[2] 전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자가 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있는지 여부(적극)

[3] 갑이 통정허위표시에 해당하여 무효인 전세권설정계약에 기한 전세권부채권을 가압류한 사안에서, 갑은 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례

[2] 전세권이 법정갱신된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다.

[3] 갑이 통정허위표시에 해당하여 무효인 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계로 생긴 채권(전세권부채권)을 가압류한 사안에서, 가압류 등기를 마칠 당시 전세권설정등기가 말소되지 아니한 상태였고, 전세권갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권명의자가 부동산 일부를 여전히 점유·사용하고 있었던 이상, 갑은 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례.

1. 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다 ( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다58912 판결 등 참조). 그리고 통정한 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계로 생긴 채권을 가압류한 경우 그 가압류권자는 허위표시에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로, 그가 선의인 이상 위 통정허위표시의 무효를 그에 대하여 주장할 수 없다( 민법 제108조 제2항 ).

한편, 전세권이 법정갱신( 민법 제312조 제4항 )된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다 ( 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 등 참조).

2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 피고가 이 사건 전세권설정등기에 대하여 가압류등기를 마치기 전인 2003. 12. 31. 이 사건 전세권설정등기는 이미 등기상의 존속기간 및 그 기초가 되는 전세계약 또는 임대차계약상의 존속기간이 만료하고 임대차보증금 또한 전액 반환된 상태로 단지 등기만 말소되지 않고 남아 있었을 뿐이어서, 피고의 신뢰를 보호할 만한 외형상의 법률관계가 존재하였다고 보기 어렵다는 이유로 피고는 민법 제108조 제2항 소정의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

(1) 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 2001. 11. 26. 소외인에게 이 사건 부동산 중 일부에 관하여 보증금 1억 원, 월차임 800만 원, 임대차기간 24개월로 정하여 임대하고서도, 소외인의 요청에 따라 전세금 3억 원의 대출용 전세계약서를 작성해 주고 이 사건 전세권설정등기까지 마쳐 주었던 사실, 그 후 원고는 소외인과 2003. 12. 30. 임대기간을 2년으로 하여 임대차계약을 다시 체결하면서 보증금을 7천만 원으로, 월차임을 350만 원으로 각 감액하였다가, 2004. 3. 3. 소외인의 요청에 따라 위 보증금을 전액 반환하는 대신 월차임을 420만 원으로 증액하기로 임대차계약을 변경한 사실, 피고는 2004. 11. 25. 수원지방법원 성남지원 2004카단8705호 로 전세권부채권가압류 결정을 받아 같은 해 12. 1. 이 사건 부동산에 관하여 전세권부채권가압류 등기를 마쳤는바, 당시 소외인은 임차인으로서 여전히 위 부동산 중 일부를 점유·사용하고 있었던 사실 등을 알 수 있다.

(2) 앞서 본 법리 및 위와 같은 사실관계에 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 목적물 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류 교부의무가 동시이행 관계에 있는 사정 등을 더해 보면, 피고가 위 전세권부채권가압류 등기를 마칠 당시 이 사건 전세권설정등기가 말소되지 아니한 상태였고, 전세권 갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권명의자인 소외인이 위 부동산 중 일부를 여전히 점유·사용하고 있었던 이상, 피고는 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다.

(3) 그런데도 원심은 피고의 신뢰를 보호할 만한 외형상의 법률관계가 존재한다고 보기 어렵다는 이유로 피고가 민법 제108조 제2항 의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였으니, 원심의 이러한 조치에는 통정허위표시의 제3자에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.