○ 건축주(갑)은 지하1층, 지상7층 아파트 1개동(근린생활시설 1세대 포함하여 총 14세대)을 재건축하기로 하고 시행사(을)와 재건축사업 계약서를 작성하였으며, 을은 총 14세대 중 갑(6명)에게 6세대를 세대별로 입주 평수에 따라 부담금을 책정해 놓고 을이 발행하는 주택분양 공급계약서에 정하는 방법에 따라 분양하고 나머지 8세대는 을이 일반분양하여 공사비 및 사업경비로 충당하기로 함.

○ 일반분양과 관련하여 발생하는 갑의 제세공과금은 을이 대여하기로 하였고 갑은 정해진 부담금 및 일정한 토지를 제공하고 아파트를 제공받은 것 뿐 사업으로 인한 소득이 전혀 없으며, 을이 계약서상 의견 차이에 대해 상호협의를 하지 않은 채 일방적으로 강행하고 8세대에 대해 일반분양 함에 있어 갑의 승낙도 없이 분양계약서에 칼라본 도장을 이용하여 불법 분양행위를 함.

위와 관련하여 갑은 을에게 일반분양분에 대한 제세공과금(사업소득세 포함)을 납부하여 줄 것을 요청하였으나 거절당하였는바, 이 경우 일반분양분에 대한 제세공과금의 부담주체는 누구인지 여부.

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축 판매업의 범위】

○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매업의 범위】

※ 서면1팀-443, 2005.04.26

2인 이상의 주택소유자들이 보유하던 주택을 철거하고 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축하여 각각 1세대씩 배정받는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 아니하고 당해 공동사업자의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하지도 아니하는 것이나, 잔여주택 또는 상가를 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우에는 재화의 공급으로서 부가가치세가 과세돠고 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 기존 주택소유자들이 되는 것임.

주택을 신축하여 판매하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축함에 있어 기존 주택소유자들로부터 토지를 양도받고 그 대가로 신축주택을 1세대씩 배정한 후에 잔여주택 및 상가를 일반분양하는 경우 기존 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역 및 일반분양하는 잔여주택과 상가의 공급에 대하여는 각각 부가가치세가 관세되고 당해 사업자의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 당해 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 되는 것임.

귀 질의의 경우 2인 이상의 기존주택 소유자들이 공동사업을 하여 주택 및 상가를 신축한 후에 상가를 시공사에게 공사비로서 대문변제한 것인지 아니면 기존주택 소유자들은 단순히 시공사에 토지를 양도하였을 뿐이고 당해 토지를 양도받은 시공사가 주택 등을 신축하여 기존주택 소유자에게 토지양도의 대가로서 주택을 각각 1세대씩 배정하고 상가는 일반분양하여 공사비에 충당한 것인지 여부는 당사자 간의 계약내용 기타 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사, 확인하여 판단할 사항임.

※ 소득46011-213, 1995.01.23

1. 귀 질의와 같이 재건축조합이 인근의 다른 지주2인과 공동으로 주택을 재건축하여 재건축조합의 지분에 상당하는 주택 중 재건축조합원이 1세대씩 입주하고, 잔여주택을 다른 지주지분의 주택과 함께 공동으로 분양하는 것은 주택건설 공동사업자에 해당함

2. 이때 공동사업자의 총수입금액은 재건축조합원이 1세대씩 입주한 주택을 제외한 일반분양 수입금액을 말하는 것이며, 재건축조합은 공동사업장의 소득금액(본 질의에 있어서는 일반분양 수입금액에서 이에 대응하는 필요경비를 공제함) 중 재건축조합의 지분에 상당하는 소득에 대하여 소득세 납세의무가 있는 것임.