△△△개발이 부도처리되어 직권폐업처분을 받았다고 하더라도, 이 사건 매매계약의 효력에 어떠한 영향을 미칠 수 없다.

2) 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보더라도, 이 사건 매매계약상 △△△△개발의 원고에 대한 위약금약정이 존재하지 아니하므로(이 사건 매매계약 제6조 제2항에서는 원고의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 해제될 경우에 △△△△개발에게 지급하여야 하는 위약금에 관하여만 규정하고 있을 뿐이다), 원고가 이 사건 계약금을 위약금으로 보유할 아무런 법적 근거가 없다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령의 기재와 같다.

다. 판단

1) 법률행위에 부관이 붙은 경우, 부관에 표시된 사실이 발생하지 아니하면 채무를 이행하지 아니하여도 된다고 보아야 하는 때에는 정지조건으로 정한 것으로 보아야 하고, 표시된 사실이 발생한 때는 물론이고 반대로 발생하지 아니하는 것이 확정된 때에도 그 채무를 이행하여야 한다고 보는 것이 타당한 경우에는 표시된 사실의 발생 여부가 확정되는 것을 불확정기한으로 정한 것으로 보아야 한다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다89036 판결 등 참조). 또한 당사자 사이에 어떠한 조건부 법률행위가 이루어진 경우 그 법률행위는 당해 조건이 성취되어야만 유효하고 당해 조건이 성취되지 아니하면 그 법률행위 역시 무효로 확정되는 것이다(대법원 2006. 12. 7. 선고 2004도3319 판결 참조).

2) 앞서 인정한 사실 및 갑 제2, 5호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① △△△△개발은 부동산시행업 및 분양대행업 등을 목적으로 2005. 1. 28. 설립된 법인으로서 이 사건 토지를 포함한 OOOO구 OO동 일원 토지상에서 도시개발사업에 의한 공공주택 신축사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 진행하기 위하여 원고를 포함한 토지 소유자들과 사이에 이 사건 사업의 부지로서 토지를 매수하는 매매계약을 체결하였던 것인 점, ② 이 사건 매매계약서에 △△△△개발이 이 사건 사업을 위하여 원고로부터 이 사건 부동산을 매수한다는 내용뿐만 아니라 △△△△개발의 토지매수 목적이 민간의 도시개발사업 추진에 있으므로 이 사건 사업 추진에 대하여 원고의 협조의무가 있다는 것이 명시되어 있어(이 사건 매매계약서 제1조, 제10조 제8호) 매도인인 원고에 대한 관계에 있어서도 이사건 사업의 추진이 계약의 중요 내용으로 되어 있었던 것으로 볼 수 있는 점, ③ 이 사건 매매계약상 매매의 목적물에 이 사건 토지뿐만 아니라 매수인인 △△△△개발이 이 사건 사업을 진행함에 있어 그 자체를 취득할 필요까지는 없는 지상의 지장물 일체까지 포함되어 있는 한편(이 사건 매매계약서 제2조), 이 사건 매매계약상 매도인인 원고가 매수인인 △△△△개발에 대하여 '잔금지급기일 이전에 이 사건 부동산을 점유하고 있는 세입자 및 점유자의 이주를 이행하여야 하고, 이 사건 부동산의 등기부상에 나타난 하자 및 위 지상의 지장물, 농작물, 지하매설물 등을 원고의 비용으로 각 말소,취소, 이설, 제거 등의 조치를 취하여야 한다.'는 내용의 선이행의무를 부담하는 것으로 되어 있어{이 사건 매매계약서 제3조 2. 3)} 매도인인 원고가 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 먼저 점유자 이주 및 지장물 철거까지 이행할 의무를 부담하기로 하였던 점, ④ 이 사건 매매계약상 계약금을 제외한 나머지 90%의 매매대금은 모두 중도금의 지급 없이 잔금으로 지급하기로 약정하였고, 그 잔금의 지급에 관하여도 이 사건 토지에 관한 도시개발구역의 지정 및 토지거래허가 후 3개월 이내에 지급하기로 약정하였을뿐 특정일을 지정하지도 않았으므로, 이 사건 토지에 관한 도시개발구역의 지정 및 토지거래허가가 있기 전에는 매매대금 중 계약금 10%를 제외한 나머지의 지급이 전혀 예정되어 있지 않은 점{이 사건 매매계약서 제3조 2. 2)}, ⑤ 매수인인 △△△△개발이 이 사건 토지에 관한 토지거래허가나 도시개발구역 지정 전 또는 이러한 허가나 지정과 상관없이 매도인인 원고에게 이 사건 매매계약상의 잔금을 지급할 의무를 부담하기로 하는 내용의 약정은 전혀 이루어진 바 없었던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약상 당사자의 계약 이행 완료는 이 사건 토지에 관한 도시개발구역의 지정이 이루어지는 것을 당연한 전제로 하고 있을 뿐 도시개발구역의 지정이 불가능한 것이 확정된 상황에서도 계약 이행의 완료를 예정하고 있었던 것으로는 볼 수 없다고 할 것이어서, 이 사건 토지가 도시개발구역으로 지정되지 않을 경우 이 사건 매매계약은 유지될 수 없다는 것에 당사자들 사이의 의사합치가 있었다고 할 것이다.

3) 따라서 이 사건 토지에 관한 도시개발구역의 지정은 이 사건 매매계약의 정지조건에 해당한다고 할 것이다.

3) 나아가 을 제6 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정은 2014. 5. 2. 해제되었으나, 이 사건 토지를 포함한 OO OO구 OO동일원에 대한 도시개발구역 지정은 이 사건 매매계약 체결일로부터 7년이 경과한 이 사건 변론종결일 현재까지 이루어지지 않고 있는 점, ② △△△△개발은 2009. 12. 31.로 종료되는 회계연도에 이미 당기 순손실이 2,978,303,000원이고 총부채가 총자산을 4,967,705,000원 초과하는 완전자본잠식 상태에 있었고, 그 이후에도 재무구조가 개선되지 않던 중 부도에 이르렀으며, 2013. 4. 24. 부도로 인한 폐업을 이유로 관할 세무서에 의하여 사업자등록 또한 직권 말소되었던 점, ③ △△△△개발은 위 사업자등록 말소 이후 사업을 전혀 영위하지 못하고 있고 이 사건 매매계약에 따라 원고에게 지급하여야 할 매매대금 잔액만도 48억 6,000만 원에 달하는데, 이 사건 사업을 추진하기 위한 자금을 보유하고 있지 못할 뿐만 아니라 향후 확보도 사실상 기대하기 어려운 상황인 점, ④ △△△△개발은 이 사건 사업과 관련하여 △△△△개발에 토지(OO OO구 OO동대 814㎡)를 매도한 김∇∇과 사이의 소송(채무부존재확인 소송)에서 법원에 제출한 2014. 1. 13.자 준비서면을 통하여 '이 사건 사업 부지에 속한 토지에 관한 도시개발구역 지정이 이루어지지 아니함으로써 더 이상 토지거래허가를 신청할 의사가 없다.'고 진술하여 향후 이 사건 사업을 추진하지 않을 것이라는 의사를 밝히기도 하였던 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약상 정지조건인 '이 사건 토지에 관한 도시개발구역의 지정'은 성취되지 아니하여 이 사건 매매계약은 무효로 확정되었다고 봄이 상당하다.

4) 따라서 원고는 이 사건 매매계약이 무효로 확정됨에 따라 △△△△개발로부터 지급받은 이 사건 계약금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것이므로 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다(원고가 '이 사건 매매계약의 정지조건 불성취와 관련하여 매수인인 △△△△개발에게 귀책사유가 있다.'는 이유에서 △△△△개발에 대하여 협력의무불이행에 따른 손해배상채권이나 불법행위로 인한 손해배상채권 등을 갖게 되었다고 가정할 경우에도, 이 사건 계약금 자체가 손해배상금 등으로 당연히 원고에게 귀속하게 된다고 할 수는 없고, 이 사건 계약금 중 일부나 그 전부가 원고의 △△△△개발에 대한 손해배상채권으로의 상계를 통하여 원고에게 귀속될 수는 있으나 이 사건 계약금 중 원고에게 귀속되는 금액은 원고와 △△△△개발 사이의 손해배상액에 관한 합의 또는 소송을 통하여 그 유무나 금액이 확정되어야만 하는 것인 이상 원고가 이 사건 계약금을 △△△△개발에게 반환하지 않은 채 여전히 보유하고 있다고 하더라도 그 중 손해배상금으로서 원고에게 귀속될 부분을 전혀 특정할 수도 없다고 할 것이므로, 이 사건 계약금 전액이 원고에게 귀속되었음을 전제로 한 이 사건 처분이 위법하다고 판단하는 데에는 아무런 지장이 없다).

5) 피고는 △△△△개발이 부도에 이르렀고 관할 세무서로부터 사업자등록이 말소되는 등 그 실체가 없어졌으므로, △△△△개발이 원고에 대하여 계약금의 반환을 구하는 것이 불가능하다고 볼 것이어서 이 사건 계약금이 사실상 원고에게 귀속된 것이라는 취지의 주장을 하나, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① △△△△개발이 부도에 이르렀고, 그 사업자등록이 말소되었다고 하더라도 원고에 대하여 계약금반환채권을 갖고 있는 이상, 회사가 부채과다로 사실상 파산지경에 있어 업무도 수행하지 아니하고 대표이사나 그 외의 이사도 없는 상태에 있다고 하여도 적법한 해산절차를 거쳐 청산을 종결하기까지는 법인의 권리능력이 소멸한 것으로 볼 수 없으므로(대법원 1985. 6. 25. 선고 84다카1954 판결 참조) △△△△개발이 원고 등 토지 매도인들을 상대로 계약금반환채권을 행사할 가능성이 법적으로 없다고 할 수 없고, 실제로 △△△△개발이 다른 토지 매도인들과 사이에 체결한 매매계약에 관한 계약금의 귀속에 관한 소송절차에서 당해 매매계약상 계약금이 △△△△개발에 반환되어야 한다고 적극적으로 주장한 바도 있었던 점, ② 설령 △△△△개발이 원고에 대한 계약금반환채권을 행사하지 않는다고 하더라도, 자본잠식 및 부도 상태에 있는 △△△△개발 대하여 채권을 갖고 있는 권리자들이 △△△△개발을 대위하여 원고에 대하여 계약금반환채권을 행사하거나 위 계약금반환채권에 관한 압류 및 추심명령을 발령받는 등으로 권리행사에 나설 가능성이 없다고 인정할 만한 증거가 전혀 없는 점 등에 비추어 보면, 피고 주장과 같은 사정만으로 이 사건 계약금이 사실상 원고에게 귀속된 것이라고도 평가할 수 없다.

6) 가정적 판단

가) 가사 피고의 주장과 같이 '△△△△개발의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 이행불능으로 됨으로써 해제되었다.'고 하더라도, 앞서 인정한 사실에 의하 면 이 사건 매매계약 당시 원고의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 해제되는 경우 원고가 △△△△개발에 대하여 이 사건 계약금 상당액 등을 위약금으로 배상하여야 한다는 취지로 약정하였던 사실(이 사건 매매계약서 제6조 2., 제10조 7.)은 인정되나, 이러한 사실만으로 반대로 △△△△개발의 귀책사유로 이 사건 매매계약이 해제되는 경우 △△△△개발도 원고에게 이 사건 계약금 상당의 위약금을 지급하여야 한다고는 볼 수 없고(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결, 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다38546 판결 참조), 달리 이 사건 매매계약상 매수인인 △△△△개발이 위약하였을 경우에 관한 위약금약정이 있었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 이 사건 매매 계약이 △△△△개발의 귀책사유로 인하여 이행불능에 빠져 해제되었다 하더라도 원고는 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 이 사건 계약금이 위약금으로서 원고에게 당연히 귀속되는 것은 아니므로(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결 등 참조), 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나) 한편 피고는, 이 사건 매매계약에 관하여 원고와 △△△△개발 사이에 묵시적인 합의해제가 있었고 이 사건 계약금은 부동산 매매계약의 일반적 관례에 따라 원고에게 귀속되었다고 주장하나, 계약이 합의에 의하여 해제 또는 해지된 경우에는 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상 청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없는바(대법원1989. 4. 25. 선고 86다카1147, 86다카1148 판결 참조), 이 사건에서 원고와 △△△△개발 사이에 묵시적인 합의해제가 있었음은 물론 손해배상의 특약이 있었다거나 손해배상 청구를 유보하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위와 같은 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.