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취소
부동산실명등기를 하지 않았다는 이유로 명의수탁자를 실소유자로 본 처분은 부당함(취소)

조세심판원 조세심판 | 조심2009서2598 | 양도 | 2010-05-04

[사건번호]

조심2009서2598 (2010.05.04)

[세목]

양도

[결정유형]

취소

[결정요지]

사실관계에 대한 구체적인 확인도 없이「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」에 따라 실명등기를 하지 않았다는 이유로 명의수탁자에게 쟁점토지의 실소유자로 보아 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 있음

[관련법령]

국세기본법 제14조【실질과세】 / 국세기본법 제11조【기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등】

[주 문]

OO세무서장이 2009.6.9. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세450,555,510원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.3.3. OOOOO OOO OOO OOOOOO 대 414㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2007.11.30. 공매로 인하여 소유권이 이전(양도)됨에 따라, 2008.6.2. 2007년 귀속 양도소득세450,555,510원을 확정신고하였다가, 2009.4.16. 처분청에 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자에 불과하므로 실질과세원칙에 따라 실소유자(명의신탁자)인 OOO에게 양도소득세가 과세되어야 한다는 취지의 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 1988.3.3.부터 20여년간 쟁점토지의 등기부상소유자였음에도 불구하고 이제야 명의신탁을 주장함은 받아들이기 어렵다는 이유로, 2009.6.9. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인의 자형(청구인 누나 OOO의 남편) OOO이 쟁점토지와 연접한 OOOOO OOO OOO OOOOOO 대 605㎡(이하 “연접토지”라 한다)를 취득하고 그 지상에 주택을 신축하는 과정에서조망권 등을 이유로 쟁점토지(OOO OOOOOO)를 함께 취득하였으나, 이경우 취득세 등에서 중과세 문제가 발생하는 까닭에 쟁점토지를 청구인 명의로 등기한 것으로, 이와 같이 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자에 불과한 이상, 쟁점토지의 실소유자(명의신탁자)인 OOO에게쟁점토지 양도에 따른 양도소득세가 과세되어야 함에도 불구하고, 처분청이 사실관계에 대한 구체적인 확인도 없이 단순히 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」에 따라 실명등기를 하지 않았다는 이유만으로, 이에 관한 청구인의 위 주장(경정청구)을 부인한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 1988.3.3.부터 20여년간 쟁점토지의 소유자였고, 1995.7.1.시행된 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」 제11조에 따라 부여된1년의 유예기간 동안에도 실명등기를 하지 않았음에도 불구하고, 이제야 명의수탁을 주장하는 것은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 명의수탁자인 청구인에게 양도소득세를 과세함은 부당하다는 청구인 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【실권리자명의등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.

제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

제11조【기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등】① 이법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존 명의신탁자”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다.(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 국토해양부의 토지이용계획정보시스템 조회내역, 배분계산서 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다.

(가)청구인이 쟁점토지의 실소유자라고 주장하는 청구인의 자형 OOO은1988.2.5. 연접토지(OOO OOOOOO)를 취득하였고, 청구인은 1988.3.3. 쟁점토지(OOO OOOOOO)를 취득하였는데, 쟁점토지는 1983.10.20. 연접토지에서 분할된 토지이다.

(나) OOO은 1988.8.23. 연접토지 지상에 건축허가를 받고, 1989.1.27. 신축주택을 완공하였다.

(다) 쟁점토지는 2007.11.30. 공매에 의하여 주식회사 OO토건으로 소유권이 이전(매각대금은 1,000,000,000원이었고, 근저당권자였던 주식회사 OO토건은 OOO청 및 처분청에 이어위 금액 중 836,823,074원을 배분받았다)되었고, 청구인은 2008.6.2. 양도가액 1,000,000,000원, 취득가액 242,153,061원, 기타 필요경비 4,421,085원, 양도소득금액 753,425,854원, 자진납부할세액 450,555,512원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(라) OOO은 2008.11.28. 쟁점토지 양도에 따라 자신에게 양도소득이 발생한 것으로 하여 2007년 귀속 양도소득세 34,232,340원을 수정신고·자진납부 하였으나, 당시 OOO은 2007년에 있었던 18건의 부동산 양도 중 14건의 양도에서 합계 1,427,312,946원의 양도차손이 있는 상태였다.

(2)이에 대하여 청구인은, 청구인의 자형 OOO이 청구인 명의로쟁점토지의 소유권이전등기만을 한 것으로, 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자에 불과하므로, 실소유자(명의신탁자)인 OOO에게 양도소득세가부과되어야 한다고 주장하고 있는 바, 청구인 주장 상세는 다음과 같다.

(가) 처분청은 구체적 사실관계에 대한 확인도 없이 청구인이 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」에 따른 실명등기를 하지 않았다는 이유만으로 청구인의 주장을 부인하고 있으나, 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」 위반과 명의신탁 여부는 별개의 문제이다.

(나) 쟁점토지의 실소유자 OOO은 1981년부터 서울특별시 OO구에서 거주하여 오다가, 주택을 신축할 계획으로 1988.2.5. 연접토지(OOO OOOOOO)를 취득하였고, 연접토지 지상에 주택 신축을 준비하던 중, 신축주택의 조망권 등을 고려하여 연접토지 매수 1달 후인 1988.3.3. 쟁점토지를 취득하였는데, 쟁점토지가 신축주택의 부수토지에 포함될 경우, 「지방세법」상 ‘사치성재산’에 해당하여 취득세 및 등록세가 중과되고(1988년 당시 「지방세법」 제112조 제2항 및 「지방세법 시행령」 제84조의3 제1항 제2호 등 참조), 「소득세법」상 ‘고급주택’에 해당하여 1세대 1주택 비과세의 혜택도 받지 못하게 되는 문제가 있어, 청구인에게 쟁점토지를 명의신탁한 것이다.

(다)쟁점토지의 구입자금을 OOO이 대표이사이던 OOOO건설주식회사(2004.10.20. OOOO 주식회사로 합병되었다)가 지급하였고,쟁점토지 관련 공과금도 OOOO 주식회사 경리부장이 관리하며 지급(쟁점토지 및 연접토지의 재산세가 OO일자에 OO수납처에 납부된 것은 이에 대한 반증이다)하였으며, 쟁점토지가 OOOO 주식회사의대출을 위한 담보로 제공된 점은 명의신탁 사실에 대한 증거라 할 것이다.

(라) 주식회사 OOOO이 2006.12.26. 연접토지 및 그 지상주택에 대하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 설정하면서,이어 2006.12.28. 쟁점토지에 대하여 근저당권을 설정한 사실, 쟁점토지에대한 공매가 개시되자 쟁점토지의 소유자 변경시 연접토지 지상 주택의가치 하락(조망권 등)을 염려하여 쟁점토지를 직접 경락받은 사실,이후 2008.3.21. 연접토지 및 그 지상 주택의 소유권도 취득하여 종전과OO한 형태로 사용 중인 사실 또한 쟁점토지, 연접토지 및 그 지상 주택과 OOO 사이의 관련성을 충분히 보여준다 할 것이다.

(마)아울러 쟁점토지에 대한 명의신탁 사실은 청구인이 2006.1.12. OOOO 주식회사의 공동대표이사로 취임할 당시 작성한 ‘업무분담약정서 및 각서’를 비롯하여 청구인과 OOO 사이에 주고받은 여러 내용증명 문서에도 잘 나타나 있을 뿐만 아니라, OOO의 배우자인 OOO(청구인의 누나) 역시 이를 인정하고 있음에도, 처분청이 쟁점토지의 명의신탁 사실을 부정함은 납득하기 어렵다 할 것이다.

(3) 한편, 청구인이 위 (2)항 주장에 대한 증빙으로 제출한 자료에 의하여 확인되는 사실은 다음과 같다.

(가) 등기권리증, 매도증서 및 등록세납부영수증 등에 의하면쟁점토지에 대한 등록세는 쟁점토지의 소유권이전등기접수일(1998.3.3.)이전인 1988.2.5., 즉 연접토지의 소유권이전등기접수일 및 등록세 신고·납부일에 함께 신고·납부된 것으로 나타난다.

(나) 서울특별시 OOO청장의 ‘세목별 과세(납세) 증명서’ 등에의하면, 아래 <표>와 같이 쟁점토지와 연접토지의 2004·2005년재산세 등이 OO일자에 OO수납처를 통하여 납부된 것으로 나타난다.

(다) OOOO 주식회사의 직원(소득금액증명을 통하여 확인된다)이었던 OOO이 2009.4.15. 작성한 ‘진술서’에는 “상기 본인은 2003.2.6.부터 2006.12.29.까지 OOOO의 경리부장으로 재직한 사실이 있습니다. 본인은 OOO 회장의 결재하에 OOOO회사의 각종 경리업무 및 자금업무를 총괄관리 하였으며, OO OOO OOO OOOOOO 소재 OOO의 명의로 명의신탁된 토지도 OOO 회장의 개인 소유이므로, 각종 제세공과금을 본인이 대행하여 납부하였습니다.”라고 기재되어 있다.

(라) 쟁점토지의 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 1998.4.6. OO은행에 담보로 제공(채무자 OOOO 주식회사, 채권최고액 31억원)되었다가 2006.11.16. 근저당권이 말소되었고, 다시 2006.12.28. 주식회사 OOOO에 담보로 제공(채무자 OOOO 주식회사, 채권최고액 30억원)된 사실이 확인된다.

(마) 청구인은 2006.1.10. “본인 OOOO 본인 명의로 명의신탁된하기의 토지 및 주식에 대하여 귀하가 요청시에는 즉시 반납할 것을 약속드리며, 본인은 귀하와의 업무분담약정서(별첨)와 같이 단순 업무집행만을 수행할 것을 각서합니다.”라고 기재된 ‘각서 및 업무분담약정서’를 작성하고, 2006.1.12. OOOO 주식회사 공동대표이사로 취임하였다가, 2006.8.18. 공동대표이사를 사임한 후, 2006.8.20. “본인은 OOOO의 단순업무집행임원으로서 2006.1.3. 취임하고, 귀사 및 귀하와 각서 및 업무분담약정서를 체결한 바 있습니다. 이에 본인은 2006년8월 공동 대표이사 사임등기를 요청하여 이를 귀사가 수용하였고,본인은 귀하와 각서한 바대로 명의신탁된 귀하의 토지 및 주식을 하시라도 반납하겠으니, 동건 명의변경 및 반납에 대한 추가조치를취하여 주십시오. 이에 본인이 OOO저축은행에 보증한 70억원에 대하여 보증을 해지하여 주십시오.”라고 기재된 ‘차입금 및 연대보증 등 해제 요구서’를 OOO에게 보낸 것으로 확인된다.

(바) 그리고 2007.5.4. OOO에게 발송한 ‘내용증명’에는 “본인은 OOOO(주)에 등기이사로 재직하던 중 2006.11.6. 퇴사를 하게되었습니다. 퇴사 이후 1) 명의신탁된 OOOO 주식 및 부동산 이관, 2) 등기이사에서 제외, 3) 본인 명의 담보 제외, 4) 연대보증 제외 등을퇴사일 당일인 2006.11.6., 2006.11.25., 2006.12.5., 2006.12.15., 2006.12.19.에 OOO O OOO 이사 그리고 간부 및 인사담당자, 총무담당 부서장 및 실무담당자에게 구두 요청하였으나, 회사측은 계속해서 이러한 요구를 묵살해 왔습니다. 위의 구두 요청된 사항에 대하여 하루 속히 해결되기를 본인은 간곡히 희망하고 있습니다. 위의 요청사항이이행되지 않아 본인에게 불리한 일이 발생한다면 이는 OOOO(주)에 전적으로 책임이 있음을 인지하기 바랍니다.”라고 기재되어 있으며, 아울러, 법무사 OOO가 2009년 작성한 ‘사실확인서’, OOO의 직원이었던 OOO이 2008.12.2. 작성한 ‘진술서’, OOO의 배우자 OOO이2008.12.2. 작성한 ‘진술서’에도 위와 같은 취지, 즉 OOO이 쟁점토지를청구인에게 명의신탁하였다는 내용이 각 기재되어 있다.

(6) 살피건대, 처분청은 청구인이 1988.3.3.부터 20여년간 쟁점토지의소유자였고, 1995.7.1. 시행된 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」이시행된 이후에도 명의신탁을 실명등기를 하지 않았으므로, 청구인의명의수탁 주장은 받아들이기 어렵다는 의견이나, 명의신탁 관계는 당사자 사이의 내부관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하되 외부관계에서는 수탁자가 완전한 소유자로서 행세하기로 약정함으로써 성립하는것이고, 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만성립하는 것은 아니라고 할 것(대법원 2008.2.14. 선고 2007다69148 판결 참조)인 바, 이 건의 경우 쟁점토지 구입에 따른 등록세가 소유권이전등기접수일 이전에 이미 OOO 소유 연접토지의 등록세와 함께납부된 사실이 확인되는 등, 전체적인 정황에 비추어 보면 쟁점토지의구입자금이 OOO 소유의 OOOO 주식회사에서 나온 것으로 보이는점,당시 OOO에게는 쟁점토지 취득과 연접토지 지상에의 주택신축이맞물리면서 쟁점토지를 명의신탁할 이유가 있었던 것으로 보이는 점,OOO 소유의 연접토지 등과 같은 날·같은 은행에 쟁점토지의 재산세등이 납부된 점에 비추어 OOO이 취득 이후에도 쟁점토지를 실제 관리해 온 것으로 보이는 점, 청구인과 OOO 사이에 주고받은 각서및 소유권이전일 이전인 2007.5.4.자 내용증명 등에 의하면 이건과세처분 이전인 2006년 경부터 이미 명의신탁 문제로 서로 다투고있었던 점, OOO이 대표자인 OOOO 주식회사의 차입금에 대한담보로 쟁점토지가 제공되었을 뿐만 아니라, 쟁점토지의 양도대금(경락대금) 역시 OOOO 주식회사의 위 채무 상환에 사용된 점,당시 거래에 관여한 법무사, OOOO 직원의 진술 및 OOO 배우자의진술 역시 청구인의 주장에 부합하고 있는 점, 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」의 위반 여부와 위 법률 시행전에 있었던 명의신탁약정의 존재 여부에 대한 판단은 별도로 보아야 하는 점 등을 종합하면, 결국 쟁점토지는 그 취득, 보유, 처분 등에 모두 OOO이연관된 것으로 보이는 반면, 청구인의 경우 부동산등기부상명의 이외에는 쟁점토지와의 특별한 연관성을 찾기가 어려워, 청구인이쟁점토지의 명의수탁자로 보이므로, 처분청이 청구인을 쟁점토지의 실소유자로 보아, 이 건 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.