[2] 갑 주식회사가 건축하고 분양한 아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자 및 사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조 의 하자에 대하여, 입주자대표회의가 갑 회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한 사안에서, 갑 회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 사례

[2] 갑 주식회사가 건축하고 분양한 아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자 및 사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조 의 하자에 대하여, 입주자대표회의가 갑 회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한 사안에서, 아파트 구분소유자들은 아파트에 발생한 하자 전부에 대하여 갑 회사를 상대로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 입주자대표회의가 아파트 구분소유자들로부터 위 손해배상청구권을 양수받아 이행을 청구하고 있으므로, 갑 회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 사례.

1. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구에 관한 법리오해 주장에 대하여

가. 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘개정 집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항 은 “ 제1조 의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용한다.”고 규정하고, 부칙(1984. 4. 10.) 제6조는 “집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있으며, 한편 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정 주택법’이라 한다) 제46조 제1항 은 “사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 집합건물법 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.”고 규정하고, 같은 조 제3항 은 “사업주체는 제1항 의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

개정 집합건물법과 개정 주택법은 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 그 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조 에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조 에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다고 할 것이다. 다만 위에서 본 바와 같이 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서가 ‘공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조 는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조 에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조 에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조 에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조 에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사정이 인정된다. (1) 두루원 디앤씨 주식회사(이하 ‘두루원’이라 한다)와 원심 공동피고 새롬성원산업 주식회사(이하 ‘새롬성원산업’이라 한다)는 2004. 3.경 이 사건 아파트 신축사업을 공동으로 추진하기로 약정한 후, 피고와 이 사건 아파트 건축을 위하여 신탁계약을 체결하였다. (2) 이 사건 아파트에 관하여 2006. 10. 27. 사용검사가 이루어졌는데, 이 사건 아파트에는 원심이 인용한 제1심판결 별지 기재와 같이 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자가 있고, 또한 사용검사일부터 위 담보책임기간의 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조 의 하자가 있다. (3) 원고는 주택법 등 관련 법령에 기하여 피고를 상대로 이 사건 아파트 중 177세대의 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였고, 피고가 답변서에서 ‘ 집합건물법 제9조 에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지지 않는다’는 취지의 대법원판결을 들어 원고의 청구를 다투고 나서자, 두루원을 포함한 위 177세대의 구분소유자들은 2009. 10. 5. 피고에 대하여 가지는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 원고에게 양도하고 다음날 피고 앞으로 그 채권양도의 통지를 하였으며, 그에 따라 원고는 2009. 12. 11. 위 구분소유자들로부터 피고에 대한 손해배상청구권을 양도받았음을 원인으로 하여 이 사건 소의 청구취지와 청구원인을 변경하였다.

다. 앞서 본 법리와 사실관계에 의하면, 위 구분소유자들은 이 사건 아파트에 발생한 위 하자들 전부에 대하여 피고를 상대로 개정 집합건물법 제9조 에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이고, 한편 원고는 위 아파트 177세대의 구분소유자들로부터 개정 집합건물법 제9조 에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 그 이행을 청구하는 것이 분명하므로, 원고의 청구를 일부 받아들인 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 원심이 이 사건 손해배상청구의 근거법령을 개정 집합건물법 제9조 가 아닌 개정 주택법 제46조 제1항 , 제3항 으로 적시한 것은 잘못이나, 이러한 잘못은 판결 결과에 영향이 없다.

이 부분 상고이유의 주장은 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구에 관하여 개정 집합건물법의 적용이 배제되고 개정 주택법령만이 적용된다는 전제에서 원심의 판단을 탓하는 것이어서 받아들일 수 없다.

2. 집합건물법상 하자담보추급권 포기에 관한 주장에 대하여

피고는, 두루원과 피고가 이 사건 신탁계약 제24조 제1호에서 신탁계약 종료 시 피고가 두루원에게 그 소유 아파트들을 현존상태대로 인도하기로 약정하였고, 이는 하자담보추급권의 포기약정에 해당한다고 주장한다.

그러나 이는 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐 아니라, 피고 주장의 위 약정만으로는 두루원이 하자담보추급권을 포기하였다고 볼 수도 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

3. 집합건물법상 하자담보책임의 의무자에 관한 법리오해 주장에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 이 사건 아파트를 신축함에 있어 건축허가 등 법적 절차가 모두 피고 명의로 이루어진 사실, 이 사건 아파트를 분양하면서 작성된 공급계약서에는 매도인이 피고로 되어 있을 뿐 두루원의 명칭은 계약서 어디에도 기재되어 있지 아니한 사실 등을 알 수 있으므로, 두루원이 아니라 피고가 이 사건 아파트를 건축하고 분양한 자로서 개정 집합건물법 제9조 에 따른 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다.

따라서 두루원이 실질적으로 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 자로서 하자담보책임을 부담한다는 취지의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

4. 하자보수비용이 신탁비용에 포함되는지 여부에 관한 채증법칙 위반 및 법리오해 주장에 대하여

원심은, 이 사건 신탁계약 제17조는 신탁사업을 수행하는 중 신탁재산에 발생한 제 비용을 수익자가 부담한다는 취지에 불과하고, 하자보수비용은 공사도급관계에서 공사수급인이 공사도급인에 대하여 부담하거나 건축물 분양에 따라 사업주체가 공동주택의 입주자에게 부담하는 것인 점에 비추어, 이 사건 신탁계약에서 수익자가 부담하기로 약정한 ‘신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용’(제17조 제1항 제4호)에는 이 사건 아파트의 하자보수비용은 포함될 수 없고, 따라서 두루원은 피고에 대하여 하자보수비용의 상환의무나 지급의무를 부담하지 않는다는 취지로 판단하여 피고의 상계항변을 배척하였다. 기록에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반이나 법리오해 등의 위법이 없다.

피고가 참고서면에서 들고 있는 대법원판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것으로서 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

5. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.