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기각
매매계약서에 별도로 기재된 정원수 가액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2018부2518 | 양도 | 2018-08-24

[청구번호]

[청구번호]조심 2018부2518 (2018. 8. 24.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]매매계약서상 쟁점부동산의 양도가액과 구분하여 기재한 정원수 가액에 대하여 감정평가한 내역 등 객관적인 평가기준을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령]

[관련법령] 소득세법 제96조

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.2.7. OOO 외 3필지 토지 1,401.2㎡, 건물 317.65㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 OOO에 양도하고, 2017.4.24. OOO원을 예정신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2017.12.11.부터 2017.12.22.까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 매매계약서상 별도로 기재되어 있는 정원수 대금 OOO원이 토지의 양도가액에서 누락된 것으로 보아 2018.3.19. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 부동산 가액 OOO원과는 별도로 소나무 등 정원수를 OOO원에 양도하였다.

쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금은 OOO원이나, 특약사항에 ‘상기 매매금액에는 정원수 OOO원이 포함되어 있다(정원수 수량과 금액은 별도 첨부함)’고 기재되어 있고, 별첨 내용에는 정원수의 수량과 금액이 구체적으로 나타나며, 신고 당시 제출된 사진에는 소나무, 향나무, 주목 등이 확인된다. 또한, 쟁점부동산의 등기부등본에는 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있다.

(2) 청구인과 양수인은 여러차례 현장 확인을 통해 정원수의 수량과 가액을 확정한 후 매매계약을 하였다. 2017.2.7. 청구인과 양수인이 작성한 확인서, 2018.2.6. 중개인 OOO이 작성한 확인서를 통해 정원수 가액이 쟁점부동산과 별개로 당사자간의 협의하에 거래되었음이 확인된다.

청구인은 1996.4.16. 쟁점부동산의 주택을 경매로 취득한 이후 1997년부터 2010년까지 OOO으로부터 소나무, 소철, 주목, 향나무, 기타 잡목 등 4,000여 그루의 나무를 총 OOO원에 구입하여 식재하였고, 1996년 10월경 OOO(현재 폐업함)에서 향나무, 소나무 등 2,000여 그루의 나무를 총 OOO원에 구입하였으며, 20년 가까이 수시로 정원수를 구입하여 식재하였다. 또한, 정원사 인건비 등 정원수 관리 비용으로만 매년 OOO원 이상을 지급하였다.

나. 처분청 의견

(1) 매매계약서에 기재된 정원수의 평가가액은 시세가액, 감정가액 및 지방세 시가표준액 등을 고려하여 합리적인 방법으로 산정된 금액이 아니다.

쟁점부동산의 양수인 OOO은 사전에 정원수의 수량ㆍ금액과 별도 매매에 대한 합의가 없었고, 청구인이 계약 당일에 매매대금을 구분 기재할 것을 요구하여 매수인 입장에서는 전체 매매대금에 변동이 없었기에 요구를 승낙하였으며, 정원수의 가액은 청구인에 의하여 정해진 것으로 중요하게 생각하지 않았고, 쟁점부동산 매수 후 철거과정에서 정원수 판매대금을 수령한 사실이 없다(철거하는 사람이 처분함)고 일관되게 진술하였다.

이처럼 매수인이 정원수의 대가를 별도로 지급받아 그 판매대금으로 이익을 취할 의도 등이 확인되지 않고, 청구인의 입장에서도 정원수를 심고 관리한 것은 당초부터 주택의 가치를 상승시킬 목적 또는 판매목적이었다기 보다는 청구인의 취미활동과 같은 소비적인 부분도 있으므로, 정원수의 가액을 별도로 책정하는 것은 무리가 있다.

(2) 「소득세법」상 수목의 양도대가는 사업소득, 양도소득 또는 기타소득으로 과세될 수 있는바, 이 건 정원수는 취득, 조림, 식재의 태양 등에 비추어 영리목적의 사업소득에 해당되지 않고, 수목이전보상금 등 기타소득에도 해당되지 아니하며, 보유하고 있던 부동산을 양도하면서 정원수도 함께 양도한 것으로 정원수의 양도가액 역시 토지의 양도가액에 포함되는 것으로 보아야 한다.

청구인은 정원사 인건비 등의 관리비용으로만 매년 OOO원 이상을 지급한 것으로 주장하나, 적격증빙이나 장부 등을 제출하지 않았고, 1997년부터 2010년까지 청구인에게 정원수 OOO원을 판매하였다고 확인한 OOO은 임업과 관련된 사업내역이 전무하여 확인서 내용을 신뢰하기 어렵다(조사종결시까지 사실확인서 등의 입증서류를 제출하지 아니함).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서에 별도로 기재된 정원수 가액 OOO원을 양도가액에 포함OOO하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제19조[사업소득] ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 농업(작물재배업 중 곡물 및 기타 식량작물 재배업은 제외한다. 이하 같다)·임업 및 어업에서 발생하는 소득

제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

(2) 소득세법 시행령

제51조[총수입금액의 계산] ⑧ 임지의 임목을 벌채 또는 양도하는 사업의 수입금액을 계산하는 경우 임목을 임지(林地)와 함께 양도한 경우에 그 임지의 양도로 발생하는 소득은 총수입금액 계산시 산입하지 아니한다. 이 경우 임목과 임지의 취득가액 또는 양도가액을 구분할 수 없는 때에는 다음 각 호의 기준에 따라 취득가액 또는 양도가액을 계산한다.

1. 임목에 대하여는 「지방세법 시행령」 제4조 제1항 제5호에 따른 시가표준액

2. 임지에 대하여는 총취득가액 또는 총양도가액에서 제1호에 따라 계산한 임목의 취득가액 또는 양도가액을 뺀 금액. 이 경우 빼고 남은 금액이 없는 때에는 임지의 취득가액 또는 양도가액은 없는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 매매계약서는 다음과 같다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서 및 청구인과 양수인의 문답서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산 내 정원수에 대하여 「임목에 관한 법률」에 의한 입목등기를 하거나 명인방법을 갖추지는 않았으나, 정원수를 구매한 비용 및 20년 정도 관리한 비용을 토대로 정원수 금액을 OOO원으로 평가하였다고 진술하였고, 양수인 OOO은 쟁점부동산의 총매매대금을 OOO원으로 합의한 이후 그 금액에 맞추어 법무사를 대동하여 부동산에 갔으나, 당일 계약자리에서 청구인의 요구로 정원수 금액을 별도로 구분하였으며, 전체 금액이 달라지는 것이 아니어서 정원수 수량 및 평가금액은 크게 신경쓰지 않고 그 요구를 승낙하였다고 진술하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약 전에 양수인과 여러차례 현장확인을 하였고, 정원수의 수량과 가액을 사전에 합의하였다고 주장하며, 다음의 자료를 제출하였다.

(가) 청구인 및 양수인의 확인서(2017.2.7.)에 따르면, 청구인이 쟁점부동산을 양수인에게 양도하면서 총매매대금 OOO원 중 정원수 비용으로 OOO원을 수령하였다고 기재되어 있다.

(나) 쟁점부동산의 중개인 OOO의 확인서(2018.2.6.)에 따르면, 쟁점부동산에 식재된 정원수 거래가액은 거래당사자 간에 협의된대로 결정되었다고 되어 있다.

(다) 청구인에게 정원수를 판매한 OOO의 확인서에 따르면, OOO은 1997년부터 2010년까지 다음의 정원수를 청구인에게 판매한 사실이 있고, 그 외에도 2010년까지 기타 나무들을 수시로 판매하였으며, 판매대금은 거래발생시마다 현금으로 여러차례에 나누어 수령하였다고 되어 있다.

(라) 청구인은 쟁점부동산 소재 정원수의 사진을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 부동산 가액과는 별도로 정원수를 OOO원에 양도하였다고 주장하나, 매매계약서상 쟁점부동산의 양도가액과 구분하여 기재한 정원수 가액에 대하여 감정평가한 내역 등 객관적인 평가기준을 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산의 양수인은 처분청의 조사 과정에서 청구인과 쟁점부동산에 대한 총매매대금을 합의하였을 뿐이고, 정원수 가액 및 수량에 대하여는 사전에 합의하지 않았으며, 매매계약을 체결하는 당일에 청구인이 일방적으로 정원수 가액을 제시하며 구분기재하기를 요구하였다고 일관되게 진술한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.