2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 독립당사자참가인의 항소를 기각한다.

4. 소송총비용 중 본소로 인한 부분은 원고가, 참가로 인한 부분은 독립당사자참가인이 부담한다.

서울중앙지방법원 2004타경35701호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2005. 12. 22. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 69,005,965 원을 0 원으로, 원고에게 69,005,965 원을 배당하는 것으로 각 경정한다.

2. 독립당사자참가인의 청구취지 및 항소취지

가. 청구취지 : 원고에 대하여, 2004. 5. 18. 원고와 소외인 사이에 체결한 서울 관악구 신림동 (지번 생략) 토지와 그 지상 건물(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 대한 임대차계약이 무효임을 확인한다. 피고에 대하여, 서울중앙지방법원 2006금제110호 공탁서에 의하여 피고 앞으로 공탁한 69,051,338 원 중 60,408,470 원의 출급청구권이 독립당사자참가인(이하 참가인이라 한다)에게 있음을 확인한다.

나. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 독립당사지참가인의 청구취지와 같은 판결

제1심에서 원고는 본소 청구취지 기재와 같은 판결을 구하였다. 참가인은 이 사건 배당 금 중 60,408,470 원의 수령권자는 자신임을 주장하면서, 원고에 대하여는 원고와 소외인 사이의 이 사건 부동산에 대한 임대차계약의 무효 확인을, 피고에 대하여는 위 공탁금 중 60,408,470 원의 출급청구권이 자신에게 있다는 확인을 각 구하였다. 제1심은 원고의 청구를 인용하고, 참가인의 참가신청을 각하하는 판결을 선고하여, 참가인만 항소하였다. 독립당사자참가소송은 동일한 권리관계에 관하여 원ㆍ피고 및 참가인이 서로의 다툼을 하나의 소송절차로 한번에 모순 없이 해결하는 소송형태로서 원ㆍ피고 및 참가인 사이의 소송에 대하여 본안판결을 할 때에는 위 3당사자를 판결명의인으로 하는 하나의 종국판결을 내려야만 하므로 참가인만 항소하였더라도 원ㆍ피고 및 참가인 사이의 3개 청구는 모두 항소심의 심판대상이 된다( 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다19329, 90다19336 판결 등 참조). 따라서 이 법원은 참가인의 원고 및 피고에 대한 청구와 더불어 이와 합일확정의 필요가 있는 원고의 피고에 대한 청구에 대하여도 판단한다.

2. 기초사실

갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 11호증의 1, 병 제2호증의 1, 2의 각 기재, 서울중앙지방법원장에 대한 사실조회결과에 첨부된 공탁서의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고는 2004. 5. 18. 소외인와, 원고 소유였던 이 사건 부동산을 소외인에게 매도하고, 소외인로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 1억 원에 임차하되, 원고가 지급할 보증금은 소외인가 원고에게 지급할 매매잔금으로 대신하기로 하는 매매계약 및 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2005. 5. 19. 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서에 확정일자를 받고, 2005. 5. 20. 소외인 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 원고는 2002. 8. 11. 이 사건 부동산에서 ‘ (상호 생략)’라는 상호로 사업자등록을 마치고 그 이후 위 상호의 유흥주점을 경영하여 오다가 2005. 9. 8. 휴업하였다.

나. 피고는 2004. 5. 20. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 5억 2천만 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다.

다. 선순위 근저당권자 주식회사 국민은행의 신청에 따라 서울중앙지방법원은 2004. 10. 11. 2004타경35701호로 경매개시결정 을 하였다.

라. 위 경매절차에서 원고는 임대차보증금 1억 원을 배당요구하였고, 참가인은 법정기일 2004. 5. 20.인 소외인의 취득세 및 가산세 합계 60,408,470 원에 대하여 교부청구하였다.

마. 서울중앙지방법원은 2005. 12. 22. 위 경매절차에서 1순위 주식회사 국민은행에게 512,706,744 원, 2순위 서울특별시관악구청에게 당해세 18,806,130 원을 배당하고, 나머지 69,005,965 원을 피고에게 배당하는 배당표를 작성하였다.

바. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 전액 및 주식회사 국민은행의 배당액 중 3천만 원에 대하여 이의를 제기하고, 이 사건 배당이의 소를 제기하였다. 이에 따라 서울중앙지방법원은 2006. 1. 3. 2006년금제110호로 배당액 전액 69,051,338 원을 공탁하였다. 참가인은 배당기일에 출석하지 아니하였다.

3. 본소 청구에 대한 판단

가. 원고 주장

원고는 2004. 5. 18. 소외인로부터 이 사건 부동산을 임차하였고, 이미 그 이전부터 이 사건 부동산에서 유흥주점을 경영하면서 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 마쳤으므로 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 이 정한 대항력을 취득하였고, 2004. 5. 19. 임대차계약서에 확정일자를 받았으므로 2004. 5. 20.자로 상가건물임대차보호법 제5조 제2항 이 정한 우선변제권을 취득하였다. 따라서 원고는 이 사건 부동산 매각대금에서 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

나. 판단

자기 소유 주택에 주민등록을 마치고 거주하다가 그 주택을 타인에게 매도하고 이를 매수인으로부터 임차하는 계약을 체결한 후 거주하는 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 매도인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려우므로 매도인의 주민등록은 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 날에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어, 매도인은 소유권이전등기를 마친 다음날부터 주택임대차보호법 제3조 제1항 이 정한 대항력을 갖춘 것이 된다( 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 이러한 법리는 상가건물 임차인이 그 소유 상가에서 부가가치세법 등이 정한 사업자등록을 마치고 상가를 점유하다가 이를 타인에게 매도하고 이전등기한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 원고는 2004. 5. 20. 소외인 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 따라서 원고가 그 이전부터 위 부동산에서 영업하면서 사업자등록을 마쳤더라도 그 사업자등록은 소유권이전등기일 다음날인 2004. 5. 21.에야 비로소 상가임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어 원고는 그 때부터 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 이 정한 대항력을 취득하였다. 피고는 2004. 5. 20. 근저당권설정등기를 마쳤으므로 원고는 피고에 대하여 상가건물임대차보호법 제5조 제2항 이 정한 우선변제권을 주장할 수 없다.

4. 참가신청의 적법여부

가. 참가인 주장

참가인의 지방세 채권은 법정기일이 피고 근저당권 설정일과 같은 일자이므로 피고의근저당권부 채권에 우선함에도 불구하고, 위 법원은 참가인의 지방세 채권 해당금액을 피고에게 배당하였다. 피고가 배당받은 참가인 채권 해당금액은 부당이득이므로 참가인은 그 반환을 구하기 위하여 피고에 대하여 위 공탁금 출급청구권이 자신에게 있다는 확인을 구한다. 원고는 2004. 5. 20. 소외인에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기 이전인 2004. 5. 18. 자신 소유 부동산에 관한 임대차계약을 체결한 것이므로 위 임대차계약은 무효이다.

나. 판단

1) 독립당사자참가는 소송의 목적의 전부나 일부가 자기의 권리임을 주장하거나, 소송의 결과에 의하여 권리침해를 받을 것을 주장하는 제3자가 당사자로서 소송에 참가하여 3당사자 사이에 대립하는 권리 또는 법률관계를 하나의 판결로 모순 없이 일시에 해결하려는 것이다. 참가인은 우선 참가하려는 소송의 양쪽 또는 한쪽을 상대방으로 하여 원고의 본소 청구와 양립할 수 없는 청구를 하여야 하고, 그 청구는 소의 이익을 갖추는 이외에 그 주장 자체에 의하여 성립할 수 있어야 한다. 사해방지참가를 하기 위하여는 본소의 원·피고가 당해 소송을 통하여 제3자를 해할 의사가 있다고 객관적으로 인정되고, 그 소송의 결과 제3자의 권리 또는 법률상의 지위가 침해될 염려가 있어야 한다.

2) 배당이의 소송은 대립하는 당사자 사이의 배당액을 둘러싼 분쟁을 그들 사이에서 상대적으로 해결하는 것에 지나지 아니하여 그 판결의 효력은 오직 그 소송의 당사자에게만 미칠 뿐이다. 원고와 피고 사이의 배당액을 둘러싼 분쟁이 이 사건 배당이의의 소에서 확정된다고 하여 참가인의 권리에 영향을 미칠 수 없다. 또 참가인의 채권이 피고의 채권에 우선한다는 이유만으로 참가인에게 원고와 소외인 사이에 체결된 임대차계약의 무효확인을 구할 소의 이익이 생기지 않는다{원고나 피고가 이 사건 배당이의 소송에서의 승소확정판결에 기초하여 경정된 배당표에 따라 배당받는 결과, 참가인이 배당받을 몫까지도 배당받은 결과로 된다면 참가인은 배당이의 소송의 승소확정판결에 따라 배당받은 원고나 피고를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다( 대법원 2007.2.9. 선고 2006다39546 판결 참조)}. 참가인의 참가신청을 사해방지참가로 보는 경우에도, 원고와 피고 사이의 배당이의 소송의 결과에 따라 참가인의 권리 또는 법률상 지위가 침해될 염려가 있다고 볼 수 없다. 참가인의 참가신청은 부적법하다.

5. 결론

원고 청구는 이유 없다. 본소에 관한 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하다. 제1심 판결 중 본소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각한다{피고가 항소한 바 없으나(다만 항소심에 이르러 원고의 청구를 다투고 있다), 피고에 대한 판결 부분도 합일확정의 요청 때문에 피고에게 이익으로 변경될 수 있고, 이 경우 불이익변경금지의 원칙이 배제된다}. 참가인의 참가신청은 부적법하여 각하하여야 한다. 제1심 판결이 독립당사자참가 부분에 관하여 참가인이 배당기일에 이의를 진술하지 아니하여 참가인의 독립당사자참가신청은 부적법하다고 판단한 것은 잘못이나(참가인이 배당이의의 소를 제기한 것이 아니므로 배당기일에서 이의를 제기하였을 것을 소제기 요건으로 하지 아니한다), 결론에 있어서 정당하다. 참가인의 항소를 기각한다.