[2] 대규모점포관리자의 관리규약 중 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 공용 부분에 관한 체납관리비를 승계하도록 정한 규정의 효력(유효)

[2] 공동주택의 입주자대표회의에게 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조 에서 정한 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준하는 지위가 인정되는 점 등을 고려하면, 유통산업발전법에 근거하여 대규모점포의 관리업무에 관하여 관리주체의 지위를 갖는 대규모점포관리자에게도 집합건물법 제18조 에서 정한 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위가 인정된다고 보아야 하고, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 공용 부분에 관한 체납관리비를 승계하도록 정한 대규모점포관리자의 관리규약은 집합건물법 제18조 의 규정에 터잡은 것으로 유효하다.

1. 원고의 관리비 부과·징수 권한 등에 관하여

유통산업발전법 제12조 는 대규모점포의 개설등록을 한 자(이하 ‘대규모점포개설자’라 한다)가 수행하는 업무로서 상거래질서의 확립, 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근지역 주민의 피해·불만의 신속한 처리, 그 밖에 대규모점포의 유지·관리를 위하여 필요한 업무를 규정하면서( 제1항 ), 매장이 분양된 대규모점포에 있어서는 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자가( 제2항 제1호 ), 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 민법 또는 상법에 의한 법인[ 제2항 제2호 (가)목 ], 중소기업협동조합법에 의한 협동조합 내지 사업협동조합[ 같은 호 (나)목 ], 자치관리단체[ 같은 호 (다)목 , 이 경우 6월 이내에 (가)목 또는 (나)목 의 규정에 의한 법인·협동조합 또는 사업조합의 자격을 갖추어야 한다]가 위 각 대규모점포개설자의 업무를 수행하고, 위 각 경우에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 2분의 1 이상이 동의하여 지정하는 자[ 같은 호 (라)목 , 이 경우 6월 이내에 (가)목 또는 (나)목 의 규정에 의한 법인·협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다]가 위 각 업무를 수행하고, 그와 같이 대규모점포개설자의 업무를 수행하게 된 자는 관할관청에 신고를 하여야 하며( 제3항 , 유통산업발전법 시행규칙 제6조 제2항 은 그 신고를 마친 자를 ‘대규모점포관리자’라고 정의하고 있다), 매장이 분양된 대규모점포에 있어서 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자가 수행하는 위 각 업무 중 ‘구분소유와 관련된 사항’에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따르도록 규정하고 있다( 제4항 ).

위와 같이 유통산업발전법은 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 집합건물법상의 관리단이 아닌 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리에 관한 일반적인 권한을 부여하면서도, ‘구분소유와 관련된 사항’에 관하여는 구분소유자단체인 관리단에 의해서 설정된 규약 또는 관리단 집회의 결의 등 집합건물법의 규정에 따르도록 함으로써 대규모점포의 관리에 있어서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다 .

따라서 유통산업발전법의 입법 취지 및 집합건물법과의 관계를 고려하면 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라 함은 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석함이 타당하고, 위와 같은 법리에 비추어 볼 때 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 비용인 관리비를 부과·징수하는 업무는 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라기보다는 대규모점포의 운영 및 그 공동시설의 사용을 통한 상거래질서의 확립, 소비자의 보호 및 편익증진에 관련된 사항으로서 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는 것이라고 봄이 상당하다 .

원심이 같은 취지에서 원고가 유통산업발전법상 대규모점포관리자로서 피고 소유의 이 사건 각 점포에 대하여 관리비를 부과·징수할 권한이 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 대규모점포관리자의 업무범위 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.

한편 피고는 원심이 이 사건 상가건물의 적정한 유지 및 보수에 필요한 경비 외에 영업활동에 필요한 경비까지 관리비로 인정한 것이 위법하다고 주장하나, 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 피고에게 부과된 관리비 항목은 대규모점포인 이 사건 상가건물의 전체 구분소유자 또는 전체 입점상인의 공동이익을 위하여 통일적인 유지·관리의 필요성이 있는 부분에 사용되는 비용에 해당하여 이 사건 각 점포의 구분소유자인 피고에게 납부의무가 있다고 인정되는바, 같은 취지의 이 부분 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 관리비의 범위 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 전 구분소유자의 체납관리비 승계에 관하여

집합건물법 제18조 는 공유자가 공용 부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용 부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이고, 집합건물의 구분소유자의 단체인 집합건물법 소정의 ‘관리단’이나 관리단 집회의 결의에 의하여 선임된 ‘관리인’(이하 ‘관리단 등’이라 한다)은 같은 법 제18조 가 규정한 공유자는 아니라고 할지라도, 원래 각 공유자는 민법의 공유관계 규정에 따라 공용 부분을 관리하여야 하고 자기 지분을 넘는 비용을 지출한 공유자는 그렇지 아니한 다른 공유자에 대하여 이를 청구할 수 있는데( 민법 제266조 참조), 관리단 등이 행사하는 공용 부분에 대한 관리비 징수권은 위와 같은 각 공유자의 청구권에 기초하여 부여된 것이므로, 관리단 등은 집합건물법 제18조 소정의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위를 갖는 것이므로, 관리단 집회의 결의에 의하여 정한 관리규약 중 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 공용 부분 관리비에 관한 부분은 이러한 법리에 터잡은 것으로 유효하다( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

위와 같은 법리에 공동주택의 입주자대표회의에게 집합건물법 제18조 소정의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위가 인정되는 점을 함께 고려하면, 유통산업발전법에 근거하여 대규모점포의 관리업무에 관하여 관리주체의 지위를 갖는 대규모점포관리자에게도 집합건물법 제18조 소정의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위가 인정된다고 봄이 상당하고, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 공용 부분에 관한 체납관리비를 승계하도록 정한 대규모점포관리자의 관리규약은 집합건물법 제18조 의 규정에 터잡은 것으로 유효하다 할 것이다 .

같은 취지에서 원심이 집합건물법 제18조 에 터잡아 전 구분소유자의 체납관리비를 특별승계인이 승계하도록 정한 관리규약에 근거하여 피고가 전 구분소유자의 공용 부분 체납관리비 납부의무를 승계하였다고 판단하고, 피고에 대하여 전 구분소유자가 체납한 관리비의 지급을 명한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 집합건물법 제18조 의 규정 및 유통산업발전법 소정의 대규모점포관리자의 업무범위 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.