청구인은 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 대지 330.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991.6.7 취득하여 1991.10.30 청구외 OOO에게 양도하고 양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않았다.

경인지방국세청(조사청)이 청구인을 부동산투기혐의자로 보고 쟁점토지의 양도에 대한 실지거래가액(취득가액 3억5천만원, 양도가액 5억원)을 조사하여 처분청에 통보함에 따라 처분청은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1997.1.17 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 106,283,780원을 결정고지하였다.(동 고지세액은 경인지방국세청장의 이의신청에 대한 결정내용에 따라 1997.5.15자에 60,410,140원으로 경정결정감되었음)

청구인은 이에 불복하여 1997.2.13 이의신청 및 1997.7.2 심사청구를 거쳐 1997.9.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 단기양도하였으므로 실지거래가액으로 과세하여야 함에도 청구인이 처분청에 제출한 취득가액 3억5천만원은 실지거래가액으로 인정하면서도 양도가액 3억6천만원은 구체적인 조사도 없이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 양도시 매매계약서 사본에 대하여 처분청이 실지거래가액을 조사한 복명서에 의하면, 쟁점토지의 매매계약은 입회자가 없는 쌍방간의 계약이며 동 매매계약서 사본은 매수인의 인영이 선명치 않을 뿐만 아니라 거래사실확인서상의 인영과 그 크기가 상이하고, 거래사실확인용으로 첨부한 인감증명서의 용도가 수협제출용을 사실확인용으로 수정하여 제출된 점으로 보아 계약당시 작성된 실지매매계약서인지 여부가 확실하지 않은 것으로 조사되었고, 또한 청구인이 제시한 매매계약서 사본으로는 실지거래가액의 확인이 불가능하여 매수인인 청구외 OOO에게 동 계약서 사본을 제시하고 사실여부를 확인한 바, 동 계약서는 매수인 본인이 작성한 계약서가 아니며 계약서상 매수인의 인장은 인영이 선명치 않아 매수인 본인의 것인지는 알 수 없고 계약서 원본이나 기타 입증자료는 보관하고 있지 않다고 진술하고 있을 뿐만 아니라, 달리 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 자료의 제시가 없어 청구인이 쟁점토지를 3억6천만원에 양도하였다는 주장은 설득력이 없어 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건의 다툼은 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조(양도가액)에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 제1호(취득가액) 가목에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(95.12.30 개정, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. (생략) 2. (생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있고, 같은조 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 본안심리대상인지에 대하여 본다.

(1) 국세기본법 제61조 제2항에서 이의신청을 거친 후 심사청구를 하고자 할 때에는 이의신청에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 60일이내에 하여야 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 이 건 경인지방국세청장의 이의신청에 대한 결정(재조사경정)의 통지를 1997.4.3 수령하였고, 처분청은 재조사경정을 하라는 위 이의신청에 대한 결정의 통지에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 당초 청구인에게 결정고지한 1991년 귀속 양도소득세 106,283,780원을 60,410,140원으로 감액경정결정하는 재조사경정을 하고 1997.5.15 청구인에게 동 감액경정결정내용을 통지하였고, 청구인은 이에 불복하여 1997.7.2 국세청장에게 심사청구를 제기한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다.

(3) 사실이 위와 같다면, 청구인이 1997.4.3 경인지방국세청장으로부터 받은 이의신청에 대한 결정(재조사경정)의 통지는 그 자체로서는 청구인이 이의신청시 주장한 내용이 받아들여졌는지 여부를 알 수 없고 처분청이 이의신청에 대한 결정(재조사경정)에 따라 당초 결정내용을 재조사경정하여 동 결정내용을 청구인에게 통보한 후에야 비로소 청구인의 주장내용이 받아들여졌는지 여부를 알 수 있다 할 것이므로, 이 건 처분청이 경인지방국세청의 이의신청에 대한 결정(재조사경정)에 따라 재조사경정처분을 한 내용을 청구인에게 통지를 한 때에 비로소 이의신청에 대한 결정의 통지가 있는 것으로 보아야 하고 동 통지를 받은 날부터 60일 이내에 심사청구를 제기할 수 있다 할 것이다. 따라서 청구인이 1997.5.15 처분청의 재조사경정처분을 받고 그 날로부터 60일 이내인 1997.7.2 국세청장에게 심사청구를 제기하였으므로 동 심사청구는 적법한 청구라 할 것이므로 본안심리를 하는 것이 타당하다고 판단된다.

다음으로, 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 증빙서류로 부동산 매매계약서 사본과 함께 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서 및 확인용 인감증명서를 제시하면서 처분청이 실지양도가액에 대한 면밀한 조사·확인도 없이 청구인이 제시한 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나,

(2) 이 건 관련 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점토지의 양도계약서는 부동산 중개인이 없이 작성된 쌍방간의 계약서이며 동 양도계약서는 사본으로 청구인에게 그 원본을 제출토록 요구하였으나 제출하지 못하고 있고, 동 계약서 사본에 날인된 매수인의 인영이 선명치 않을 뿐 아니라 매수인의 거래사실확인서상의 인영과 그 크기가 상이한 점등으로 보아 동 양도계약서가 계약당시 작성된 실지매매계약서인지의 여부가 분명하지 않은 것으로 조사된 사실이 확인되고 있고,

(3) 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서 사본만으로는 실지거래가액의 확인이 불가능하여 매수인인 청구외 OOO에게 동 계약서 사본을 제시하면서 사실여부를 확인한 바, 동 계약서는 OOO 본인이 작성한 계약서는 아니며 동 계약서상의 인장은 인영이 선명치 않아 본인의 것인지도 알 수 없고 이에 대한 계약서 원본이나 기타 다른 입증서류를 보관하고 있지 않다고 진술하고 있다.

(4) 한편 처분청이 이 건 기준시가로 과세하면서 1997.5.12 개최한 공정과세협의회의 회의록을 보면, 동 협의회 위원중 감정평가사 OOO은 쟁점토지가 위치한 인천광역시 남동구의 경우 1991년중 지가상승율이 19.93%로 이는 당시 이지역이 개발지구로써 부동산 거래가 활발하였기 때문이고 이러한 상황을 고려할 때 양도당시에 쟁점토지의 가격이 20%정도 상승한 4억2천만원 정도의 시가가 될 것으로 보이며 쟁점토지의 위치로 보아 3억6천만원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없는 것으로 발언한 사실이 확인되고 있고, 건설교통부에서 작성한 연도별 지가동향에 의하면, 인천광역시의 경우 1991년도에 지가상승율이 22.81%로 같은 년도의 전국평균 지가상승율 12.78%보다도 상당히 높은 것으로 확인되고 있다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 제출한 쟁점토지의 양도시 매매계약서 사본은 그 신빙성이 희박한 것으로 보이고, 수억원대의 부동산을 거래하는 경우 특별한 사정이 없는 한 매매대금은 금융기관등을 통하여 관리하는 것이 일반적인 관행임에도 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련된 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제출한 매매계약서 사본에 대한 원본도 제출하지 못하고 있고, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 시기인 1991년도는 우리나라의 부동산 가격이 급격히 상승한 시기로 특별한 사유도 없이 쟁점토지를 3억5천만원에 취득하여 취득세 및 등록세등 제비용도 회수하지 못하는 3억6천만원에 양도한 점등에 비추어 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출된 증빙서류에 의하여 확인되지 않는 것으로 인정된다 하겠으므로 처분청이 청구인이 제시한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.