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임대사업자가 임대주택을 건축한 후 신탁계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 한 것을 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2016지0976 | 지방 | 2017-03-22

[청구번호]

[청구번호]조심 2016지0976 (2017. 3. 22.)

[세목]

[세목]취득[결정유형]취소

[결정요지]

[결정요지]「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구법인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도로 사용한 것 내지 매각으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있음.

[관련법령]
[참조결정]

[참조결정]조심2016지0153

[주 문]

OOO시장(권선구청장)이 2016.8.11. 청구법인에게 한 취득세 등 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2016.7.19. OOO공동주택(다세대주택 11세대, 건축물 658.6㎡, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 신축·취득하고, 2016.8.1. 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2016.8.3. 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」제31조제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 공동주택에 해당한다고 주장하면서 기 납부한 취득세 등의 환급을 요청하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점임대주택이 OOO으로 소유권이전등기가 경료되어 청구법인이 임대의무기간 내에 매각한 것에 해당하므로 취득세 등 감면대상이 될 수 없다는 내용으로 2016.8.11. 거부처분을 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 임대사업자 등록 후 쟁점임대주택을 건축하였고, 신탁계약은 자금 관계로 이루어진 계약이지 실질적인 매각이나 증여가 아니므로, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 취득세 등이 감면대상이 아니라는 처분청의 경정청구 거부처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되기 때문에 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이므로,

쟁점임대주택의 소유권이 2016.8.1. OOO에 소유권이이전등기된 것이 확인되는 이상 OOO은 쟁점임대주택의 소유권을 완전히 취득한 것이고, 이는 임대 외의 용도로 사용하는경우에 해당한다 할 것이어서 처분청의 경정청구 거부처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대사업자가 임대주택을 건축한 후 신탁계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 한 것을 매각하거나 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 2016.7.19. 쟁점임대주택을 신축·취득하고2016.8.1. 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.

(나) 청구법인의 임대사업자등록증을 보면, 청구법인은 쟁점임대주택에 대해 2016.7.28. 임대사업자등록(등록번호 : OOO)을 한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 OOO과 “위탁자가 부담하는 채무내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자를 통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 위탁자의 채무불이행시 환가 정산하는 목적”으로 부동산담보신탁계약을 체결하였음이 부동산담보신탁계약서에 나타나고 신탁계약의 체결 날짜는 기입되어 있지 아니하나 청구법인은 2016.7.25.에 신탁계약이 체결되었다고 주장한다.

(라) 쟁점임대주택의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점임대주택은 2016.8.1. 청구법인 명의로 소유권보존등기가 되었다가 같은 날 등기원인을 수탁으로 하여 OOO명의로 소유권이전등기가 경료된 사실이 확인된다.

(마) 청구법인은 2016.8.3. 「지방세특례제한법」제31조에 따라 임대사업자가 취득하는 부동산으로 하여 기 납부한 취득세 등에 대한 환급을 요청하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점임대주택이 OOO으로 소유권이전등기가 경료되어 청구법인이 쟁점임대주택을 임대의무기간 내에 매각·증여한 것에 해당하는 것으로 보아 2016.8.11. 경정청구 거부처분을 하였다.

(바) 청구법인과 OOO간에 체결한 쟁점임대주택에 대한 부동산담보신탁계약 일부내용은 다음과 같다.

(사) 쟁점임대주택의 집합건축물대장에는 아래와 같이 기재되어 있다.

(아) 임대인인 청구법인과 임차인인 OOO간에 체결된 부동산담보신탁계약서 중 일부인OOO(53.51㎡)의 전세계약서에 따르면 보증금 OOO에 매월 관리비 OOO만원을 지급하고 임대차기간은 인도일부터 2018.9.29.(24개월)까지로 한다고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 완전히 이전되고 내부관계에서 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같은 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 관리권을 갖게 된다(대법원 2014.9.4. 선고 2014두36266 판결, 같은 뜻임) 하더라도,「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점,

이 건 부동산담보신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구법인이 그 계약 및 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담을 하는 등 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어임대 외의 용도로 사용하고 있다고 보기는 어려운점, 부동산담보신탁은 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당과 유사하며 별도로 약정되어 있는 기간이 만료되거나 그 기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁이 해지된 때에는 신탁부동산의 소유권이 위탁자인 청구법인에게 소유권이 이전(환원)되는 점,

부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하여 그로 인한 소유권이전을 유상거래로 단정하기는 어려우며 위탁자인 청구법인이 대가를 받고 쟁점임대주택에 대한 소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 취득하였다고 보기도 어려운 점(조심 2016지153,2016.11.25., 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 취득세 등 추징사유에 해당되는 것으로 보아 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

<별지>

<별지> 관련 법률

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2.신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제118조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지적 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속한는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세푼에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」제53조의2부터 제53조의4까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

(2) 지방세특례제한법

제31조(임대주택 등에 대한감면) ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

④「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)가 「공공주택 특별법」제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2016년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우