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경정
취득후 1년 이내에 양도하는 토지의 양도차익계산방법(경정)

조세심판원 조세심판 | 국심1991중2599 | 양도 | 1992-03-07

[사건번호]

국심1991중2599 (1992.03.07)

[세목]

양도

[결정유형]

경정

[결정요지]

양도 당시의 실지거래가액만 확인되고 취득가액은 불명한 경우에 해당되므로 취득가액은 환산한 가액으로 함이 적법함

[주 문]

남양주 세무서장이 91.6.6자로 청구인에게 결정고지한 양도소

득세 24,981,120원 및 동 방위세 4,976,220원의 처분중 이 건

양도차익 계산에 있어서 양도가액은 청구인이 (주)OO관

광에게 양도금액 40,580,000원으로 하고 취득가액은 양도 당

시 실지거래가액을 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항에

의하여 환산한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한

다.

[이 유]

1. 사 실

청구인은 경기도 가평군 가평읍 OO리 OOOO에 거주하는 사람으로서 경기도 가평군 가평읍 OO리 OOO외 4필지 전·답 6,708㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.12 청구외 OOO로부터 취득하여 90.3.1 골프장 건설업체인 청구외 (주)OO관광에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 1년 이내에 양도하였으므로 취득가액 5,884,000원은 쟁점토지 당초 소유자 OOO의 확인서에 의하여, 양도가액 40,580,000원은 쟁점토지 양수인 청구외 (주)OO관광과 청구인간의 쟁점토지 매매계약서에 의하여 각각 확인된 금액으로 취득 및 양도 당시의 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 91.6.16 양도소득세 24,981,120원과 동 방위세 4,996,220원을 결정처분하자 청구인은 이에 불복하고 91.8.8 심사청구를 거쳐 91.11.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

첫째, 청구외 OOO는 위 쟁점토지를 청구인에게 매도한 후 계약서를 작성하여 89.7.11 토지거래신고에 따라 검인계약서를 작성하여 해당관청의 확인을 받은 계약서상에도 가평읍 OO리 OOO, OOO, OOO, OOO 소재 합계 면적 1,512평과 같은 날 같은 리 OOO, OOO 소재 413평을 13,860,000원에 매입한 것이 기재되어 있을 뿐만 아니라 (당시 매도자는 OOO외 6명의 상속 재산임) 청구외 OOO가 처분청에 확인한 가평읍 OO리 OOOOO는 OOO와는 아무런 관계도 없는 청구외 OOO의 소유로서 동인이 청구인에게 89.10.13 매매대금 7,755,000원에 매도한 사실이 분명한데도 이를 청구외 OOO의 소유로 포함 조사하였다는 사실과 이를 확인서에 함께 묶어서 OOO가 사실확인서를 작성한 것처럼 조작한 것은 부당하고,

둘째, 위 쟁점 토지의 1년 미만 양도는 인정하나 체육시설인 골프장 건설부지로 대단위 임야 및 농지를 매입함에 따라 부득이 양도하게 되었고 그 양도대금으로 대체 농지를 즉시 구입한 사실로 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 본문 단서규정에 의하여 기준시가로 양도소득세가 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점 부동산의 보유기간이 1년 미만일 뿐아니라 당초 소유자인 청구외 OOO의 진술에 의하면 계약서 없이 5,884,000원에 매도하였다고 확인된 바 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (나)항의 규정에 따라 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점토지의 취득가액 적정 및 실지거래가액 적용대상 제외여부가 본건의 쟁점이라 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 관련 법규정을 보면,

소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지 거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 소득세법 제45조 제1항 제1호에서 “당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액”을 취득가액으로 하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제 170조 제4항 제2호에서 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지 거래가액의 적용 대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있고 실지거래적용 대상으로 동호 (다)목은 『부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우』를 명시하고 있으며,

다음으로 보유기간이 1년 미만인 이 건 과세경위를 보면 처분청은 쟁점토지의 당초 소유자인 청구외 OOO로부터 청구인이 89.7.11 쟁점토지를 5,884,000원에 취득하여 90.3.1 (주)OO관광에게 40,588,000원에 양도한 사실에 대하여 청구외 OOO의 확인서 및 (주)OO관광과의 매매계약서에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 전시한 양도소득세를 결정·처분하였음을 알 수 있는 바 이건 처분청이 조사한 취득가액과 청구인이 주장하는 취득가액의 적정성과 이 건 실지거래적용대상 제외 여부로 구분하여 살펴보기로 한다.

첫째, 취득가액의 적정성 여부로서 쟁점토지의 토지대장 및 등기부등본을 보면 쟁점토지중 가평군 가평읍 OO리 OOO 소재 전 1,709㎡는 청구외 OOO이가 89.10.21 청구인에게 양도한 것으로 되어있고 같은 리 OOO 전 608㎡, OOO 전 2,688㎡, OOO 전 1,051㎡, OOO 답 651㎡는 청구인이 89.7.12 청구외 OOO로부터 취득한 사실을 알 수 있는 바, 처분청이 청구외 OOO외 1인으로부터 쟁점토지 전체에 대하여 확인을 받은 5,884,000원은 취득가액을 적정하게 확인하였다고 볼 수 없고, 쟁점토지의 당초 소유자를 오해한 잘못이 있으므로, 처분청이 확인한 쟁점토지 취득가액 5,884,000원을 청구인의 실지취득가액으로 채택할 수는 없으며 반면 청구인이 청구외 OOO 및 OOO이가 91.7.16 인감증명을 첨부하여 확인한 부동산 거래사실확인서 및 매매계약서상 취득가액 15,772,000원 또한 이를 뒷받침 할 증빙 제시가 없을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도하는 사이에 토지등급에 따른 과세 시가표준액의 지가 변동율이 700% 상승한 사실로 미루어 보아 적정한 취득가액이라고 볼 수 없다 할 것이다.

둘째, 청구인은 (주)OO관광이 골프장 건설부지로 대단위 임야 및 농지를 매입함에 따라 쟁점토지를 부득이 양도하여 양도한 금액으로 대체농지를 구입한 사실로 보아 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 단서 규정에 의거 실지거래 적용대상에서 제외 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간이 7개월 정도에 불과하여 청구인이 쟁점토지 취득당시 (주)OO관광이 쟁점토지 인근지역에 골프장을 건설한다는 정보를 가지고 있었음을 부인하기 어렵다 할 것이고, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하므로 특단의 사유가 없는 한 전시한 소득세법 시행령 제170조에서 제외될 수 없는 바, 이 부분 청구주장은 이유없다 하겠다.

따라서 쟁점토지가 실지거래가액 적용 대상이라면 양도가액의 경우 청구인과 청구외 (주)OO관광 사이에 체결한 매매계약서 및 (주)OO관광의 쟁점토지 취득관련 장부에서 확인되므로 양도가액을 40,580,000원으로 하고 처분청이 청구외 OOO로부터 확인받은 취득가액 5,884,000원 및 청구인이 부동산 거래사실확인서에 의한 취득가액 15,772,000원은 그 객관적 신빙성을 인정할 수 없는 사실에 비추어 볼 때 이 건의 경우 양도 당시의 실지거래가액만 확인되고 취득가액은 불명한 경우에 해당되므로 취득가액은 소득세법 제56조의 5 제5항 제1호가 규정한 산식에 의하여 환산한 가액으로 함이 적법하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.