[2] 임대사업자와 임대아파트의 임차인 대표가 일체의 하자보수가 완료된 것으로 간주한다는 내용의 합의를 한 경우, 임대사업자가 부담하는 특별수선충당금 징수·적립의무가 면제된다고 볼 수 있는지 여부(소극)

1. 상고이유 제1점에 관하여

임대주택법상의 특별수선충당금은 임대사업자가 사업주체로서 적립 의무를 부담하는 것이므로 임대사업자가 임대아파트 사용승인 후 주택관리업자에게 위탁관리를 시켰다고 하여 특별수선충당금 적립의무가 주택관리업자에게 인계되는 것은 아니고, 분양전환이 되었음에도 입주자대표회의에 의한 자치관리 또는 입주자대표회의에 의한 주택관리업자 선정 등의 절차가 지체될 경우에는 사업주체는 주택법 제43조 에 의한 절차에 따라 관리주체를 변경한 후 관리업무를 인계해 주어야 한다.

원심은, 임대사업자인 피고가 2006. 6. 1. 이 사건 아파트의 관리업무를 경원문화 주식회사에 위탁한 사실을 인정하면서도 이는 관리주체인 피고가 그 편의를 위해 자신의 업무를 경원문화 주식회사에 위탁한 것에 불과하고 경원문화 주식회사가 주택법 제43조 에서 정한 절차에 따라 관리주체로 선정된 것은 아니라고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유설시에 다소 미흡한 점이 있으나, 피고의 주장을 배척한 원심의 판단은 결과적으로 정당하고, 원심판결에 피고가 주장하는 것과 같은 특별수선충당금과 임대주택법상의 관리위탁에 관한 법리오해의 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 , 같은 법 시행령(2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되기 전의 것) 제15조의3 , 같은 법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) [별표 1]에 의하면 특별수선충당금은 최초의 사업계획 승인 당시 건설교통부장관(현 국토교통부장관)이 정하는 표준건축비에 대한 일정 비율로 정해지고, 위 표준건축비는 건설교통부 고시에 의한 ㎡당 금액을 주택공급면적에 적용하여 산출하도록 되어 있다.

그리고 구 주택공급에 관한 규칙(2003. 6. 7. 건설교통부령 제358호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제10호 에 의하면 주택공급면적이라 함은 사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 건축법 시행령 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적을 의미하고, 구 건축법 시행령(2003. 6. 30. 대통령령 제18039호로 개정되기 전의 것) 제119조 제1항 제3호 는 바닥면적에 관하여 ‘건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다’고 규정하였으며, 한편 위 구 주택공급에 관한 규칙 제8조 제5항 은 ‘입주자모집공고를 함에 있어 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하되, 이 경우 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적 이하로 표시하고 주거 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다’고 규정하였고, 동 규칙 제27조 제5항 제2호 도 주택공급계약서에는 ‘호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적이 포함되어야 하되, 공동주택의 경우에는 주택공급면적을 전용면적·주거 공용면적 및 기타 공용면적으로 구분표시하여야 한다’고 규정하여, 공급면적을 공용면적과 전용면적으로 구분하고, 다시 공용면적을 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 세분화하는 규정형식을 취하고 있다. 위 각 규정에 비추어 볼 때 ‘주택공급면적’은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 상위의 개념이라고 보아야 한다.

같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 특별수선충당금의 산출에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 상고이유 제3점에 관하여

구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 이 규정하고 있는 임대사업자의 특별수선충당금은 임대주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자에 의하여 의무적으로 적립되는 것으로서 주택을 분양하는 사업주체가 부담하는 하자보수의무와는 구별되므로, 임대사업자와 임대아파트 임차인 대표가 일체의 하자보수가 완료된 것으로 간주한다는 내용의 합의를 하였다고 하더라도 이러한 합의는 임대사업자가 부담하는 담보책임을 일부 면제시켜 주는 것이라고 볼 수 있을지언정 이를 근거로 피고가 관리주체로서 부담하는 특별수선충당금의 징수, 적립의무까지 면제된다고 볼 수는 없다.

같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 특별수선충당금에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.