청구인은 ’83.6.13 경기도 부천시 중구 OO동 OOOOO 소재 전 138.85㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 ’89.4.11 청구외 OOO 외 1인에게 양도하고, ’90.5.30 실지거래가액(취득가액 21,832,130원, 양도가액 23,511,530원)에 의한 양도차익을 계산하여 확정신고하였다.

처분청은 실지양도가액이 청구인의 신고금액과는 달리 평당 1,200,000원을 호가하는 등 상당한 차이를 보이고 있고, 청구인이 제출한 매매계약서등에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 ’95.5.1 청구인에게 ’89년도 귀속분 양도소득세 20,480,130원과 방위세 4,096,020원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.8.28 심사청구를 거쳐 ’95.11.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 ’89.4.11 쟁점토지를 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 후 ’90.5.30 취득 및 양도 당시의 실지거래가액에 의한 자산양도차익을 계산하여 확정신고를 하였는 바, 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 명확한 사실확인 없이 위 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 위법부당하다.

나. 국세청장 의견

처분청이 쟁점토지의 실지거래가액을 현지 확인조사한 바에 의하면 쟁점토지는 일반상업지역이고 토지이용에 규제등의 제한을 전혀 받지 않으며, 인근 중개업소 및 주민에 문의한 바 양도당시의 거래가액 및 공시지가가 ㎡당 40만원 내지 50만원으로 일치하나 신고가액은 절반도 되지 않아 인정하기 어렵고, 취득 당시의 매매계약서상에 기재된 OO부동산과 중개인 OOO는 관할세무서의 사업자등록 조회와 주민등록등본을 확인한 결과 사실과 다름이 확인되어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호의 규정에 의하면 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 양도가액에서 공제할 취득가액은 『당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하면서 같은법 시행령 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”』라고 하면서 (제1호-2호 생략) 제3호에서는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ’90.5.30 쟁점토지의 취득가액 21,832,130원, 양도가액 23,511,530원으로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 확정신고 하였고, 실지거래가액의 증빙으로 취득 및 양도당시의 계약서와 거래상대방의 확인서를 첨부하여 제출하고 있다.

(2) 청구인이 확정신고시 제출한 취득당시의 매매계약서상 중개인(중개사)란에 기재된 OO부동산과 중개사 OOO에 대하여 강남세무서장이 사실확인조사한 바에 의하면 OO부동산은 관할세무서인 부천세무서에 사업자등록된 사실이 없고 중개사 OOO는 그 당시 주민등록등본상으로 경상북도 의성군 안계면 OO동 OOOOO에 거주하였음이 확인된다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서는 실지거래가액내용을 객관적으로 증명할 수 있는 자료로서의 신빙성이 결여되었다 할 것이므로, 청구인이 확정신고한 실지거래가액은 전시법규정에 의하여 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 수 없으므로, 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.