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기각
쟁점주택을 유증으로 취득할 당시 시가(취득가액)로 쟁점비교주택 매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2013중0107 | 양도 | 2013-04-18

[청구번호]

[청구번호]조심 2013중0107 (2013. 4. 18.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]쟁점비교주택을 유사자산으로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령]
[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.4.8. 권OOO로부터 서울특별시 OOO 다가구주택(대지 117㎡와 건물 174.68㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 중 2분의 1(이하 “쟁점유증주택”이라 한다)을 유증받아 보유하다가 2011.11.14. 최OOO에게 쟁점유증주택을 OOO원(쟁점주택의 양도가액은 OOO원)에 양도한 후 취득가액을 유사매매가액으로 평가한 OOO원(쟁점주택의 거래가액은 OOO원)으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2012.7.16. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점유증주택의 취득가액 OOO원을 부인하고 개별주택의 공시가격으로 평가한 OOO원(쟁점주택 공시가격 OOO원의 2분의 1)을 쟁점유증주택의 취득가액으로 보아 2012.10.17. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.26. 이의신청을 거쳐 2012.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2006.4.8. 쟁점주택 중 2분의 1을 유증받았고, 2006.10.25. 서울특별시 OOO 다가구주택(대지 112.9㎡와 건물 140.26㎡, 이하 “쟁점비교주택”이라 한다)이 OOO원에 매매계약되어 평가기준일(유증일)로부터 6개월 17일이 경과되었으나 부동산 특성상 17일이 경과하였다고 하여 가격변동이 발생할 특별한 사유가 없고 쟁점주택과 쟁점비교주택이 소재한 지역은 다가구주택 지역으로 주택가격이 안정되어 있던 지역이며, 쟁점주택과 쟁점비교주택은 건축시기, 구조 및 용도, 가구의 형태 등이 서로 유사하므로 쟁점비교주택의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

다가구주택은 개별성이 강하고 쟁점비교주택의 매매계약일은 평가기준일로부터 6개월이 경과하여 유사매매사례로 볼 수 없기 때문에 쟁점주택의 평가기준일 당시 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 보충적 평가방법에 의하여 개별주택공시가격을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

4.주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 건축물대장 및 등기부등본 등 심리자료에 의하면, 쟁점주택과 쟁점비교주택의 소재지, 면적 등 현황은 아래와 같다.

OOO

(2) 청구인은 쟁점비교주택이 쟁점주택과 유사하다고 보고 쟁점지교주택의 매매가액 OOO원에 쟁점주택의 2005년 단독주택공시가격이 쟁점비교주택의 2005년 단독주택공시가격에서 차지하는 비율을 곱하여 쟁점주택의 취득당시 시가를 OOO원으로 산정하고, 그 2분의 1인 OOO원을 쟁점유증주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점비교주택의 거래일이 쟁점주택 평가기준일로부터 6개월 17일이 경과하였고 유사한 매매사례로도 볼 수 없다고 보아 보충적 평가방법을 적용하여 2005년 쟁점주택공시가격 OOO원을 쟁점주택의 취득당시 가액으로 산정하고 그 2분의 1인 OOO원을 쟁점유증주택의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과하였다.

(3) 살피건대, 쟁점주택과 쟁점비교주택은 모두 다가구주택이고 건물의 구조 및 용도가 동일하기는 하나, 소재지, 대지면적, 건물면적 및 층수, 사용승인일이 상이하고 특히 주택공시가격 및 개별공시지가도 차이가 있으므로 쟁점비교주택이 쟁점주택과 유사한 재산이라고 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격으로 평가하여 쟁점유증주택의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.